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住宅與房地產(chǎn)論文:收益法的改進與住宅房地產(chǎn)價格評估

摘 要:針對如何正確運用收益法評估住宅房地產(chǎn)價格的改進思路進行了探討,旨在通過收益法測算的運用得到有說服力的住宅房地產(chǎn)價值。

關鍵詞:收益法;改進;住宅房地產(chǎn);價格評估

在目前住宅房地產(chǎn)市場價格居高、出租租金明顯偏低的情況下,對收益法的合理運用一直是業(yè)界估價師面對的難題。一方面,隨著市場的逐步發(fā)育,住宅房地產(chǎn)市場出租情況非常普遍,收益資料很容易取得;另一方面,采用收益法估算出的住宅房地產(chǎn)價值大大低于正常市場交易價格,運用收益法評估住宅房地產(chǎn)價值似乎顯得不切實際。因此,估價師往往會選擇放棄選用收益法進行住宅房地產(chǎn)價值評估,即使選用,在作業(yè)時通常會先運用市場提取法測算出一個非常低的報酬率,并以其為基礎用收益法測算出估價對象住宅房地產(chǎn)價值。按此操作,報酬率的確定與投資者正常的投資思維相背離,致使運用收益法測算得到的住宅房地產(chǎn)價值沒有說服力。針對這一問題,筆者對如何正確運用收益法評估住宅房地產(chǎn)價格的改進思路進行了探討。

一、收益流確定方法的改進思路

按照我國房地產(chǎn)估價師的通常做法,在運用收益法公式測算房地產(chǎn)價值時基本有兩種模式,其一是假設在整個收益期限內(nèi),收益流穩(wěn)定不變;其二是假設在整個收益期限內(nèi),凈收益按一個固定不變的比例等比遞增(遞減)。

凈收益每年不變的收益流測算模式:

以上兩種收益流模式由于時間跨度大,未來每年收益流難以準確預測,因此按上述兩種收益流計算模式測算房地產(chǎn)價值既不科學,又不符合市場投資實際,其結(jié)果不能正確反映市場客觀狀況。而且房地產(chǎn)業(yè)也遵循經(jīng)濟發(fā)展周期的規(guī)律,其價格處于不斷地曲線變化之中,不可能有一個長期穩(wěn)定,或一直上升或者下降的收益流,凈收益長期不變或按一個固定比率遞增或遞減的假設也顯得乏力。

在我國房地產(chǎn)市場發(fā)育初期,住房主要是為了滿足人們的自住需求,住宅租賃主要以廉租住房為主,廉租住房租金水平較低且長期穩(wěn)定,收益流水平基本不變。但隨著市場發(fā)展成熟,購買住宅房地產(chǎn)不再單純出于自住目的,而更多的表現(xiàn)為投資者的投資套利行為。因此,住宅租賃市場受市場交易的影響而不斷發(fā)生變化,長期、穩(wěn)定的收益流難以形成。但是,對于現(xiàn)實當中的投資者來說,其關注的是所持有物業(yè)在整個投資期內(nèi)的投資回報,而不僅僅只是當前租賃的收益。當租金收益遠高于房地產(chǎn)市場交易價格或預期價格變化所產(chǎn)生的收益時(如商業(yè)房地產(chǎn)),投資者會選擇置業(yè)投資,每年獲取高額、穩(wěn)定的收益;當現(xiàn)實房地產(chǎn)價格增速較快或預期價格水平會有較大幅度提升(如近幾年快速拉升的住宅房地產(chǎn)價格),交易收益遠高于租金收益,投資者則會選擇先持有,等待房地產(chǎn)市場價格上漲后再行出售。這就是現(xiàn)實當中較為典型的投資模式,其相應的收益流測算模式如下:

與公式一、二相比較而言,公式三反映的收益流形成過程最貼近市場狀況和現(xiàn)實房地產(chǎn)投資人的思維。即先持有一段時間(一般為中長期投資5-7年),根據(jù)市場變化情況,在達到預期目標后轉(zhuǎn)售獲利。對于收益法的應用而言,對5-7年的收益流進行預測將會容易得多,取得客觀數(shù)據(jù)的可能性大大增加(實際上,現(xiàn)實當中有相當數(shù)量的租賃合同屬中短期合同,租期一般會達到3-5年,也存在長期租約)。同樣,由于考察期時間跨度的縮短,除持有期租金收益能較為準確地預測外,期末轉(zhuǎn)售價值也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場變化趨勢作出較為準確地預測,從而使收益流確定更為科學合理。

二、報酬率確定方法的改進思路

報酬率是反映投資風險程度的指標。估價師在選擇報酬率時,必須考慮到每一個現(xiàn)金流來源的風險。對于不同用途的房地產(chǎn)、不同的收益期限和不同的市場狀況,現(xiàn)金流的風險程度存在差異,報酬率也應隨之發(fā)生變化。一般來說,商業(yè)房地產(chǎn)的報酬率最高,其次是住宅房地產(chǎn),再次是工業(yè)房地產(chǎn)。對同一用途的房地產(chǎn)進行收益折現(xiàn)時,在持有期內(nèi)風險程度相對較低,應取用一個相對較低的報酬率對凈收益進行折現(xiàn);對期末轉(zhuǎn)售價值的折現(xiàn)則由于時間跨度較大,不確定性因素較多,風險較大,此時應采用一個相對較高的報酬率。

1.報酬率確定的常用方法

(1)累加法

其原理就是基于報酬率應等同于具有同等風險的投資收益率,即主要考慮無風險利率和風險確定報酬率的方法,其公式為:報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率無風險利率又稱安全利率,是無風險投資的收益率,在現(xiàn)實中一般難以獲取,通常選取同一時期相對無風險的報酬率替代,例如選用同一時期的國債利率或銀行存款利率。在公式當中:

①投資風險補償,是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的房地產(chǎn)時,要求對所承擔的額外風險進行補償,否則將不會投資;

②管理負擔補償,是指若一項投資因所要求的管理活動越多,其吸引力就會越小,因此投資者必然會要求對所承擔的額外管理進行補償;

③缺乏流動性補償,是指投資者在投入資金后,對因此損失的資金流動性所要求的補償;

④投資帶來的優(yōu)惠,是指由于投資房地產(chǎn)可能會使投資人獲得某些額外的好處(如易于獲得融資等),從而投資者會降低所要求的報酬率。投資風險補償,管理負擔補償和缺乏流動性補償都是由房地產(chǎn)投資收益的不確定增加或投資額增加引起的,其數(shù)值大小沒有可量化的標準,主要依賴估價人員的實踐經(jīng)驗確定,一般根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)在和未來的經(jīng)濟發(fā)展狀況、估價對象用途、投資相類似風險行業(yè)及新舊程度等因素綜合判斷確定。

(2)投資報酬率排序插入法

該方法與累加法的基本原理一樣,都是從房地產(chǎn)投資風險的角度,根據(jù)同等風險投資報酬率相似的原理計算報酬率,同時結(jié)合了市場提取法的類比特點,可以說投資報酬率排序插入法是累加法和市場提取法的綜合運用。該方法運用時,是按不同行業(yè)投資風險大小,將報酬率按從小到大的順序排列,然后將房地產(chǎn)投資報酬率與之對比,修正得出評估對象報酬率。該方法應用的不足之處是要求估價人員要有較豐富的經(jīng)驗,并對行業(yè)風險和收益率有較明確的量化認識,而在實

際當中,各種報酬率的數(shù)值不容易取得。報酬率排序插入法的操作步驟如下:

①調(diào)查、搜集估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)投資、相關投資報酬率和風險測度資料,如各種類型銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資報酬率等;

②將所搜集的不同類型投資報酬率按從低到高的順序排列,并編制成圖表;

③將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較,考慮管理難易程度、投資流動性以及資產(chǎn)的安全性等,判斷歸納出同等風險的投資,確定估價對象風險程度所處的區(qū)間;

④根據(jù)估價對象風險程度所在的區(qū)間,在圖表上找出對應的報酬率。

(3)市場提取法

市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)價格、凈收益等資料,選用相應的報酬資本化法公式,反求出報酬率。需要指出的是,對估價對象報酬率的判斷,應著眼于可比實例的典型買者和賣者對該房地產(chǎn)的預期或期望報酬率。

2.報酬率確定的改進思路

(1)按照風險程度不同選用不同的報酬率,由于報酬率反映投資者對風險程度的認識,風險越大,投資者要求的報酬率越高,反之,投資者要求的報酬率越低,因此不同的風險程度應選用不同的報酬率。持有期內(nèi),一個成熟的住宅租賃市場,由于出租率高,空置率低,房屋很容易被出租出去,續(xù)租的可能性也大大提高,投資者的風險程度相對較低,應選用一個相對較低的報酬率;而期末轉(zhuǎn)售則由于時間跨度較大,不確定性因素較多,風險較大,應選用一個相對較高的報酬率。

(2)采用復合報酬率求取住宅房地產(chǎn)的價值

由于房地產(chǎn)投資各個時間段的風險程度不同,對應的報酬率也應有所不同,用以上方法可以提取出對應不同風險程度的不同報酬率。但為了便于計算,可以采用復合報酬率來測算房地產(chǎn)收益價格。復合報酬率是分別對現(xiàn)金流的各個組成部分進行折現(xiàn)的不同報酬率的加權(quán)平均值。該方法的基本原理是運用市場提取法反求出一個穩(wěn)定的報酬率,提取公式為:

式中各項含義與上述相同。通過公式四和公式五,可求出復合報酬率Y。

三、轉(zhuǎn)售價值預測方法

對于轉(zhuǎn)售價值的確定,可以根據(jù)房地產(chǎn)歷史成交資料,運用長期趨勢法,結(jié)合房地產(chǎn)市場供求分析預測;也可以采用期末資本化法進行預測。供應分析,主要分析歷年建設用地供應數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布特點、土地利用強度等土地供應指標,以及目標房地產(chǎn)存量、空置情況、單元類型等指標。通過采樣數(shù)據(jù)資料,分析整理出目標用途土地供應情況,了解目標用途土地開發(fā)情況,從而分析可能的房地產(chǎn)新增供應情況和市場消化情況,通過對土地歷史供應情況和當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行分析,綜合考察估價對象所在城市地域房地產(chǎn)市場的市場供求狀況。需求分析,主要對人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、人口數(shù)量、家庭收入、消費者偏好等進行分析。

由于期末轉(zhuǎn)售發(fā)生在將來,不確定性因素將使其風險更大,市場分析顯得尤為重要,市場分析也為我們預測期末轉(zhuǎn)售價值提供了科學的依據(jù)。

住宅與房地產(chǎn)論文:新疆住宅房地產(chǎn)市場供求關系的動態(tài)演化與壟斷特征研究

摘要：對新疆住宅房地產(chǎn)市場的供求關系進行了分析，長期來看市場供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進一步驗證開發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和Panel Data模型中的變系數(shù)模型對新疆住宅房地產(chǎn)市場進行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢，政府應重點管控這些城市的住宅市場競爭環(huán)境，促進市場的良性競爭。

關鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場供求；壟斷；勒納指數(shù)

近年來，新疆的住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，部分城市的房價上漲幅度和速度都居全國前列。在人們越來越感到買不起住房的同時，許多新樓開盤處卻排起了拿號長隊，是否當前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房價攀升呢？本文就是通過確鑿的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗證新疆住宅房地產(chǎn)市場的供求關系，并分析當前住宅市場存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控監(jiān)管提供有價值的參考意見。

一、新疆住宅市場供求關系的動態(tài)演化分析

1.概念界定。本文所研究的市場供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟學理論，有效供給指的是在一定的市場價格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場價格水平下，消費者愿意且能夠購買的商品數(shù)量。

2.指標和數(shù)據(jù)。本文通過實際供求比來反映市場長期供求情況，短期供求比來反映當年市場供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場上，由于存在預售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計年鑒上“本年施工面積”得來。根據(jù)指標解釋，本年施工面積是指“報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標比較簡單，每年的銷售面積就是消費者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當年住宅市場的現(xiàn)房供給能力與消費者的購買預期，因此用當年竣工面積代表短期供給，同時參照當年竣工率進行分析。數(shù)據(jù)來源于1997―2010年《新疆統(tǒng)計年鑒》。各指標的計算如下：

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實際銷售面積

實際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積

3.長期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場的實際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴大，供給增長的年平均增速為27.03%，需求增長的年平均增速為28.83%，需求增長的速度略高于供給增長速度，但市場年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場熱銷、排隊領號、供不應求的局面呢？這是否與開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關系呢？

4.短期供求變化。因為2004年以來新疆房地產(chǎn)市場開始進入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004―2009年的數(shù)據(jù)計新疆住宅市場供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實際供求比一直大于短期供求比，而且這個趨勢愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開發(fā)商的捂盤惜售，人們不得不排隊購房。

因此可以認為，開發(fā)商對開發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場供大于求的事實，造成短期住宅市場供不應求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場存在著壟斷，而開發(fā)商的市場壟斷是造成房價飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產(chǎn)市場的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)

如何來衡量市場的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場壟斷程度和市場勢力通常要用到行業(yè)集中程度指標，具體的方法有赫芬達爾―赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測算市場壟斷程度時，均要求掌握市場相關行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進行大量的專項統(tǒng)計，而中國目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（Lerner Index）則是衡量市場勢力的一個很好的指標。根據(jù)勒納指數(shù)（Lerner Index）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場的需求價格彈性，P為市場價格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國內(nèi)已有學者利用這個指標來研究中國房地產(chǎn)市場的壟斷程度問題，如中國社會科學院財貿(mào)經(jīng)濟研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進行計算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來中國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國房地產(chǎn)商品價格已經(jīng)嚴重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點，通過測算商品的需求價格彈性來間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場競爭和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場產(chǎn)品之間越具有競爭性，價格標高的程度越低，壟斷的邊際利潤便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價格標高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對房地產(chǎn)市場的需求價格彈性進行測算，并由此得到勒納指數(shù)，來判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場的壟斷程度。

（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設定

1.變量、數(shù)據(jù)和來源。為了測算勒納指數(shù)，我們需要對住宅房地產(chǎn)需求價格彈性進行測算，這樣需要兩個變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價格變量。在統(tǒng)計年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場的實際需求狀況，商品房屋銷售價格可反映房價。用D作為房地產(chǎn)需求變量的標識，以HP作為房地產(chǎn)價格變量的標識。本文有關商品房屋銷售和房價等方面數(shù)據(jù)全部來自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計局編制的《新疆城市三十年（1978―2008）》和《新疆人民生活六十年（1949―2009）》。由于中國真正全面推進房地產(chǎn)商品市場化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998―2008年間新疆13個城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對不同城市的住宅房地產(chǎn)市場壟斷程度進行比較。

2.模型設定。根據(jù)1998―2008年間新疆13個城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分別是實際銷售面積和住宅銷售均價，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價格彈性。截距項αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機誤差項uit 之間相互獨立，且滿足均值為零，同方差的假設。

（1）檢驗一：考察新疆13個城市在1998―2008年各時期住宅房地產(chǎn)市場的縱向需求價格彈性。假定模型是時期變系數(shù)模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結(jié)果（見下頁表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.67，調(diào)整后的R2=0.61，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99 %（對應的Prob值均小于1%）。總體來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算得到反映市場壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們在判斷市場的壟斷程度時，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強。況偉大（2004）分別測算了1996―2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢的繼續(xù)發(fā)展。

（2）檢驗二：樣本選擇。考察新疆13個城市在1998―2008年各時期住宅房地產(chǎn)市場的橫向向需求價格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)R2=0.72，調(diào)整后的R2=0.71，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98 %（對應的Prob值均小于2%）。總體來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算反映市場壟斷程度的納勒指數(shù)（見表3）。

通過各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟帶的核心，隨著烏昌一體化的進程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場需求會更加旺盛，對于逐利的開發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價格聯(lián)盟默契，控制開發(fā)節(jié)奏、捂盤惜售，抬高房價。

（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場壟斷的性質(zhì)

對于上面的分析結(jié)論，有些學者可能會提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場壟斷度應是有所下降的。一些政府官員和學者甚至認為新疆房地產(chǎn)市場集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對此持反對意見，因為房地產(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場的競爭程度不會因為企業(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價格合謀式的市場壟斷。

1.住宅市場壟斷的基礎：商品的高度異質(zhì)性。對于住宅市場，沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開發(fā)商每開發(fā)一個小區(qū)或一座大廈都實質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價格，這就構(gòu)成了市場中的壟斷價格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產(chǎn)壟斷競爭的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強得多。

2.住宅市場壟斷的新形式：價格合謀。對住宅業(yè)而言，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價格聯(lián)盟”。這是因為：如果房價下跌，不僅減少了開發(fā)商所能獲得的利潤，而且更嚴重的是消費者會對住宅市場價格產(chǎn)生降價預期，越跌越不買，這樣，就會陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發(fā)商不敢輕易降低房價。現(xiàn)階段開發(fā)商開發(fā)商不打價格戰(zhàn)。在默契合謀的定價機制作用下，使房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)非正常剛性和價格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價格這幾年漲幅居全國首位的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

進入2004年以來，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展都很快，長期來看供大于求，但各地的當年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢。通過實證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價格合謀。市場壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市。政府應高度重視和防控這種壟斷趨勢的繼續(xù)發(fā)展，重點調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場競爭環(huán)境，促進市場的良性競爭。

住宅與房地產(chǎn)論文:新疆住宅房地產(chǎn)市場供求關系的動態(tài)演化與壟斷特征研究

摘要：對新疆住宅房地產(chǎn)市場的供求關系進行了分析，長期來看市場供大于求，但短期呈現(xiàn)出蓄意供給不足的局面。為進一步驗證開發(fā)商的壟斷行為，采用勒納指數(shù)分析和panel data模型中的變系數(shù)模型對新疆住宅房地產(chǎn)市場進行了縱向歷史分析和橫向地區(qū)間比較，研究結(jié)果表明新疆的住宅房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，壟斷形式主要是價格合謀，并有逐年加深和局部地區(qū)較明顯趨勢，政府應重點管控這些城市的住宅市場競爭環(huán)境，促進市場的良性競爭。

關鍵詞：住宅房地產(chǎn)；市場供求；壟斷；勒納指數(shù)

近年來，新疆的住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，部分城市的房價上漲幅度和速度都居全國前列。在人們越來越感到買不起住房的同時，許多新樓開盤處卻排起了拿號長隊，是否當前新疆普遍出現(xiàn)了住宅供給不足，房價攀升呢？本文就是通過確鑿的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來驗證新疆住宅房地產(chǎn)市場的供求關系，并分析當前住宅市場存在的壟斷特征和性質(zhì)，以厘清一些不正確宣傳，為政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控監(jiān)管提供有價值的參考意見。

一、新疆住宅市場供求關系的動態(tài)演化分析

1.概念界定。本文所研究的市場供給和需求是指有效供給和有效需求。根據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟學理論，有效供給指的是在一定的市場價格水平下，生產(chǎn)廠商愿意而且能夠提供的產(chǎn)品數(shù)量，有效需求指的是在一定的市場價格水平下，消費者愿意且能夠購買的商品數(shù)量。

2.指標和數(shù)據(jù)。本文通過實際供求比來反映市場長期供求情況，短期供求比來反映當年市場供求情況。在住宅房地產(chǎn)市場上，由于存在預售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數(shù)據(jù)中“本年新增供給住宅面積”是根據(jù)新疆統(tǒng)計年鑒上“本年施工面積”得來。根據(jù)指標解釋，本年施工面積是指“報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的發(fā)光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標比較簡單，每年的銷售面積就是消費者愿意而且能夠?qū)崿F(xiàn)的市場需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當年住宅市場的現(xiàn)房供給能力與消費者的購買預期，因此用當年竣工面積代表短期供給，同時參照當年竣工率進行分析。數(shù)據(jù)來源于1997—2010年《新疆統(tǒng)計年鑒》。各指標的計算如下：

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實際銷售面積

實際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積

3.長期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場的實際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實際供給面積和有效需求面積的規(guī)模都逐年擴大，供給增長的年平均增速為27.03%，需求增長的年平均增速為28.83%，需求增長的速度略高于供給增長速度，但市場年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產(chǎn)市場的供給數(shù)量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場熱銷、排隊領號、供不應求的局面呢？這是否與開發(fā)商控制開發(fā)節(jié)奏與竣工率有直接關系呢？

4.短期供求變化。因為2004年以來新疆房地產(chǎn)市場開始進入快速發(fā)展階段，因此主要依據(jù)2004—2009年的數(shù)據(jù)計新疆住宅市場供求比情況（圖2），我們從中可以發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律。實際供求比一直大于短期供求比，而且這個趨勢愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現(xiàn)房銷售緊缺，再加上開發(fā)商的捂盤惜售，人們不得不排隊購房。

因此可以認為，開發(fā)商對開發(fā)節(jié)奏的蓄意控制掩蓋了市場供大于求的事實，造成短期住宅市場供不應求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產(chǎn)市場存在著壟斷，而開發(fā)商的市場壟斷是造成房價飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產(chǎn)市場的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數(shù)及其性質(zhì)

如何來衡量市場的壟斷程度呢? 在產(chǎn)業(yè)組織理論中，判斷市場壟斷程度和市場勢力通常要用到行業(yè)集中程度指標，具體的方法有赫芬達爾—赫希曼指數(shù)、集中度比率、廠商規(guī)模不等性的度量等等。但是，這些方法在測算市場壟斷程度時，均要求掌握市場相關行業(yè)企業(yè)的具體情況，這需要進行大量的專項統(tǒng)計，而中國目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還無法滿足這方面的要求。而勒納指數(shù)（lerner index）則是衡量市場勢力的一個很好的指標。根據(jù)勒納指數(shù)（lerner index）的公式：

li=1/|ε|=（p-mc）/p。其中，ε為市場的需求價格彈性，p為市場價格，而mc則表示商品的邊際成本。目前，國內(nèi)已有學者利用這個指標來研究中國房地產(chǎn)市場的壟斷程度問題，如中國社會科學院財貿(mào)經(jīng)濟研究所[1]和況偉大[2]的研究都是利用公式的后一個形式，將房地產(chǎn)業(yè)的平均成本（ac）近似替代邊際成本（mc）進行計算而得到的結(jié)果。研究表明，近年來中國房地產(chǎn)市場的勒納指數(shù)均在0.4以上，這表明中國房地產(chǎn)商品價格已經(jīng)嚴重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾 [3]的觀點，通過測算商品的需求價格彈性來間接地得到勒納指數(shù)。納勒指數(shù)表明，市場競爭和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場產(chǎn)品之間越具有競爭性，價格標高的程度越低，壟斷的邊際利潤便越小，即壟斷程度就越小；反之，彈性越小，壟斷價格標高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對房地產(chǎn)市場的需求價格彈性進行測算，并由此得到勒納指數(shù)，來判斷新疆住宅房地產(chǎn)市場的壟斷程度。

（二）變量、數(shù)據(jù)及模型設定

1.變量、數(shù)據(jù)和來源。為了測算勒納指數(shù)，我們需要對住宅房地產(chǎn)需求價格彈性進行測算，這樣需要兩個變量：房地產(chǎn)需求變量與房地產(chǎn)價格變量。在統(tǒng)計年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產(chǎn)市場的實際需求狀況，商品房屋銷售價格可反映房價。用d作為房地產(chǎn)需求變量的標識，以hp作為房地產(chǎn)價格變量的標識。本文有關商品房屋銷售和房價等方面數(shù)據(jù)全部來自新疆維吾爾自治區(qū)統(tǒng)計局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國真正全面推進房地產(chǎn)商品市場化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個城市的數(shù)據(jù)（詳略），這13個城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對不同城市的住宅房地產(chǎn)市場壟斷程度進行比較。

2.模型設定。根據(jù)1998—2008年間新疆13個城市的面板數(shù)據(jù)，建立如下的變系數(shù)模型：

ln（dit）＝αi＋βi×ln（hpit）＋uit。

其中dit和hpit分別是實際銷售面積和住宅銷售均價，βit反映了不同地區(qū)的住宅需求價格彈性。截距項αi和彈性系數(shù)βi都不相同，隨機誤差項uit 之間相互獨立，且滿足均值為零，同方差的假設。

（1）檢驗一：考察新疆13個城市在1998—2008年各時期住宅房地產(chǎn)市場的縱向需求價格彈性。假定模型是時期變系數(shù)模型，然后對其進行估計。通過eviews6.0軟件運算得到模型估計結(jié)果（見下頁表1）：發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.67，調(diào)整后的r2=0.61，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99 %（對應的prob值均小于1%）。總體來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算得到反映市場壟斷程度的納勒指數(shù)。從表2可以看出，新疆住宅房地產(chǎn)市場的納勒指數(shù)有逐年提高的趨勢，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們在判斷市場的壟斷程度時，納勒指數(shù)在0~1之間，數(shù)值越大，壟斷性越強。況偉大（2004）分別測算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數(shù)；表明北京市的勒納指數(shù)均在0.6以上，是四個城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數(shù)則在0.4左右，是四個城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產(chǎn)市場的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，新疆的住宅房地產(chǎn)市場總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢的繼續(xù)發(fā)展。

（2）檢驗二：樣本選擇。考察新疆13個城市在1998—2008年各時期住宅房地產(chǎn)市場的橫向向需求價格彈性。假定模型是截面變系數(shù)模型，然后對其進行估計。通過eviews6.0軟件運算得到模型估計結(jié)果（略），發(fā)現(xiàn)模型判定系數(shù)r2=0.72，調(diào)整后的r2=0.71，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98 %（對應的prob值均小于2%）。總體來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算反映市場壟斷程度的納勒指數(shù)（見表3）。

通過各城市的納勒指數(shù)比較發(fā)現(xiàn)，市場壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數(shù)均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市，納勒指數(shù)均在0.35左右。市場壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數(shù)僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經(jīng)濟帶的核心，隨著烏昌一體化的進程以及環(huán)烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產(chǎn)市場需求會更加旺盛，對于逐利的開發(fā)商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價格聯(lián)盟默契，控制開發(fā)節(jié)奏、捂盤惜售，抬高房價。

（三）討論：新疆住宅房地產(chǎn)市場壟斷的性質(zhì)

對于上面的分析結(jié)論，有些學者可能會提出異議，根據(jù)就是經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，新疆住宅房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)大幅增加，市場壟斷度應是有所下降的。一些政府官員和學者甚至認為新疆房地產(chǎn)市場集中度太低，企業(yè)規(guī)模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對此持反對意見，因為房地產(chǎn)具有特殊的商品性質(zhì)，住宅市場的競爭程度不會因為企業(yè)數(shù)量的增加而增加，相反是趨于價格合謀式的市場壟斷。

1.住宅市場壟斷的基礎：商品的高度異質(zhì)性。對于住宅市場，沒有任何兩宗物業(yè)是完全相同的。產(chǎn)品的差別使每一個廠商所提供的產(chǎn)品都是與眾不同的，因而開發(fā)商每開發(fā)一個小區(qū)或一座大廈都實質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者，可以在一定程度上決定該產(chǎn)品的價格，這就構(gòu)成了市場中的壟斷價格。這里需要指出的是，房地產(chǎn)產(chǎn)品差異性較許多寡頭壟斷行業(yè)的產(chǎn)品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產(chǎn)壟斷競爭的企業(yè)數(shù)量可能多于其他寡頭壟斷行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，但是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷力量卻強得多。

2.住宅市場壟斷的新形式：價格合謀。對住宅業(yè)而言，開發(fā)商形成的“聯(lián)盟”主要是“價格聯(lián)盟”。這是因為：如果房價下跌，不僅減少了開發(fā)商所能獲得的利潤，而且更嚴重的是消費者會對住宅市場價格產(chǎn)生降價預期，越跌越不買，這樣，就會陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發(fā)商不敢輕易降低房價。現(xiàn)階段開發(fā)商開發(fā)商不打價格戰(zhàn)。在默契合謀的定價機制作用下，使房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)非正常剛性和價格居高不下的格局。即便供求發(fā)生變化，房地產(chǎn)降價的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價格難以起到調(diào)節(jié)供求的杠桿作用[4]。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價格這幾年漲幅居全國首位的現(xiàn)象。

三、結(jié)論

進入2004年以來，新疆各地住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展都很快，長期來看供大于求，但各地的當年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現(xiàn)出短期供給不足趨勢。通過實證分析發(fā)現(xiàn)目前新疆住宅房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢，局部地區(qū)有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價格合謀。市場壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市。政府應高度重視和防控這種壟斷趨勢的繼續(xù)發(fā)展，重點調(diào)控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場競爭環(huán)境，促進市場的良性競爭。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅與房地產(chǎn)業(yè)中的國民經(jīng)濟論文

1住宅與房產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點和支柱產(chǎn)業(yè)，將有力拉動全市經(jīng)濟增長

1.1住宅與房地產(chǎn)業(yè)是實施城市發(fā)展帶動戰(zhàn)略的支柱產(chǎn)業(yè)之一住宅與房地產(chǎn)業(yè)因其巨大的后向帶動作用和內(nèi)涵擴張力，形成了從投資、交易、中介服務到物業(yè)管理協(xié)同發(fā)展的完整產(chǎn)業(yè)鏈，市場規(guī)模迅速擴大，產(chǎn)業(yè)地位得到了極大提升，現(xiàn)階段及今后一個時期，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)之一。

1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設以來，由于實行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎設施的綜合開發(fā)和配套建設，在城市建設資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長帶動了城市基礎設施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設十年來，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬平方米，已建成住宅用房460棟，總建設面積192.9萬平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見住宅建設在新區(qū)建設的地位。

1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，對于相關產(chǎn)業(yè)的波及帶動作用強據(jù)國民經(jīng)濟投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費，可帶動其它商品銷售1.34元，2002年全國城鎮(zhèn)個人住宅支出總額達到7500億元以上，帶動相關消費約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟其它部門具有兩次帶動作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設過程中能直接帶動建筑、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。

1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個人消費資金的回籠和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整隨著房改工作的基本結(jié)束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財產(chǎn)結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)社會的財富分配結(jié)構(gòu)房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。

1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長僅次于社會服務行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評估、咨詢類企業(yè)以及中介服務提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移做出了重要貢獻。

1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進了人民生活水平和生活質(zhì)量的提高在全面建設小康社會過程中，住宅建設已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購房時，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、使用功能、開間進深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識。

1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費水平，促進經(jīng)濟的增長其一：國家對土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴格，也為了嚴格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負擔，土地的出讓價格會隨著時間的推移越來越貴。其二：人工費用的漲幅也比較快，機械、燃料、煤、電的價格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個人投資的保值、增值和快速的增長。

2如何整體控制房產(chǎn)市場，使其健康有序的發(fā)展

2.1明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想按照住房市場化的方向，對市場體系進行不斷的完善，通過調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，進而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進一步深化改革，全面貫徹落實居民住房制度改革，通過完善住房一級市場，同時搞活住房二、三級市場，以及租貸市場等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動的作用，進一步激發(fā)居民住房消費的積極性。

2.2調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)按照住房市場化進程的需要，市計劃、建設、國土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導向，對市場要求進行認真分析，進一步加強宏觀調(diào)控和政策指導，對住宅、非住宅結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，同時加大住宅建設的力度，并對寫字樓建設規(guī)模進行適當?shù)目刂疲M而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。

2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實施新的政策，制定保障措施，進一步滿足市住房需要，進而在一定程度上消除阻礙市場發(fā)展和居民住房消費的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對城市住房保障范圍進行合理地確定，科學合理地選擇開發(fā)地塊，建設一定數(shù)量的廉租住房，進而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對經(jīng)濟適用住房建設進行規(guī)范化管理，嚴格控制在中小戶型，同時對銷售對象進行嚴格審定。四是推選經(jīng)濟適用房建設項目招投標，實行申請審批和公示制度。

2.4加強宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督和管理，科學合理地解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，對市場運行情況給予高度關注，進而在一定程度上提高質(zhì)量和效率。

2.5推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化結(jié)合我市創(chuàng)造園林城市工作，對住宅建設堅持做到高起點規(guī)劃、高水平設計、高質(zhì)量施工、高標準管理，注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設，搞好社區(qū)服務、綠化、交通等配套設施建設、創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、安全的生活環(huán)境，認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，切實改善城市住房消費環(huán)境。

作者：張輝單位：河南省鶴壁市建設工程標準定額管理站

住宅與房地產(chǎn)論文:淺析住宅類房地產(chǎn)稅設計中土地的地位與作用

摘 要：在現(xiàn)有實踐和法律制度下，中國房地產(chǎn)稅設計成財產(chǎn)稅性質(zhì)缺乏合理性。因為土地的國有性、稀有性和有價性，本文主張以房產(chǎn)占用的土地為主設計持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，并配合交易環(huán)節(jié)的稅收，以構(gòu)建充足、穩(wěn)定地方財產(chǎn)收入為導向的稅收體系。以房產(chǎn)占用的土地為主設計持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度存在千絲萬縷的關系，由于現(xiàn)有土地出讓金的缺陷，中國房產(chǎn)占用土地產(chǎn)生理論上貶值但現(xiàn)實升值的矛盾，房地產(chǎn)稅代替土地出讓金在實踐中實現(xiàn)也較為困難。這些都干擾了房地產(chǎn)稅的實施。本文對土地出讓金進行重新定義，不僅為房地產(chǎn)稅的征收奠定法律基礎，還為解決小產(chǎn)權(quán)房提供了一個突破口。

關鍵詞：住宅 房地產(chǎn)稅 土地 土地出讓金

房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎，對于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會公平。

一、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財產(chǎn)稅

財產(chǎn)稅是對持有財產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應按照房子的市場評估值來征稅。這說明未來房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財產(chǎn)稅。理由如下：

首先，按照一般法理財產(chǎn)稅是所得稅的補充稅，是在所得稅對收入調(diào)節(jié)的基礎上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對象不是一般人，而是富人。近年來房價飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅是合理的。但事實果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價格高低都是一數(shù)字，他們不會沖向市場變成一筆巨大的財富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財富只是一個表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無論值多少錢，這些財富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點是富人，因此，不宜對大部分自有住房征收財產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。

其次，購買房產(chǎn)跟購買珠寶純消費行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當.斯密理論每個人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進社會利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財產(chǎn)所有人會獲利，甚至利益豐厚，我們會在交易環(huán)節(jié)對其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會讓目前部分中國人“殺富濟貧”心理得到一些滿足。

還有一部分富人們會把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會賣掉房屋。對這種現(xiàn)象可以考慮征收贈與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈與稅在體現(xiàn)鼓勵勤勞致富、反對不勞而富方面有著獨特的作用，是世界各國通用的稅種。但是中國雖然列入了立法計劃，但至今也未開征。人們始終眼盯著財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟貧的工具。反而對更有利于社會公平繼承、贈與稅決然不注意，這很難理解。

最后還有一個理論與實踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對房產(chǎn)保值和增值功能貢獻最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時，房子使用的土地又會因為所處地點的不同而價值存在著巨大不同。如果我們把一個小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價格將會從幾十萬會飆漲到幾百萬，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價格差異？是因為土地，隨著土地的稀缺它的價格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關，所謂房地一體，地價漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說房子有價值，會升值，還不如說是附著在房產(chǎn)上的土地有價值，會升值。

但是，中國卻存在著以上實踐與理論的矛盾。依據(jù)中國現(xiàn)行法律，中國土地公有，禁止土地買賣。我國居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對價――土地出讓金外，使用土地還有一個期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來越少，附著在房地產(chǎn)上土地價值會越來越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場價格再交一次價格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢必會動搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎。

以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進一步推高房價。而目前我國住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長久這樣，這樣確實不公平。為了解決這個問題，在持有環(huán)節(jié)對房產(chǎn)征稅是未來房地產(chǎn)稅設計的一個重大問題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。

二、從城鎮(zhèn)土地國有角度設計未來房地產(chǎn)稅

法律規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地屬于國有。基于土地國有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負擔主要有兩個：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個有著內(nèi)在矛盾的復合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務，具有強制性、無償性和固定性。嚴格地看，以上兩個制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認為城鎮(zhèn)土地使用稅對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設計有較大的參考意義。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級政府都對住宅實行免征或暫免征土地使用稅的政策。對于住宅土地使用稅免征有兩個法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權(quán)。第二、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國家稅務局配合《條例》出臺的細則。

如果按照以上兩個文件授權(quán)，對住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時間、程度定期減免，不是永遠減免，困難解決的當然要恢復征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實質(zhì)是對《條例》的細化和完善，但其解釋不應超過上位法。所以《辦法》意思應該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對于過量占用土地的住宅也進行減免，這問題就更大了。

對于各省級稅務機關對住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說明也較充分。按照陜西省稅務局的規(guī)定，對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費低微，無力繳納。從這一點上說其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個方面：一是設置了一個合理的免征面積，只有未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地免征；超過標準的，就其超過部分照章征收土地使用稅。二是對免征時間做了合理規(guī)定，即對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地暫時免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對未來房地產(chǎn)稅設計也有其無可替代的意義。從這一點看，陜西省在全國房地產(chǎn)稅探索的貢獻，甚至不輸于兩個房產(chǎn)稅試點重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個土地出讓金問題。土地出讓金制度實施之前的一些老房子根本沒有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實上的不公平。

未來房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價值，房產(chǎn)面積也與之相關。本文不予認同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標準，又會陷入把房產(chǎn)稅定義為財產(chǎn)稅討論，關于這一點態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價值中最核心的地位。這一點上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價，多占用資源更應付出更多的代價。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評估價格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當然不成問題，但是對于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個相對公平、穩(wěn)定的征稅基礎。由于征稅規(guī)模龐大，相對于復雜且大量房地產(chǎn)價值評估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強的操作性。

無論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機，促進社會公平外，還有一個現(xiàn)實的目的――為地方財政提供一個穩(wěn)定的收入。

三、房地產(chǎn)稅與地方財政收入

著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個穩(wěn)定的收入來源。它的具體理由是：隨著“營改增”逐步完成，營業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國為例：美國房產(chǎn)稅也是地方政府的一項傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。

反觀，我國目前地方財政收入主要來源之一是土地出讓金。由于它在地方財政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財政？2014年地方賣地收入占比達到地方財政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財政收入就要不斷地賣地，而且要保證財政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財政找到出路。這個愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對土地出讓金重新定義中找到答案。

征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。就公共服務支出而言，中國新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費對未來房地產(chǎn)稅設計也有一定借鑒意義。物業(yè)費按月計費，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務費用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費征收的標準是房產(chǎn)面積，這與上文設想的以土地為標準征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務的多少。無論你住還是不住，都必須設定公共服務，尤其學校，公園，體育場館等公共服務布局更不可能隨時修改。所以，未來房產(chǎn)稅設計中以房產(chǎn)面積為準收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。

征房地產(chǎn)稅要成為地方財政主體部分，體現(xiàn)公共服務功能。這形成一個矛盾：小區(qū)公共設施是由維修基金而不是財政負擔，小區(qū)公共事務是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費，買房時還交了一筆維修基金，那么相應相關稅收就應該相應減少。有一個辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標準續(xù)繳，這在實踐中很難做到。因為維修基金是購買房產(chǎn)時必須的費用，因此作為房價的一部分，業(yè)主接受起來不困難。可是如果再繳納一比小巨款，按照現(xiàn)今國民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設施沒錢維護，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應該起作用，尤其在小區(qū)公共設施的維護、維修方面。我甚至認為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設施的維護應由政府稅費承擔，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護方式還有一個契機，那就是中國城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設施的維護、管理費用就不應該都由物業(yè)費和維修基金承擔了。

四、重新定義土地出讓金

上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實中就會存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實無法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個固定期限，而且有償使用，從社會公平角度上看也是有問題的。

要解Q上面的問題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應該有一個固定的期限。沿著這個思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價格（簡稱地價）。這樣定義有什么好處呢？

一是新定義解決了中國房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價格。由于土地沒有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會隨著租期縮短而貶值了，這樣中國房地產(chǎn)現(xiàn)實中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎。

二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時進行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運轉(zhuǎn)的障礙。

其實，實踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實中我們對買房子關心很多，但從來不關心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實是關系到房價。政府的征收同樣不關心土地使用期限，不論是多老的房子也會以市場價格征收。政府和人們都不太關心這一個期限。說明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個土地使用期限的問題。不過她還是給了我們一扇門：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時，我們還有很長時間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問題。

好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問題呢？

土地是國有的，不能買賣。有人認為對土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國家土地。本文不予認同，因為體現(xiàn)國家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國家國有資源都以某種稅收來體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈與繼承），政府可以通過稅收調(diào)整各方面社會利益。最后，還會因政府的征收土地重新掌握。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收。買房人是不是吃虧了，這樣會造成他們雙重的負擔。不會的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來了無固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財富。如果要人們選擇他們一定會雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對其他政府掌握的土地在出讓時仍可代表國家征繳土地出讓金。

綜上，我們設定一個住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：

政府把掌握的國有土地使用權(quán)以招拍掛（市場價格）形式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商（A）。開發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場價格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場價，贈與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場價）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國有性質(zhì)應以對房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們在持有環(huán)節(jié)對住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎。

五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房早已有之，小產(chǎn)權(quán)房問題嚴重卻與城市房價躥升密不可分。“因為在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，沒有繳納土地出讓金等費的負擔，房價便宜。于是小產(chǎn)權(quán)房在城鎮(zhèn)郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部大量出現(xiàn)。盡管按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。但是現(xiàn)實中小產(chǎn)權(quán)房的使用和轉(zhuǎn)讓幾乎不受影響，只是在諸如抵押、拍賣是受到些限制。低價誘惑和低度風險促使人鋌而走險，不顧政府的警告小產(chǎn)權(quán)銷售仍舊如火如荼的進行。

小產(chǎn)權(quán)帶來了很多社會問題，這其中也為未來房地產(chǎn)稅征收帶來很多問題。因此小產(chǎn)權(quán)問題必須解決。原國家土地管理局規(guī)劃司副司長鄭振源認為，未來對小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。

拆除？按照目前社會現(xiàn)實，除非極特殊情況才可以拆除。大部分情況只有轉(zhuǎn)正一個選項了。如何轉(zhuǎn)正呢？其他程序性的追認還好辦，但一個關鍵問題是：土地出讓金怎么辦？大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)一個根本區(qū)別就是“有沒有繳納土地出讓金”。從現(xiàn)實角度看補交土地出讓金是困難的，甚至是不可能的。這不僅是土地出讓金按照什么標準征繳，還涉及到對農(nóng)民土地征收問題，更涉及到業(yè)主付出成本的態(tài)度問題等等。解決這個問題，我們可以借鑒土地出讓金重新定義的思路。既然國家掌握的土地轉(zhuǎn)讓須向政府繳納土地出讓金。那么既然農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民們蓋好房子把附著的土地按“市場”價格轉(zhuǎn)讓不交土地出讓金也是合理的。這里有一點是相同就是土地的轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并且沒有固定期限。如果這樣做政府也沒有吃虧，因政府在沒有向農(nóng)民付出征地補償?shù)那闆r下把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲小８鼮橹匾氖钦€獲得了對該房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的權(quán)利。當然這只是權(quán)宜之計，今后，政府應加大對新建小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管力度，在萌芽階段就消滅小產(chǎn)權(quán)房才是正途。

住宅與房地產(chǎn)論文:房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設探索

【摘 要】通過對農(nóng)村住宅發(fā)展過程中存在的問題進行分析，通過政府與社會的合作，引入有責任感房地產(chǎn)企業(yè)找到有效的參與模式，逐步完善新農(nóng)村住宅建設和提高農(nóng)民生活水平，也給開發(fā)商創(chuàng)造新的利潤空間，為積極穩(wěn)妥推進新農(nóng)村建設決策提供參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；參與；新農(nóng)村；住宅；模式

新農(nóng)村住宅建設在推進新農(nóng)村建設的可持續(xù)發(fā)展具有舉足輕重的地位，在新農(nóng)村建設中具有重要的意義。

一、我國農(nóng)村住宅發(fā)展現(xiàn)狀

我國共有320.7萬個自然村，63.4萬個行政村，2.2萬個集鎮(zhèn)，近2萬個建制鎮(zhèn)，總建設用地接近17萬平方公里，有10億人口在這里居住、生活、工作，可見農(nóng)村房地產(chǎn)需求潛力的巨大。自1980年起，農(nóng)村新建住宅總面積一般在6億平方米以上。人均住房面積為28.69平方米，農(nóng)村人均住房面積達到29.68平方米，比城市人均住宅建筑面積的26.1平方米多3.58平方米。雖然農(nóng)村人均住房面積較高，造價高，但住房質(zhì)量不高：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所占比例僅為37.63%，磚木結(jié)構(gòu)比重為47.57%，還有14.80% 的房屋為非磚木、非鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)[4]。布局不合理，沒有配套的廚衛(wèi)設施，居住條件并未得到真正改善。土地浪費嚴重，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃與布置。住房建設模式落后，建筑形式單一，喪失鄉(xiāng)土特色。可再生能源的使用率底，缺乏節(jié)能理念和措施。資金來源單一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)參與農(nóng)村住宅建設的必然性

國家建設社會主義新農(nóng)村的相關政策使房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設獲得了可能。農(nóng)村住宅建設為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開新的市場，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化進程中有效引入房地產(chǎn)企業(yè)進行住宅建設將起到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，進行農(nóng)村住宅項目合理規(guī)劃，提供資金，提高土地集約利用，加速農(nóng)村住宅建設速度，提高住宅質(zhì)量，形成配套完善的住宅社區(qū)，有利于農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念和農(nóng)民生活水平，有利于統(tǒng)籌人與自然的和諧發(fā)展，有利于創(chuàng)造整體和諧的城鄉(xiāng)發(fā)展格局的提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)參與的制約因素

1.土地流轉(zhuǎn)的局限性

房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村住宅建設也具有一定的局限性，由于農(nóng)村土地制度區(qū)別于城市土地制度，農(nóng)村房地產(chǎn)項目在市場流通受到限制，房地產(chǎn)企業(yè)追求的高額投資回報較難實現(xiàn)。

2.相關法律法規(guī)不完善，農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平低

涵蓋農(nóng)村住宅建設全過程的法律法規(guī)體系沒有建立，使得住宅建設從規(guī)劃設計到施工無法可依。農(nóng)村住宅基本處于無設計，自建為主，采用高耗能的建筑材料，缺少標準化設計、工業(yè)化生產(chǎn)、機械化施工、通用化配套、可再生能源利用成套技術和節(jié)能省地型住宅配套技術的研究。農(nóng)村住宅金融體制滯后性，農(nóng)村住房建設資金籌集難。這些問題導致農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)化水平較低，制約農(nóng)村住宅建設。

3.農(nóng)村居民思想落后和經(jīng)濟生活水平不高

農(nóng)民的思想觀念未能得到轉(zhuǎn)變，導致農(nóng)村住宅規(guī)劃與設計系統(tǒng)性較差，整個農(nóng)村住宅建筑市場很難有長足的發(fā)展。與城市居民收入相比，農(nóng)村年居民收入偏低，農(nóng)民在滿足衣食溫飽之后沒有更多的錢用在房地產(chǎn)的消費上，對農(nóng)村房地產(chǎn)失去購買力，導致農(nóng)村房地產(chǎn)發(fā)展的緩慢和農(nóng)村房地產(chǎn)建設的質(zhì)量偏低。

4.房地產(chǎn)企業(yè)參與態(tài)度謹慎

大多房地產(chǎn)企業(yè)認為新農(nóng)村建設是政府的任務，房地產(chǎn)企業(yè)參與新農(nóng)村建設，不能像在城市中獲得高額的投資回報，投資回收期長，兩者很難把利益統(tǒng)一。因此很多業(yè)內(nèi)人士不熟悉新農(nóng)村住宅相關政策，房地產(chǎn)企業(yè)參與的積極性不高。

四、房地產(chǎn)企業(yè)參與途徑

房地產(chǎn)企業(yè)通過集體―開發(fā)商合作途徑參與新農(nóng)村住宅建設。利用宅基地作價入股的模式，在保持集體土地所有制形式不變的條件下，提高農(nóng)民的居住水平。在成都鶴林村采用重點突破性新農(nóng)村建設方式，以村社集體經(jīng)濟組織為市場主體，與房地產(chǎn)公司及建筑商合作，實施“三個集中”，壯大“新集體經(jīng)濟”，創(chuàng)新城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展模式，成為城市周邊農(nóng)村（城郊）新農(nóng)村建設的典范。農(nóng)民只要用不到5%的土地與土地開發(fā)商合作，即可得到整個自然村全部村民的小區(qū)樓房安置，房地產(chǎn)商也獲得了滿意的投資效益。

開發(fā)商接受村委會或眾多農(nóng)民的委托，定向進行農(nóng)村住宅開發(fā)途。根據(jù)農(nóng)民的要求，為其建設房屋，房子建好后賣給農(nóng)民的行為。這種模式最主要的優(yōu)點是可以按照農(nóng)民的要求量身打造。開發(fā)企業(yè)按每平方米的建筑面積收取一定的管理費，對開發(fā)企業(yè)而言，這一途徑雖然盈利不太大，但基本沒有風險，而對農(nóng)民而言，專業(yè)化的施工與管理可以降低成本。

五、房地產(chǎn)企業(yè)參與模式創(chuàng)新

1.創(chuàng)新理念

房地產(chǎn)企業(yè)為新農(nóng)村住宅建設提供項目策劃咨詢服務，開發(fā)管理服務和物業(yè)管理服務，提高新農(nóng)村住宅開發(fā)服務水平。通過農(nóng)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)立體化建設拉動農(nóng)村房地產(chǎn)需求，提高房地產(chǎn)企業(yè)參與積極性，塑造良好的房地產(chǎn)企業(yè)形象。隨著我國農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)通過與政府合作，借鑒城市住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，培育品牌農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)，進行連鎖開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)集約化發(fā)展，進行企業(yè)產(chǎn)品品牌的打造，促進農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的服務水平，也使房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益得到提高，實現(xiàn)雙贏。

2.創(chuàng)新模式

（1）農(nóng)業(yè)綜合體開發(fā)模式

房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開發(fā)優(yōu)勢參與農(nóng)村商業(yè)項目的開發(fā)形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合體，完善農(nóng)村社區(qū)各項配套設施。通過以農(nóng)村為基地，生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，優(yōu)先向房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)服務的業(yè)主直供，并逐漸輻射至社會消費市場。打造涵蓋農(nóng)業(yè)觀光旅游、鄉(xiāng)村休閑度假的創(chuàng)新型、高技術引領的農(nóng)業(yè)綜合體，統(tǒng)一標準、品牌、生產(chǎn)技術，形成規(guī)模效應和品牌效應，發(fā)展成集農(nóng)業(yè)、科技、貿(mào)易、會展、休閑和文化為一體的農(nóng)業(yè)綜合體。

（2）連鎖開發(fā)模式

對于專業(yè)住宅房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以發(fā)揮其住宅房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢進行農(nóng)村住宅連鎖開發(fā)，改善農(nóng)村住宅條件，形成完整的配套。像奧林匹克花園，有保利花園，陽光100等房地產(chǎn)項目利用其品牌效應，在全國村莊進行農(nóng)村住宅項目開發(fā)，使得農(nóng)村住宅開發(fā)規(guī)模化，集約化，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)預期的綜合效益。

總結(jié)：在新農(nóng)村住宅建設過程中應樹立農(nóng)民主人翁意識，樹立自力更生為主，各級政府、社會各界幫扶為輔的運行機制，把住宅建設改造與新農(nóng)村建設的其他環(huán)節(jié)有機結(jié)合，實現(xiàn)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、互相促進。房地產(chǎn)企業(yè)利用自身開發(fā)優(yōu)勢，加強與政府合作，實現(xiàn)以農(nóng)為特色，形成城鄉(xiāng)一體相互促進新農(nóng)村住宅開發(fā)可操作模式，實現(xiàn)農(nóng)村住宅專業(yè)化規(guī)模化開發(fā)。

住宅與房地產(chǎn)論文:關于房地產(chǎn)住宅中空間與節(jié)能設計的探討

摘要：住宅是人們生活中一個重要的空間，其空間設計對于住宅功能的發(fā)揮以及人們的生活需求具有重要的作用；同時，建筑作為一個耗能大戶，節(jié)能設計對于建筑行業(yè)的發(fā)展意義重大。本文針對房地產(chǎn)住宅在空間設計和節(jié)能設計方面進行探討和研究，希望起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：房地產(chǎn)；住宅；空間設計；節(jié)能設計

房地產(chǎn)住宅是提供給人們生活休息的空間，所以在空間設計及節(jié)能設計等方面應該是以人為本的，其功能等都需要圍繞人們的需要和舒適度來進行設計的。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，資源的重要性已經(jīng)越發(fā)的不言而已，隨之而來的住宅的生態(tài)性和綠色性成為人們普遍關注的問題。如何做好住宅的空間設計和節(jié)能設計也成為房地產(chǎn)行業(yè)關注的焦點。本文就房地產(chǎn)住宅中空間設計與節(jié)能設計進行探討和研究。

房地產(chǎn)住宅的空間設計

住宅空間結(jié)構(gòu)的特征

我國房地產(chǎn)住宅的發(fā)展，主要經(jīng)歷了幾個階段：第一階段，職工的住宅以及新村，此階段的住宅主要是采用鄰里單位的基本觀念，相應的配套設施比如小學和商店也列入規(guī)劃之中，并將之前的棚戶區(qū)有目的、有計劃的進行改造，變成陽光明媚、空間優(yōu)美的住宅；第二個階段，住宅和街區(qū)相結(jié)合，這主要是受到了前蘇聯(lián)規(guī)劃模式的影響而發(fā)展起來的；第三個階段，住宅區(qū)、行政區(qū)與街區(qū)結(jié)合。改革開放后，隨著人們生活水平的提高，于是具備功能齊全的住宅區(qū)、行政區(qū)、街區(qū)相結(jié)合的住宅形式出現(xiàn)，并逐漸的發(fā)展成了當前主要的空間結(jié)構(gòu)。

2、房地產(chǎn)住宅空間設計

1）客廳與起居室的設計。在住宅空間的設計中，隨著人們居住模式的改變，出現(xiàn)新的“大廳小臥”的布局，并經(jīng)過多年發(fā)展已被人們接受。這種空間布局不僅注重居住者的需求以及行為的規(guī)律，還能滿足成員娛樂以及聚會等活動的需要。通常起居室作為家庭成員使用的公共空間，能滿足成員日常的活動需要，客廳主要用來接待客人的場所，具有一定的功能針對性，單獨成員的客人造訪可能會影響到其他成員的生活，進而會造成使用上的不方便。根據(jù)目前我國家庭的普遍現(xiàn)狀，理想中的兩室兩廳是不太現(xiàn)實的，所以比較實際的設計是將客廳和陽臺、餐廳等空間相結(jié)合，可以做大餐廳的空間，并通過增加家具來滿足會客的需求也提高用餐的舒適度；

2）臥室的空間設計。臥室由于具有很強的功能性，主要來提供成員的休息空間，所以私密性比較強，對其空間環(huán)境的要求也要盡可能的溫馨和舒適，所以在空間的設計方面不能夠太過狹小，主臥一般要12-16平方米比較合適，次臥為10-14平方米，并在主臥內(nèi)設置衛(wèi)生間和更衣室，提供完善的功能；

3）衛(wèi)生間設計。衛(wèi)生間作為住宅核心部分，通常可分為公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。由于人們生活水平的不斷提高，衛(wèi)生間也成為了追求健康和舒適的一個場所，要讓使用者能夠感受到舒適、安全、方便，可在滿足人們基本的衛(wèi)生行為的基礎上適當將化妝、洗滌等功能也放入其中。通過對空間進行適當分離，分離為兩個或以上的空間，保證各個功能都能獨自發(fā)揮其應有的功效。同時，面對我國提出的節(jié)能減排的政策，在衛(wèi)生間最好是選擇淋浴，不僅衛(wèi)生、方便，而且節(jié)約用水、面積小、布置相對較為靈活。通常家庭公用的衛(wèi)生間面積4-6平方米適宜，主臥衛(wèi)生間3-4平方米適宜。

4）廚房設計。廚房是住宅中一個重要的場所，盡管占地面積不大，但功能重要、使用頻率很高。廚房主要由冰箱、操作臺、洗池等為主，還適當?shù)妮o以低柜、吊柜等用于儲存的空間，對于廚房的設計應采用變壓的風道，這樣便于氣和油煙的排放，同時也要具備足夠的電源插孔來滿足廚房日益增多的電器需要。廚房的照明應采用全部照明和局部照明結(jié)合的設計理念。廚房的面積一般為6-8平方米較為適宜。

二、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設計

1、房地產(chǎn)住宅節(jié)能設計的重要性

隨著我國的城鎮(zhèn)化進程不斷的發(fā)展，數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，建筑行業(yè)的能耗約占全社會能源消耗的32%，占全國能源消耗總量的45%。目前來講，我國基本上都是高能耗建筑，并且每年新增的建筑其95%都是高能耗建筑，這就造成了很大的建筑能耗也造成了嚴重的負擔，所以，建筑行業(yè)的節(jié)能應該給予足夠的重視。并且推行節(jié)能措施迫在眉睫。

2、房地產(chǎn)住宅的節(jié)能設計

住宅節(jié)能是指住宅在設計、規(guī)劃、建筑以及使用的過程中，通過采用節(jié)能的材料以及技術，來加強能耗的管理，在保證住宅正常功能的發(fā)揮的前提下來降低其能源消耗。住宅節(jié)能設計是一個全面的過程，主要通過下述幾個方面進行：

（1）住宅外部環(huán)境節(jié)能設計。住宅外部環(huán)境的節(jié)能設計主要可采用合理選址和合理群體的規(guī)劃布局。合理選址就是住宅的選址需要嚴格的根據(jù)當?shù)氐沫h(huán)境、氣候、水質(zhì)以及地形等因素綜合考慮，比如年平均溫度、平均濕度、風壓以及太陽輻射強度等，利用這些條件來為住宅節(jié)能創(chuàng)造有利因素，但又不能破壞整體的環(huán)境平衡。合理的規(guī)劃以及結(jié)構(gòu)設計能夠有效適應住宅周圍的環(huán)境，從而有利于建筑節(jié)能。比如日照以及住宅朝向的選擇，應該是以冬季能夠獲得充足的日照、夏季能夠利用自然的通風并降低太陽的輻射為原則的；比如合理的控制建筑體形系數(shù)，體形系數(shù)就是建筑與室外環(huán)境接觸的外比表面積和其溶劑的比值，所以單位建筑其外表面積大、體形系數(shù)也大，則其能耗就高。所以，在節(jié)能的設計時，應該要盡量的避免建筑外面形狀太多凹凸不平，盡量平整。

（2）住宅建筑單體節(jié)能設計。住宅建筑的單體節(jié)能設計，主要是對各個部分的節(jié)能構(gòu)造進行設計以及建筑物內(nèi)部的空間進行合理設計和分隔，并選用一些新型的節(jié)能材料以及節(jié)能技術，更好的利用建筑物周圍的環(huán)境，達到滿足建筑性能又良好節(jié)能的目的。住宅的單體節(jié)能設計，主要有：1）房屋的隔熱保溫和遮陽。夏季，由于太陽光線較強，所以建筑物內(nèi)溫度受到外面環(huán)境溫度的影響會提高2-4攝氏度，但在冬季，又會因外部溫度而使里面溫度降低。所以在屋面的設計時可選擇倒置式的設計，同時也可采用蓄水和種植綠色植物，這樣不僅能夠有效的起到良好的隔熱效果，還可以增加城市的綠化面積，改善城市的環(huán)境，也能結(jié)合建筑物構(gòu)造呈現(xiàn)有個性的建筑形象。2）樓板層的節(jié)能設計。主要是利用樓板層的中空空間通過將循環(huán)水管等布置在其內(nèi)部，就能在夏季利用冷水來降低住宅內(nèi)部的溫度而冬天利用熱水來提高溫度進行取暖。3）住宅門窗的節(jié)能設計。數(shù)據(jù)表明，我們高能耗建筑中約有40%的能耗是通過建筑的門窗產(chǎn)生的，所以在門窗的設計時不僅要控制窗和墻的整體比例，也要通過增強門窗的熱工性能來降低能耗流失，比如采用多層中空的或輻射低的玻璃等和加強門窗間的氣密性，同時還可增加建筑物外墻的這樣設計，從而有效的防止夏季強烈的太陽輻射而導致室內(nèi)的能耗增加。4）選用節(jié)能材料。在建筑物材料的選擇上面，應該要遵循經(jīng)濟、節(jié)能、健康的原則，選用新的高校材料，比如新型防水材料和保溫材料的使用，可以達到很好的防水效果和隔熱保溫效果，有利于建筑物的節(jié)能。5）合理的空間設計。所謂合理的空間設計就是要能夠充分的保障建筑物的使用功能的條件下，進行合理的分隔和設計，從而改善住宅室內(nèi)的通風、采光以及保溫的條件，進而達到節(jié)能的效果。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅房地產(chǎn)價格理論與實證研究

【摘 要】商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，與人民生活質(zhì)量的提高關系密切。鑒于此，本論文在總結(jié)前人研究成果的基礎上，以青島住宅房地產(chǎn)市場為實例，采用線性回歸和指數(shù)平滑的方法，對青島市商品住宅的供需狀況與價格走勢進行了分析預測。總結(jié)出房價上漲的幾點原因，并提出針對性建議，為青島市的商品住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展提供新的解決思路和方案。

關鍵詞：商品住宅；價格；供求機制

1 緒論

近年來，我國商品住宅房地產(chǎn)價格不斷上漲，各主要大城市房價過高、漲幅過快，成為影響宏觀經(jīng)濟健康、平穩(wěn)運行的不確定因素，穩(wěn)定住宅房地產(chǎn)價格尤其是住宅房地產(chǎn)價格是當前社會各界關注的焦點。從我國的實際情況來看，房地產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展歷史較短，但進入轉(zhuǎn)軌時期以來，其價格變動與主要影響因素變動仍呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。在這種背景下，選擇房地產(chǎn)價格變動理論作為研究課題，既具有較大難度，又非常具有理論意義和現(xiàn)實指導價值。

基于以上背景，本文在闡述了商品住宅房地價格理論，形成機制及變化規(guī)律后，以青島為實例，對青島市房地產(chǎn)供需狀況和價格走勢進行分析，對青島市房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展提出有益的建議。

2 商品住宅價格相關理論

商品住宅是指由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府批準后建造的在市場上自由流通的住宅，消費者在購買后即可獲得房屋所有權(quán)證與國土使用證。從城市住宅供應體系來看，城市住宅主要分為商品住房和保障房兩類。

商品住宅價格指在完全市場化條件下商品住宅的交易價格。其價值既包含所占用的土地價值，也包括地上建筑物的價值。由于商品住宅具有不同于一般商品的特性，商品住宅價格也有其獨特的價格特征：明顯的區(qū)域性、需求缺乏彈性、周期波動性以及易受政策影響。

3 商品住宅價格形成機制

3.1商品住宅價格形成機制的概念

商品住宅價格形成機制是商品住宅價格機制的核心內(nèi)容，指在一定時點上各影響因素及其相互作用。任何商品要形成價格，都要滿足相對稀缺性、有效需求和效用性三個條件。商品住宅作為一種商品，其價格形成也滿足這三個條件。此外，商品住宅的成本、權(quán)益和區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價基礎，是商品住宅價格形成的最基本要素。

3.2市場供求機制

成本、權(quán)益、區(qū)位構(gòu)成了商品住宅的定價基礎，而商品住宅價格的高低是由市場供求關系決定的，因此，供需平衡決定價格水平，目前的商品住宅的影響因素基本上都是調(diào)節(jié)供需的。從短期來看，由于土地資源是有限的，因此商品住宅的供應可以視作是固定不變，所以住宅價格隨著需求量的變化而變化。當購房者的需求增加時，由于供給不變，價格上升。當市場需求減少時，價格下跌。

3.3生產(chǎn)價格機制

生產(chǎn)價格是利潤轉(zhuǎn)化為平均利潤后商品價值的轉(zhuǎn)化形式。由社會成本加平均利潤構(gòu)成。在已知生產(chǎn)成本、成本利潤率、稅率的情況下，價格=[成本(1+成本利潤率)]/(l-稅率)。也可采用加工費用盈利率的方法把稅收和利潤放在一起考慮。

4 住宅房地產(chǎn)價格變化規(guī)律

4.1長期增長性

經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平的提高，人口數(shù)量的增加都刺激了商品住宅剛性需求和投資性需求的增加，使得商品住宅的價格將長期處于上漲狀態(tài)。然而土地成本、建筑成本的不斷提高，土地供應更加嚴格，商品住宅供給的有限性，這些都導致商品住宅價格長期上漲。

4.2抗通貨膨脹性

自2005年起人民幣巨大的升值壓力促使我國要采取措施控制貿(mào)易順差的加大，造成國內(nèi)流通中的貨幣總量超過商品總價格，所有商品呈現(xiàn)出綜合性的價格上漲趨勢。為了財富的保值增值，很多人會選擇投資商品住宅等價值穩(wěn)定的投資品。以土地為承載物的商品住宅，其價格也就具有了抗通貨膨脹性。

4.3周期波動性

商品住宅價格的變化與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和政府政策的制定密切相關，一般來說，政府鼓勵商品住宅市場發(fā)展，開發(fā)商增加投資，促進商品住宅市場發(fā)展，同時，由于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平一直較高，居民收入穩(wěn)定增加，購買力較強，商品住宅市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，商品住宅價格會處在上漲期。當政府制定政策抑制房地產(chǎn)市場過快發(fā)展時，商品住宅價格處于下降期。

5青島市商品住宅價格現(xiàn)狀及變化研究

5.1青島市住宅房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

青島是我國東部沿海重要的經(jīng)濟中心城市，自2002年來，青島的經(jīng)濟飛速增長，青島市民生活水平不斷提高。根據(jù)世界銀行的研究表明，當前，青島市住宅房地產(chǎn)業(yè)正處于平穩(wěn)期，城鎮(zhèn)化水平正處于加速時期，故未來對住宅的需求是強勁的。

2002年-2011年的住宅房地產(chǎn)竣工面積總體上呈波浪形上升趨勢，商品房供給量增多，從而加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。2011年青島市全社會累計完成固定資產(chǎn)投資35025382萬元，同比增長15.9%，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資7827193萬元，同比增長29.9%，占固定資產(chǎn)投資22.35%。

雖然歷年來住宅價格都在增長，但其增長率變化很沒有規(guī)律，為了找出未來房價的增長趨勢，我們需要對數(shù)據(jù)進行處理，現(xiàn)對房價增長率取對數(shù)，我們就能看出，未來房價的增長趨勢將變緩，但仍然保持著不小的增長。其預測結(jié)果如圖1所示。

圖1 青島市歷年來房價增長走勢圖

5.2住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

由于住宅房地產(chǎn)市場供求的因素很多，不確定性很大，想要準確預測住宅房地產(chǎn)市場是相當困難的，只能通過分析影響住宅房地產(chǎn)市場的因素大致把握市場的走勢。因此，對于商品房的需求預測，本文采用回歸分析的方法來預測。

自2002年以來，青島市住宅房地產(chǎn)實際銷售面積總體上呈上升趨勢，特別是2005年，增長率較上年為45.41%，2011年下降為-24.23%，由于國家對房價出臺了一系列的控制措施，包括限購的強烈要求、從緊的貨幣政策和信貸政策以及加大的保障房建設，購房者在一定程度上會持觀望態(tài)度，加上青島市自2002年以來，房價飛速上漲，已經(jīng)部分超過了居民的經(jīng)濟承受能力，未來幾年，青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積絕對量還會增長，但增長速度會有所下降。根據(jù)一元回歸預測，運用回歸方程y=86.467x+249.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.825 > =0.576 ）可以預測得出2012年青島市住宅房地產(chǎn)銷售面積為1201.067萬m2，2013年為1287.534萬m2。通過回歸分析，運用計算機得出的回歸方程y =27.558x +416.93（x=1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12；r = 0.769 > =0.576 ）可以預測2012年青島市住宅房地產(chǎn)竣工面積為720萬m2，2013年為748萬m2。

價格反映著各方面的經(jīng)濟關系，影響房地產(chǎn)市場供求關系的變化，決定著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的盈利和虧損。因此，對住宅房地產(chǎn)市場進行研究不能忽視市場價格的變化，本文采用指數(shù)平滑法對住宅房地產(chǎn)市場價格進行定量地預測，2012年住宅均價為6978.70元/平方米。5.3結(jié)果分析及建議

本章通過對青島市住宅房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀及變化的理論與實證分析，總結(jié)得出了青島市2002年至2011年住宅價格不斷上漲的幾點原因。首先，需求增加是支撐住宅房地產(chǎn)價格上漲的重要動力。其次，目前對住宅價格上漲的的調(diào)控政策的力度有限。最后，從供求方面看，青島市未來住宅價格仍將走高。

針對此種情形，對青島市住宅房地產(chǎn)價格發(fā)展提出如下建議：（1）優(yōu)化土地供給制度。首先，土地開發(fā)的規(guī)模既要依靠市場需求的拉動，同時也要依靠政策約束引導。其次，完善土地儲備制度，促進土地流通市場的發(fā)展。最后，要以持續(xù)、健康發(fā)展為理念，加強對房地產(chǎn)開發(fā)土地供應的監(jiān)管。（2）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。首先，根據(jù)青島市目前商品住宅市場的實際發(fā)展情況，應把重點放在正確引導居民理性消費、支持普通住宅建設等方面。其次，完善信息制度，科學確定房地產(chǎn)信息的時間和方式，正確引導投資和消費，促進市場供求平衡，避免房地產(chǎn)市場的大起大落。（3）拓寬多種投資渠道。政府應利用各種渠道加強引導，增強投資者風險意識。

住宅與房地產(chǎn)論文:貨幣發(fā)行量與房地產(chǎn)商品住宅價格格蘭杰因果關系的實證分析

【摘要】本文希望通過對收集的數(shù)據(jù)的計量分析，找到貨幣發(fā)行量與房地產(chǎn)商品住宅價格之間的關系。本文運用的計量方法有ADF平穩(wěn)檢驗、AEG協(xié)整檢驗、ECM誤差修正模型以及格蘭杰因果檢驗。本文的結(jié)論是：貨幣發(fā)行量的確是房地產(chǎn)商品住宅價格的格蘭杰因，即貨幣發(fā)行量包含了可以預測房地產(chǎn)商品住宅價格的有效信息。更進一步，結(jié)合實際，得出：貨幣發(fā)行量是房地產(chǎn)商品住宅價格的邏輯因。

【關鍵詞】貨幣發(fā)行量 房地產(chǎn)商品住宅價格 誤差修正模型 格蘭杰因果檢驗

一、引言

中國的商品住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展是跟我國的經(jīng)濟體制改革一樣從1979年開始的。從1979年至2012年期間，住宅房地產(chǎn)歷經(jīng)了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓階段、房地產(chǎn)泡沫階段、亞洲金融危機階段、福利分房終止貨幣分房開始階段、我國正式進入WTO階段、炒房階段等等。可以說，一個商品房地產(chǎn)市場的發(fā)展是中國整個經(jīng)濟體制改革的縮影。在這期間，中國商品住宅房地產(chǎn)市場從無到有的建立了起來，并且逐步完善。但值得注意的是，從商品住宅房地產(chǎn)市場一開始建立，政府就對該市場進行了嚴格的規(guī)范和控制，比如房地產(chǎn)市場的國六條、國八條、國十一條等等。由于政府的控制以及政治、體制等外部情況的變化，使得分析商品住宅房地產(chǎn)市場的價格成因變得極其困難，其中任何一個事件對商品房地產(chǎn)市場的影響都是非常大的，比如金融風暴、正式進入WTO、國家房地產(chǎn)政策等等。在此，本文去除所有影響價格的因素，直接從貨幣發(fā)行量對商品住宅房地產(chǎn)價格進行格蘭杰因果分析，希望通過格蘭杰因果關系進一步得出邏輯因果關系，以指導實際和相關政策制定。

二、相關研究

以往文獻對商品住宅房地產(chǎn)市場的價格研究很少，跟房地產(chǎn)價格相關的研究有：

《房地產(chǎn)價格與通貨膨脹預期》：研究如何運用房地產(chǎn)價格預測通貨膨脹。

《房地產(chǎn)價格與通貨膨脹_產(chǎn)出的關系》：研究房地產(chǎn)價格如何影響通貨膨脹和產(chǎn)出。

《中國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹的關系_基于計量模型的實證分析》：研究房地產(chǎn)價格與CPI的關系。

《商品住宅銷售量與CPI格蘭杰因果關系研究》：研究房地產(chǎn)住宅銷售量與CPI的關系。

這些文獻中，《中國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹的關系_基于計量模型的實證分析》跟本文的主題是比較相似的。但文章是討論了CPI跟房地產(chǎn)價格的關系。CPI是基于一攬子日常商品的年度漲幅，可以間接體現(xiàn)貨幣發(fā)行量。但我國的CPI指數(shù)中并沒有包括商品房價格，所以完全可能出現(xiàn)商品房價格上漲而日常商品價格不上漲或者反之的情況。所以本文直接選取了貨幣發(fā)行量這個更直觀的指標來衡量和研究分析。

（三）協(xié)整檢驗

五、結(jié)論與建議

從邏輯上，房地產(chǎn)商品住宅價格的上升只有兩個原因，一是注入該市場金額占整體貨幣發(fā)行量的占比增高，二是整體貨幣發(fā)行量的增加。由于已經(jīng)證明了整體貨幣發(fā)行量是住宅價格的格蘭杰因，所以可以從邏輯上認定：貨幣發(fā)行量的增加是房地產(chǎn)商品住宅價格上升的原因之一。而且，通過回歸函數(shù)和ECM模型，可知：長期來看，貨幣增長率增加1%，房地產(chǎn)價格增長率增加0.46%；短期來看，貨幣增長率增加1%，房地產(chǎn)價格增長率增加0.923%。

建議：控制房價過快增長是政府的責任之一，但之前都只是從行政政策角度強行壓制價格，導致的結(jié)果是效果不理想。建議政府之后從貨幣發(fā)行量這個經(jīng)濟角度來解決該問題，控制貨幣發(fā)行量，控制房價的過快增長。

住宅與房地產(chǎn)論文:住宅民生消費屬性與房地產(chǎn)政策和制度

【摘要】房地產(chǎn)的調(diào)控政策關系到百姓民生和房地產(chǎn)業(yè)、乃至國民經(jīng)濟的持久、健康發(fā)展的問題。應該使得房地產(chǎn)政策和制度保持長期穩(wěn)定和協(xié)調(diào)，具有長期可預期的政策效果。要基于中國國情、立足住宅民生消費的屬性，來設計具有長期戰(zhàn)略性房地產(chǎn)的調(diào)控政策和制度。

【關鍵詞】住宅民生屬性；房地產(chǎn)調(diào)控政策

自上世紀90年代中期，中國實行以市場化為核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招標拍賣，有力地推動了城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時，出現(xiàn)了地價、房價快速上漲，在一些城市，商品房的房價超出普通百姓的購買力。過度投資投機推動地價高企，導致商品房價格過快上漲。經(jīng)濟學的觀點是：只有當“完全競爭”的平衡和抑制的作用存在時，才能是所謂的完全自由，“完全競爭”會自發(fā)地抑制投機。中國人多地少，中國房地產(chǎn)市場必然是供應彈性不足的市場，遠遠不是一個“完全競爭”的市場，這顯然是導致投機產(chǎn)生的重要因素。從近十多年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，有許多人將房地產(chǎn)市場看作是一個投資市場。但是住房本身屬性應該是滿足人們居住這一基本需求的消費品，而且是涉及廣大百姓的民生必需品。

購買住房應該是為了滿足和改善居住狀況為目的，是一種消費行為。如果買房是為了賺取差價獲利，這就是投機行為。如果人們置地買房就好像在參加一場“擊鼓傳花”的游戲，每一個人都認為房價還會漲，每一個人都認為“花”會傳出去，誰也不知道“鼓聲”什么時候會停止，參加“擊鼓傳花”游戲的每一個人都是抱著投機的心理，每個人都是懷著賭的心態(tài)，不是為了得到“花”，而是要能夠“傳”下去，在這場游戲中取勝。如果市場上許多人置地買房，其目的是為了所謂的“投資”，為了“傳下去”，為了賭一把，這場“擊鼓傳花”的游戲?qū)е戮薮蟮姆康禺a(chǎn)泡沫危機，日本的房地產(chǎn)泡沫的破裂就是前車之鑒。

在過去十多年中國房地產(chǎn)市場的種種投機投資表現(xiàn)是地價越拍高、房價越漲越高，投資買房的比例也越來越高，普通百姓的收入增長遠遠趕不上地價、房價的上漲，他們對住房的購買力越來越低，使他們無法改善自己的居住條件。開發(fā)商抱著投機的心態(tài)拍得高價土地，面對已經(jīng)居高不下的成本，只能開發(fā)適合高收入階層的住房，高收入階層如今買房已不再是解決居住問題，而是為了“投資”，他們可能已經(jīng)買賣過好幾套房。投機、投資行為在很大程度影響了住宅房地產(chǎn)的價格，住宅房地產(chǎn)價格形成機制偏離了民生消費品的屬性。

近幾年中央政府采取了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取限購等嚴厲的“剎車”特點的調(diào)控手段，采取行政手段抑制房地產(chǎn)投資。在短時期內(nèi)取得了明顯的效果，阻遏了地價、房價的上漲。但是，這種一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消費需求，在當前中國經(jīng)濟走勢放緩的嚴峻形勢下，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的龍頭行業(yè)，它影響到國民經(jīng)濟上下游諸多產(chǎn)業(yè)，對保障經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策應立足于促進住宅消費、抑制住宅投資的軌道上來，推動首次購房和改善性購房，增加保障性住房比例，促進存量住宅的二手交易，既活躍房地產(chǎn)市場又不至于導致房地產(chǎn)投資投機泡沫產(chǎn)生。應該從以下三方面來考慮如何制定房地產(chǎn)、尤其是對于住宅的政策和制度：

一、加強保障性住房比例，解決低收入階層住房問題

低收入階層住房問題是關于社會安定、百姓民生的重要方面，必須要加以重視和有效地解決，要研究如何充分利用有限的財力，控制單套面積，建設盡可能多的套數(shù)，努力擴大保障低收入階層群體數(shù)量，保證分配公正透明和社會監(jiān)督，對保障房的購買租賃、使用和流轉(zhuǎn)建立配套的法規(guī)。可以借鑒新加坡“公共組屋”的管理模式，新加坡對于“公共組屋”的購買資格有嚴格的規(guī)定，僅限于屋主使用，不得出租和空置，對于“公共組屋”的轉(zhuǎn)讓市場也有明確的規(guī)定，“公共組屋”的二手市場購買人的資格也必須符合“公共組屋”購買條件。我國保障性住房市場應該僅限于保障對象（低收入階層），保障房除了購買方式之外，還應補充廉租以解決收入最底層的居民、以及剛踏入社會的大學生的居住問題。切忌保障房流入商品房市場，這樣可以使得保障房規(guī)模逐步擴大，使得社會受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府財力過度負擔，各地城市逐步建立穩(wěn)定的、逐年擴大的保障房體系，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，逐步擴大低收入階層居民的住房保障比例，形成解決低收入階層住房問題的良性發(fā)展的軌道。要汲取九十年代曾經(jīng)搞過一陣子的“經(jīng)濟適用住房”的經(jīng)驗教訓，“經(jīng)濟適用住房”之所以沒有延續(xù)，其主要原因是“經(jīng)濟適用住房”沒有完善的配套法規(guī)和政策，許多“經(jīng)濟適用房”被有錢人購買，“經(jīng)濟適用房”小區(qū)里出現(xiàn)寶馬等高檔轎車，“經(jīng)濟適用房”流入商品房二手市場，“經(jīng)濟適用房”沒有起到保障中低收入階層住房的政策初衷。新加坡的經(jīng)驗說明：在人多地少的城市國家，由于采取了科學、合理、可行的住房政策，在新加坡經(jīng)濟飛速發(fā)展的同時，公共住宅房價一直保持在百姓的承受能力范圍，區(qū)隔公共住房市場與商品房市場，滿足了各階層人民的住房需求。

二、對不同的住房需求采取區(qū)別化調(diào)控政策

從消費需求特點，住房市場可以區(qū)分為剛性需求、改善性需求、奢華性需求和投資性需求。房地產(chǎn)調(diào)控政策應該針對不同需求進行調(diào)控，以使得有限的房地產(chǎn)資源用于滿足百姓合理的住宅需求，同時，促進合理的住宅需求，保持房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。剛性需求主要是年輕家庭和中低收入家庭，對于這部分剛性需求應該實行貸款、稅收等方面扶持政策。應在房型面積方面不宜過大，應控制在滿足基本需求方面，控制住宅總價。改善性需求主要滿足中產(chǎn)階層的合理改善住宅消費的需求。應該鼓勵和滿足改善性住宅需求。鼓勵改善性需求的住宅政策對于促進住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)合理化，對于滿足隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高具有重要作用。中產(chǎn)階層的日益擴大以及他們的合理住宅改善需求對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。奢華性需求主要是對于別墅、高檔豪華公寓等少數(shù)占用土地多的住宅類型，對于此類住宅不符合中國土地資源緊張的國情，應該加以限制發(fā)展。投資性需求與改善性需求容易被人混淆，其關鍵區(qū)別在于“度”，應該限制購買二套以上，比較合適的限制措施是采取累進的稅收政策，買的越多，稅負越高，使得購房者感覺到稅負大于住宅的投資收益，購房者也就不會繼續(xù)購買。正在醞釀的房地產(chǎn)稅，也應考慮對于擁有多套住宅如何設計累進稅制，使得房地產(chǎn)稅真正起到調(diào)控房地產(chǎn)投資需求的作用，而不影響到絕大多數(shù)百姓的合理住宅消費。

三、保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定和持續(xù)

近十多年中國房地產(chǎn)政策變化起伏較大，從推進住房商品化到金融危機期間，一直是采取大力鼓勵、促進房地產(chǎn)的政策。到2010年開始覺察房地產(chǎn)價格上升過快、提出遏制房價過快上漲、防止房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向，逐步開始采取限購、限貸的政策。在這種180度的、比較簡單化、一刀切政策轉(zhuǎn)向措施對于國民經(jīng)濟、房地產(chǎn)業(yè)和百姓預期產(chǎn)生不穩(wěn)定的、負面的影響，但也是受制于“急剎車”的需要，不得已而為之。從宏觀經(jīng)濟的角度，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟龍頭行業(yè)，帶動鋼鐵、有色金屬原材料、建材、家電家具等眾多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的寬幅波動，必然對相關產(chǎn)業(yè)帶來很大沖擊。從百姓的角度，房地產(chǎn)價格和購買政策的波動性和不確定性，對于百姓的購房和投資的預期產(chǎn)生很大的影響，要么是過度投資，要么是抑制購買，一些百姓被波動的房產(chǎn)市場搞得暈頭轉(zhuǎn)向。

房地產(chǎn)政策和制度的穩(wěn)定和持續(xù)是房地產(chǎn)市場持久健康發(fā)展的必要條件，穩(wěn)定、持續(xù)的房地產(chǎn)政策和制度的立足點應該是根據(jù)中國的國情、百姓民生需求、以及房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位。從整體和長遠的角度出發(fā)來穩(wěn)定協(xié)調(diào)房地產(chǎn)市場發(fā)展。因此、需要從房地產(chǎn)稅、保障房制度、對各類型住宅的區(qū)別化開發(fā)管理政策以及各類住宅的貸款政策上綜合協(xié)調(diào)，目標是促進和滿足各階層民生合理住宅需求、阻止過度投資，盡快從當前臨時性的政策措施轉(zhuǎn)變到長期穩(wěn)定協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)政策和制度。

住宅與房地產(chǎn)論文:房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的小區(qū)住宅層數(shù)與工程造價分析

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得一定面積的土地后，在不影響小區(qū)品質(zhì)和容積率限制及環(huán)境的條件下，必須最大限度的規(guī)劃出可銷售住宅的面積，以滿足其對利潤最大化的需求。本文通過對我國民用住宅層數(shù)的劃分標準進行了分析，并對其建安造價做出探討，結(jié)合別墅、多層、高層四種類型的建安造價和特點，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了能指導實際操作的小區(qū)規(guī)劃決策思想。

[關鍵詞] 住宅；層數(shù)；多層；工程造價；方案決策

一、低層住宅的特點與工程造價分析

低層住宅在民用住宅層數(shù)劃分標準是指1~3層住宅。低層住宅多建于小城市和大中城市的城鄉(xiāng)結(jié)合部。它既有普通住宅，又有高級別墅。低層住宅由于其高度低，尤其適合于老年人、兒童和身體障礙者使用；生活空間開放性強，有利于鄰里之間的交往。其缺點是居住密度低，土地利用不經(jīng)濟。因此其容積率較低，綜合開發(fā)面積較少。

因此，開發(fā)商在利益最大化的驅(qū)動下，一般較少開發(fā)低層住宅，不過在城市的邊緣地帶，開發(fā)商如果定位為高檔別墅住宅的話，其開發(fā)住宅一般多為低層住宅。但其售價相對于多層和高層住宅要高很多。一般低層住宅的容積率與居住密度較低，多用于城市郊區(qū)和一些城市改造中對環(huán)境品質(zhì)要求較高的區(qū)段。住宅商品化的初期，我國曾出現(xiàn)過建設別墅區(qū)的熱潮，由于其過低的容積率，在一定程度上造成了對有限土地資源的浪費。

二、多層住宅特點與工程造價分析

在民用建筑中，多層住宅具有建筑結(jié)構(gòu)簡單，占地面積少，可減少工程量，使用費用低，開發(fā)建設的綜合費用相對低于其他形式的住宅降低單位造價，經(jīng)濟效果好。被大部分城市廣泛采用。缺點是生活空間開放性差，不利于鄰里之間交往；樓層相對較高，又不設電梯，給上下樓帶來不便。將來發(fā)展趨勢是多層住宅也設電梯。

根據(jù)經(jīng)驗，6層以內(nèi)的住宅層數(shù)越多，造價越低，這是因為多層建筑在一定范圍內(nèi)層數(shù)增加，則房間內(nèi)部和外部的設施費、供水供氣管道、電力照明等費用隨層數(shù)增加而降低，所以多層住宅以采用5~6層為好。

下表是多層建筑的單方造價和層數(shù)的關系表，根據(jù)表2我們可以很容易的得出結(jié)論：多層住宅具有降低單位建安造價和經(jīng)濟效果較好的特點。因此開發(fā)商在開發(fā)方案的設計和評價中，應多考慮多層住宅的開發(fā)面積。

表2 多層與低層住宅層數(shù)與造價的關系表

目前我國多層住宅由于公攤面積少、后期物業(yè)管理費用低，深受很多購房者的喜愛。消費者也普遍認為多層住宅的供應量會逐年減少，這種預期也使多層住宅成為相對珍稀的住宅產(chǎn)品，所以目前賣得相當俏。在寸土寸金的地段，多層住宅雖然建筑成本較低，但分攤的土地成本要高，其占用的總成本并不會低于同地段的高層，所以多層住宅貴過小高層住宅將成為中心城區(qū)樓市的一種趨勢。而在城市外圍地段，因為土地成本較低，兩者之間的價格差異則不會拉得太大。

三、高層住宅特點與工程造價分析

高層住宅是為了謀求土地的高度有效利用，提高容積率的手段而出現(xiàn)的建筑形態(tài)。據(jù)國外的一些資料測算，建筑層數(shù)由五層增加到九層可使居住面積密度提高35%。有利于節(jié)約了用地，也就大大降低了室外工程造價和改造用地的費用，從總的消耗來看，高層不一定比多層(或低層)費用高。據(jù)資料顯示，就市政設施費用來說，高層就比低層節(jié)約。但作為高層建筑其相對于低、多層住宅的主要缺點體現(xiàn)在:單位造價高，平面使用系數(shù)低，施工周期長，能耗多，出房率低，分攤面積大，人口密度大，防火設施不完善，目前國內(nèi)消防車最高達十四層，環(huán)境效益和社會效益較差。

從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，因此在住宅建設中就應該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題，從而保持社會穩(wěn)定，促進我國經(jīng)濟快速發(fā)展。住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，對開發(fā)商來說賺取的利潤越高。

1、由表1可知，7～9層屬于中高層類，此類住宅不設電梯使用不便，設了電梯又不能充分發(fā)揮電梯的效率，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）的建議，小區(qū)內(nèi)不宜采用這種層數(shù)的住宅。因此，筆者認為開發(fā)商應盡量少開發(fā)此類住宅，應放棄此類設計。

2、在民用建筑中，多層建筑提高層數(shù)雖然可以降低工程造價，而高層建筑在我們規(guī)劃設計中又不得不開發(fā)，因為考慮到小區(qū)容積率和節(jié)約城市用地和開發(fā)商利潤的問題，高層建筑在小區(qū)開發(fā)中的設計就顯得很有必要了。從我國目前的實際情況來看，我國人口多，人均耕地面積少，特別在中心城區(qū)等人口高密度區(qū)和商業(yè)區(qū)，應該盡量考慮節(jié)約土地，在有限的土地上盡可能增加建筑面積密度來解決居民住房緊張的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)希望通過破壞環(huán)境和城市規(guī)劃的限制來取得高額利潤，因為他們認為興建高層建筑建筑面積增大，利潤就會越多。無可否認，增加層數(shù)可以節(jié)約土地，住宅層數(shù)是影響小區(qū)建筑面積密度的重要因素，住宅層數(shù)越高，則密度越大，容積率越大，但帶來的環(huán)境卻是環(huán)境的破壞和市政規(guī)劃容積率的限制。

事實上，隨著層數(shù)的增加，住宅之間的日照間距也相應增加，而且高層住宅一次性投資高，建設周期長，一般情況下高層比多層平均每戶建筑投資要高70%～80%，對于投資商收回投資的風險加大，因為其建設周期長40%～50%，節(jié)約土地的效果也逐步下降。

表3 層數(shù)與投資利潤的關系

我們通過統(tǒng)計資料表3，可以分析得到結(jié)論：層數(shù)應在一個合理的范圍內(nèi)，例如在20層時，投資利潤時相對于其他層數(shù)是最大的，所以開發(fā)商應結(jié)合市場需求、項目實際來決定建筑層數(shù)，不能一味增加建筑層數(shù)。此外高層住宅要設置電梯和加壓水泵而且消防和人防要求都會相應的提高，導致總造價也會相應上升。

結(jié)語 商品住宅小區(qū)的開發(fā)和決策過程，是一個隨時間推移，在市場因素不斷發(fā)生變化的條件下，進行投資、開發(fā)的過程。其投資具有周期長、金額大、變現(xiàn)能力差、投資回收慢、收益高、易受政策影響等特點，這些決定了其投資決策風險是客觀存在的。只有客觀深入地對商品住宅小區(qū)開發(fā)項目進行分析研究和科學決策，合理調(diào)節(jié)小區(qū)各功能與成本的關系，才能成功地避開風險，獲得成功。