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重慶房地產論文:重慶房地產發展的問題與對策

摘 要：如今的重慶作為新特區面臨著越來越多的發展問題，也有著更加廣闊的發展空間，概述了重慶房地產發展的現狀，分析了發展面臨的問題，最后提出了相應的發展對策。

關鍵詞：重慶；房地產；現狀；對策

1 重慶房地產現狀

重慶市直轄10 年變化是史詩性的，建設性的和開創性的。據重慶市國土資源和房屋管理局副局長蒙毅介紹，房地產發展推動了城市建設的快速發展。10年來，主城區的建成區面積增加了1／4，城市規模擴大到了現在的600平方公里，城市布局更加合理，道路更加通暢，住宅小區的環境更加優美，北部新區、茶園新城區等區域板塊的財富價值得到凸顯。從1996年到2006年，重慶房地產業增加值從25.22億元增長到156.4億元，年均增長20%，房地產業增加值占地區生產總值的比重由2.1%提高到了4.5%。重慶市房地產投資從1997的67.5億元增長到2006年的629.63億元，增長9.33倍，年均增速27.4%。共計完成房地產投資2684.24億元，占同期全社會固定資產投資的25%，有力地促進了固定資產投資增長。

重慶房地產發展的順利有其優勢所在。首先，其擁有良好的社會環境，包括國家的各種調控政策，供地政策等都對城市房地產業的發展起到了極大的作用，今年國家的城鄉統籌經濟實驗區政策就極大促進了房地產業的發展。其次，良好的基礎設施，包括電力水利等的發展以及城市交通的不斷完善更加促進了房地產業。再次，良好的外部環境，直轄以來重慶社會經濟的各個方面都發生了翻天覆地的變化，工業、農業、交通運輸、能源、郵政通訊、金融保險業等發展迅猛。作為西部地區重鎮、長江上游經濟中心，重慶的房地產業有著廣闊的發展空間。最后，良好的社會消費基礎，重慶城市化正在過程當中，房地產市場需求大，隨著經濟的快速發展，廣大人民群眾的收入水平不斷提高，支付能力不斷增強，這為重慶房地產行業的快速發展奠定了良好的消費基礎。

重慶統計局最新的統計數據表明，今年第一季度，重慶市房地產開發完成投資118.93億元，同比增幅為17.9%，與去年同期相比回落了7.5個百分點。其中，商品住宅完成75.96億元，同比增長29.4%；經濟適用房建設投資為6.29億元，增長49.7%；辦公樓投資2.11億元，同比增長13.4%；商業營業用房建設投資10.75億元，同比減少13.2%。專家認為，重慶房地產投資增速回落是國家宏觀調控政策作用的進一步體現。

2 重慶房地產發展問題

(1)房價短期內漲幅過大，房產價格相對過高。雖然重慶房地產市場相對其他過熱城市，健康指數相對較高，但在重慶成為城鄉經濟統籌實驗區后，6月下旬，重慶房價上漲了7.8%其速度驚人且有繼續增長的必然趨勢，重慶房地產市場價格持續上揚，房價增幅過高，包含了不少投機因素。從長期來看，這會形成一些社會不穩定因素。

(2)商品住房結構不合理，高檔房開發過熱。重慶商品住房開發結構中，中低價位的住房和經濟適用房，因受利潤及其他因素的影響，開發量不足，供應量有限，商品住房供應結構存在相對不均衡的矛盾。

(3)政企合謀危害正常次序。地方政府從房地產商那里得到高額的地價回報，同時制造所謂政績，并相應地給予房地產商種種優惠政策，諸如減低各種費稅、提供各種規劃便利、允許媒體炒作各種地產概念等等。

(4)商業地產空置率過大，投資規模偏大。重慶市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，2007年1至6月，重慶市空置房數量仍在增加，全市商業用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。

(5)二手房交易速度減緩，影響房地產業長遠發展。今年2月全國二手住房銷售價格同比上漲4.4%，而重慶的漲幅僅為1.8%。房地產消費市場是一個梯級的、多層次的市場結構，其中二級市場是梯級消費結構的一個重要環節。重慶房地產二級市場的發展不完善，將影響房地產市場的健康發展。重慶二手房交易的萎縮，對重慶房地產業的長遠發展不利，應引起政府高度重視。

(6)房地產市場秩序混亂。目前，在重慶房地產市場中．仍然存在虛假廣告、面積縮水、物業管理混亂和中介服務不規范等方面的問題。購房者因房屋質量、房屋面積等問題與房地產開發商之間的糾紛，住戶因物業收費項目、標準、服務質量與物業管理公司的沖突，以及房屋中介在房屋租售過程中的不規范行為，經常在新聞媒體上曝光。這些既影響了房地產開發商、物業管理公司和中介組織的信譽，同時也給購買者造成了一定的心理影響，擔心自己的合法利益得不到保障，進而影響到房地產業的整體發展。

(7)房地產業盈利率過高。20世紀90年代后期，由于取消了行政事業性單位和國有企業的職工福利分房制度，刺激了房地產業的快速發展。個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時重慶市的平均房價也從主城區每平方米幾百元上漲到現在的接近3000元。從重慶江北某樓盤的項目盈利分析報告看出，該項目全部結束后，最樂觀收益率可達75％，最保守收益率也在31％以上。房地產業成為目前重慶市盈利率最高行業。

3 重慶房地產發展對策

(1)提高居民收入，進一步增強商品房購買能力。購買力是影響房地產市場發展的重要因素，而購買力的強弱是由收入水平高低決定的。國家統計局調查顯示，2007年全國城鎮居民上半年人均收入超5000元，重慶排名第十位為6937元。目前重慶城鎮居民的收入水平還不是很高，商品房購買力還不是很強，政府應努力提高居民就業率，增加居民收入，增強居民的商品房購買能力。

(2)提高中低檔住房供應量，建立合理商品房開發結構。提高重慶市居民消費水平是一個漸進的過程。重慶市政府應合理運用城鄉統籌區的政策加大力度從土地供應、銀行貸款、稅收優惠和基礎設施配套等方面壓縮對商業用房和高檔住房的投資，促進中低檔住房，尤其是經濟適用房的建設和供應。努力降低中低檔住房建設成本和銷售價格，保證中低檔住房建設以較快的速度增長。

(3)為防止地方政府與房地產商的合謀，應該減少信息的不對稱性，加大對政企合謀的懲罰力度，建立利益集團博弈的合理規則，增加第四方也就是消費者的監督力度。

(4)建立房地產信息預警預報系統，加強市場監測。房地產信息預警預報系統的建立，能夠使政府及時發現問題，加強對房地產市場供求總量、結構、價格的調控。預警系統的信息也可使銀行了解到開發企業和住房消費者較為全面的貸款信息，為銀行對房地產貸款的審查提供有力的支持，減少虛報帶來的風險。因此，重慶市政府應大力協調和提供強有力的資金支持。建立房地產信息預警預報系統，以加強對房地產市場的監測。

(5)加強法規建設，規范房地產市場秩序。整頓和規范房地產市場秩序，建立“買得放心、用得舒心”的良好購房環境，是房地產市場健康發展的重要環節。重慶市房地產主管部門應進一步建立健全與國家法規相配套的地方法規，把整頓房地產市場秩序作為市場管理的重要內容，加強對房地產開發企業的資質審查，加大對房地產開發企業的治理力度。

(6)完善各類住房市場服務,培育發達的中介服務企業,包括經紀和信息傳播機構要想促進房地產業的良性發展。必須要培育發達的中介服務企業,要有一大批信譽好的公正的專職經紀人來做中介工作,將賣家的產品供應信息和買家的需求信息集成起來,通過信息傳播媒體,實現信息共享。這樣一方面使房地產企業能夠及時了解真實的市場需求,加強產品開發的針對性、科學性,另一方面又可使消費者縮短選擇時間,盡快買到符合自己需要的住房。

4 綜述

面對機遇與挑戰，重慶房地產業更應不斷認清自身優勢及問題以求為城市的發展貢獻力量。解決好自身問題，明天的早晨，重慶房地產業將迎來一片陽光。

重慶房地產論文:銀行利率調整對重慶市房地產金融的影響

[摘要]本文通過對近期銀行利率調整和重慶房地產金融現狀的分析，總結出銀行利率調整對重慶市房地產金融的影響。

[關鍵詞]銀行利率 房地產金融 利率調整

近段時間以來，央行進行了多次的利率調整。利率作為金融市場上的資金價格，它的變化對房地產金融業有著不容忽視的影響。

何為房地產金融呢?房地產金融是指在房地產開發、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。重慶經過多年的積累和發展，特別是在成為直轄市和西部大開發戰略的推動下，近幾年重慶房地產業發展迅猛，進入“黃金發展時期”。通過對銀行利率調整和重慶市房地產金融現狀的分析，我們可以得出銀行利率調整對重慶市房地產金融的影響。

一、重慶房地產金融現狀

1.融資渠道單一

在融資方式上，重慶仍與中國其他地區一樣，采取依賴銀行的單一融資渠道。商業銀行的信貸幾乎介入了房地產運行的全過程中，是重慶房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。在房地產開發資金中，自籌資金、定金及預付款、國內貸款之和已占據著房地產開發資金總量的九成以上，而企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，房屋定金和預收款也有30%的資金來自銀行貸款，房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。股權融資、房地產債券融資在重慶房地產金融中所占的份額非常小。房地產資金信托近年來雖然有顯著發展，但仍不能與銀行信貸相提并論。

2.銀行信貸向房地產全面滲透

據統計，重慶個人住房貸款已占同期全社會個人消費貸款總量的83.1%，顯示出住房消費已成為廣大居民的消費熱點。住房信貸發展已成為大勢所趨，住房金融品種也在不斷創新，重慶的多家銀行開始推出公積金與商業資金的組合貸款業務，有的銀行還推出了二手房按揭、住房二次抵押貸款等業務。銀行信貸向房地產行業全面滲透，進一步推動了重慶房地產金融業的發展。

3.商品房信貸增長迅速表一

――數據來源于《重慶統計年鑒―2006》

從表中我們可以看出最近幾年以來重慶商品房開發整體呈逐年上升的趨勢。而在2007年1到7月中，重慶商品房銷售額高達407.22億元，同比增長 92.1%。

重慶商品房信貸有著如此迅速的增長，除了本身廣大消費者對重慶商品房有著強烈需求以外，近年來重慶市各家商業銀行在商品房開發、經營、消費過程中，提供了大量的貸款優惠。以及重慶市政府也多次出臺了居民住房保護政策。在很大程度上，有效地推動了重慶商品房信貸的發展。

二、利率調整情況

自2004年以來央行不斷地進行利率調整，特別是從2007年以來，央行已經進行了四次利率調整。每次的調整幅度不大，有規律可循，但是調整的頻率過快，間隔時間也越來越短。

近一步分析，央行最近幾次的利率上調主要目的是為了抑制當前過于火熱的股票市場。然而實際的情況卻是，加息對房地產市場的影響要比股市市場大得多。利率是資金使用的成本，而房地產行業是資金密集的行業。在整個房地產的開發、流通和消費過程中，利率的變化對房地產開發商、商業銀行、消費者、投資與投機者等都有不同的影響。

三、利率調整對重慶市房地產金融的影響

由于住房是一種流動性差的投資品，利率的變化對住房的投資者十分敏感，特別是當住房的投資者預期到央行貨幣政策讓利率進入一個上升的通道時，投資者不會貿然地進入房地產市場，甚至會把手中的住房盡早出手。對于住房的消費者來說，利率進入上升的通道對他們的影響更大，因為他們多數人都是通過長期住房按揭貸款進入房地產市場的。銀行利率的調整對不同的房地產金融主體有著不同的影響。

1.利率調整對房地產開發商的影響

作為房地產開發商，其開發資金來源主要它主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款。

在重慶，房地產開發商的資金主要來源于自籌資金、定金及預付款、國內貸款。其中，企業自籌資金中也有很大部分是來自銀行貸款。因此，銀行貸款利率上調給重慶房地產開發商的影響比較大

(1)房地產開發商的融資成本提高。目前，重慶的房地產開發企業上市直接融資的還是少數，多數企業還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資。因此，一旦銀行貸款利率提高，則房地產開發商需要付出更大的代價來使用資金，融資成本就會相應上升。而對一些規模較小、實力較弱、信用較差、開發資金來源單一的小公司，由于其開發資金幾乎完全依賴于銀行貸款，融資渠道十分狹窄。利率上調后，他們所受到的影響會比那些實力強、信用好、開發資金來源較多元化的大型企業大得多，面臨著巨大的財務壓力。

(2)房地產開發商的利潤有所下降。由于銀行利率的提高，意味著房地產開發商要從獲得的收入中拿出比原來更多的部分來償還銀行貸款利息，其利潤就會有所下降。但近期以來，重慶房價仍然不斷向上攀升，重慶房地產市場并沒有因為利率的上調而降溫，發展勢頭依然很強。開發商因為加息所損失的利潤可以通過提高房價轉嫁到購房者頭上。因此，房地產開發商的利潤雖然有所下降，但其利潤沒有受到實質性的巨大影響。

2.利率調整對商業銀行的影響

商業銀行作為重要的房地產金融機構，為房地產行業籌集、融通資金，并提供相關金融服務，在房地產金融領域中占有十分重要的位置。

目前，我國房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發和銷售的整個過程。在重慶，房地產的開發和消費貸款也同樣嚴重依賴于商業銀行。近期以來的幾次銀行利率調整給重慶的商業銀行帶來了不小的影響：

(1)提高銀行貸款收益率。貸款利息收入是商業銀行重要的利潤來源之一。隨著貸款利率的上調，銀行新發放的房地產開發貸款、建筑業流動資金貸款和個人住房貸款等房地產金融業務的貸款利息收入都會有所增加，從而提高銀行的貸款收益率。

(2)導致房貸客戶提前還貸。自2007年以來，央行前后調整四次利率，使得貸款利率上升了0.9%。為了不用償還由于貸款利率上調帶來的利息增長部分，重慶的住房消費者掀起了提前還貸的熱潮，部分個人住房貸款經辦機構還出現了排隊提前還款的場景。新的利率要明年一月才執行，所以許多房貸客戶選擇在明年一月前部分或全部提前還貸。提前還款量普遍增大會打亂銀行的經營戰略，影響銀行貸款的質量。

3.利率調整對購房者的影響

由于收入不同、資金來源不同，消費目的不一致，利率調整對購房者的影響也不一樣：

(1)增加普通消費者還貸負擔。對于普通消費者，他們購房的目的主要是為了居住，他們選擇購房的方式也大多是住房按揭買房。一旦銀行加息就會直接增加他們的貸款購房成本，引起月供增加和支付能力下降。面對此情況，有的消費者會選擇提前還貸。此外，利率的提高也會打擊潛在消費者購房的積極性。

盡管央行近期以來進行了多次利率調整，但每次調整的幅度并不大。以現行的利率水平看來，多次加息也不過使重慶普通消費者每月多負擔幾十元的房貸。對于重慶一般家庭而言，這樣的月供仍是能夠接受的。對于那些沿用舊利率還貸的消費者，他們中的許多人都選擇趕在明年一月前部分或全部提前還貸。部分新申請房貸的消費者可能會增加自有資金或首付款比例。

而最新的數據顯示，從重慶2007年1至7月商品房的銷售情況看來，盡管在這未到一年的時間里央行先后提高了四次基準利率，但重慶商品房的銷售情況卻沒有因此而下降。其銷售額高達407.22億元，同比增長92.1%。其原因在于，廣大消費者對重慶房地產的需求仍然非常旺盛。

由此看來，雖然銀行貸款利率的上調增加普通購房消費者的還款負擔，但調整后的貸款利率仍在人們能夠接受的范圍以內。因此，在一段時間以內，重慶的普通消費者若仍會通過銀行貸款進行住房購買。

(2)購房投資者更加慎重投資。對于那些以購房為投資的投資者，受加息的影響較大。他們的情況與普通消費者不同，他們購買的房子不是用于居住，而是用來賺錢，他們所講求的是投資回報率。銀行利率的上調，會直接增加他們的投資成本，如果租金價格或者房價上漲幅度不足以彌補加息導致成本的增加，影響就會很大，不僅投資收益減少，投資風險增大，投資行為受到抑制，可能還會考慮重新尋找新的投資方向。

重慶房地產近年來進入“黃金發展期”，吸引了大量房地產投資者。銀行利率的上調會引發一些依靠銀行貸款投資者降低其投資重慶房地產的需求，使得購房投資者更加慎重理性地進行投資，在一定程度上能夠緩解房地產投資熱。

(3)購房投機者炒房受到限制。對于購房投機者來說，由于貸款利率上調，資金成本上升，房價漲幅必須達到一定比例才能確保收回本金，他們的投機風險增加。更重要的是，由于持續加息對資產價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產市場，改變其投機行業和投機產品。

無論對于何種購房者，在重慶目前的經濟形勢下，銀行利率上調都將在一定程度上擠出房地產消費中的非理性因素，從而推動重慶房地產金融業的健康發展。

(作者單位：重慶工商大學財政金融學院)

重慶房地產論文:重慶房地產商在城鄉規劃中的行為研究

十屆全國人大常委會第三十次會議通過了《城鄉規劃法》，自2008年1月1日起施行，其中對市政基礎設施、新城區開發和建設、舊城區改造、城鄉建設、城市地下空間的開發和利用、國有土地的使用權等問題給予了明確的指導政策和方針意見?；仡欀貞c市直轄十年的城鄉規劃歷程，經歷了一個循序漸進、不斷完善的過程：1998年國務院批準《重慶市城市總體規劃（1996～2020年）》，2002年市政府常務會審議通過《重慶市主城區山水園林城市規劃（2001～2020年）》，2008年市規委會審議并原則通過《重慶市市域城鎮體系規劃（2003～2020年）》。目前，重慶區縣縣域城鎮體系規劃已完成，江北城、江北濱江地區、南岸濱江地區、沙坪壩濱江地區等城市形象設計已基本形成初步設計成果。在城鄉規劃的建設道路中，重慶房地產開發商扮演了重要的角色，在政府的管制與引導下，重慶的住宅地產市場、商業地產市場、酒店地產市場已初具規模。

一、重慶城鄉規劃概述

城鄉一體化規劃的范圍一般認為應包括建成主城區、郊區以及行政管轄區域內的縣鎮鄉村，在充分考慮總體規劃要求的基礎上，合理配置人口、土地、能源、環境、基礎設施等城鄉資源，統籌協調城鄉矛盾，使其和諧發展。重慶主城一般認為有六區，渝中區、大渡口區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區，以此為中心向外輻射，整個重慶幅員面積8.24萬平方公里，下轄40個行政區縣（自治縣），有19個區、21個縣，全市總人口3，144.23萬人。

2007年6月7日國家批準重慶市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，隨后主持召開國務院第182次常務會議，明確重慶是我國重要的中心城市，國家歷史文化名城，長江上游地區的經濟中心，國家重要的現代制造業基地，綜合交通樞紐，城鄉統籌的特大型城市。重慶城鎮體系規劃將著力建設特大城市，加快培育大城市與區域性中心城市，重點發展中小城市和有條件的建制鎮，城市空間規劃將延續重慶特有的“多中心組團式”空間結構特征，在現有“三片、四中心”的基礎上，布局“五片、六中心、十六組團”。

從重慶建筑業和市政基礎設施投資來看，重慶建筑業增加值近五年增長了50%，2006年全年城市市政基礎設施建設投資257億元，比上年增長9.4%，占固定資產投資的10.5%。（表1）

二、重慶房地產與城鄉規劃的關系

城鄉規劃包括城鄉一體化的過程和區域經濟一體化的過程。城鄉一體化是為了打破城市與鄉鎮的分割和對立，加強城鄉聯系，通過合理利用和優化配置城鄉之間的資源和生產要素，達到城鄉經濟、社會、文化和生態日益融合，持續趨優的動態發展過程；區域經濟一體化是指多個行政區經濟在體制上組合成為更大規模的經濟共同體，其實質在于以區域為基礎，提高資源配置的效率。重慶房地產產業在推進城鄉一體化和區域經濟一體化的過程中起到了基礎性建設的推動和促進作用，只要政府規劃部門正確管制和引導開發商的個體行為，重慶房地產行業就能夠為城鄉規劃工作的長足發展添磚加瓦。

（一）城鄉統籌對房地產業的促進。重慶要按照國務院批準的規劃統籌做好城鄉建設和管理工作，首先要合理確定城鎮人口和建設用地規模。據統計，今后約有數百萬人口逐步到一小時經濟圈內居住，而主城區的住宅需求也將增大，預計到2010年全市人均住宅面積將由2005年的24.3m2提高到28m2，這無疑對開發商是一個特大的好消息，今后的可開發土地量和可開發面積都將有相當大比例的增長，而且需求拉動的投資增長是健康的、繁榮的，這對于房地產行業來說蘊藏著巨大的經濟潛力?；A設施和市政配套是開發商最關心也是消費群選擇住宅最先考慮的重要因素，完善、成熟的基礎設施不但可以為開發商節約一大筆投資，而且還將會吸引更多的開發商投資該地段，從而更加帶動該地區的商業、交通、經濟的繁榮，形成良性循環。

（二）房地產業有助于推進城鄉建設。2005年3月國際美世人力資源咨詢公司的《全球質量調查報告》，以紐約為基準測評了全世界200多座城市的和諧狀況，該報告以體現構建和諧社會為標準，根據人們生活質量對城市提出了39項考察項目，最后的結果排行榜顯示，歐洲城市占明顯優勢，排列在前的12名城市除了有3座是加拿大的，其余9座均為歐洲城市，我國城市由于經濟發展水平較低、環境污染嚴重、交通狀況差、空氣質量和飲用水不合格等排名落后，上海排名第102位，北京為132位。

隨著城市居民對居住環境的要求越來越高，房地產開發行業為了滿足消費者需要正在進行高品質生活區的開發和建設，各大房地產商紛紛將資源投入到研究消費者市場需求上，在很大程度上房地產開發商的利益目標與城市構建和諧社會的目標是相一致的，構建和諧社會是開發商追求的最高境界?，F在人們越來越重視居住環境，講究綠色、環保、節能建筑，強調健康、安全、生態小區，開發商想要持續經營就必須有長遠發展的戰略眼光，只有不斷推出被市場認可、稱贊的樓盤才能夠長久生存。在城市建設中，開發商扮演著主角，開發商自身素質的提高是對城市建設最大的貢獻。

統籌城鄉工作要著眼于統籌新農村建設和統籌城鎮體系建設，大力打造城鎮群。如今理性的開發商已經不光把目光集中在主城區繁華地段，隨著主城稀缺資源越來越少，開發商開始順應城鄉統籌的政策逐步與鄉鎮企業合作，聯合建設鄉鎮經濟，在城市郊縣搞旅游地產開發或小型造城運動，以重慶沙坪壩區歌樂山片區為例，歌樂山以西區域屬于遠郊地段，經濟欠發達，居民以農耕生活為主，隨著歌樂山交通隧道的貫通，其遠郊鄉鎮離主城的距離被大大縮短，如果開發商與這些鄉鎮搞聯合開發，就可以帶動周邊經濟的發展和城市的建設?，F在已經有一些開發商與鄉鎮政府聯合開發土地的行為，不但使開發商通過這種方式獲得了土地，同時也促進了新農村建設，搞活了農村經濟，繁榮了農村市場，推動了城市化進程。

（三）房地產業對農業人口的貢獻

1、對農村富余勞動力的消化。在統籌城鄉的進程中，大量農村富余勞動力轉移向城市，建筑業是消化這部分人群的最大行業，與之息息相關的房地產行業是加大農村勞動力就業的主要行業。一方面隨著社會福利保障體系的不斷完善，開發商將會成為解決社會就業問題的潛在貢獻者；另一方面進城務工經商的農民向城鎮居民轉化的首要問題是對農民工的就業安居扶持工作，“安居”這個重任最后也會落在開發商身上，政府大力支持經濟適用房、限價房、廉租房的建設，在相關方面給予開發商經濟補償和優惠政策。

2、引導農民走產業化經營之路。在新農村建設中，開發商應尊重農民意愿，與當地經濟社會發展規劃相銜接，與產業、土地、城鎮等規劃相銜接，完善農村布局。在幫助發展農村經濟、搞活農村建設的過程中，逐步幫助農民增收，發展特色經濟，走產業化經營之路，同時體現生態型建設的理念，做到遠看和諧、近看整潔，做好環衛工作處理機制，促進人與自然和諧共處。

3、引導農民向技能型轉變。開發商不論是在城市建設中還是在新農村建設中，都應幫助并引導農民工或農村人口向技能型、專業型、知識型轉變，加強對農民工或農村人口的培訓工作，豐富培訓內容、創新培訓方式、提高培訓效率，縮短農村人口與城市人口的地域文化差異，提高勞動力的綜合素質，最終達到雙贏的效果，給開發企業增加效益和產值，創造價值。

三、正確引導房地產開發商行為

在城鄉規劃中，政府規劃部門應正確引導開發商的行為，做好工程項目用地審批工作，各層次城市規劃以及重要項目、建筑設計方案在審批時實行透明化、公開化和規范化，以審批建設項目“一書兩證”為重點，即《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，公開審批流程。城鄉規劃應從城市整體規劃出發，分析城市可利用的空間資源和各類用地的配置，包括居住、商業、交通、市政設施等資源的配置，合理規劃城市建設用地，并以此調控各類資源，進行優化，避免由于具體建設項目不合理的選址和不合規范的建設造成資源浪費，并通過建設時序的控制使資源的使用適度。城鄉規劃應更好地發揮對資源進行綜合調控和優化配置的作用，通過對資源的合理使用達到最積極的集約；同時，政府應加大對土地使用權出讓的控制力度，落實用地招標拍賣掛牌出讓制度，對地方用地指標嚴格控制，在土地稅收方面采取一些措施，以控制開發商的拿地行為。重慶建設試驗區將在土地管理和使用制度上推出一系列新舉措，今后農用地只要不改變用地性質，就可以流轉，以促進農村土地規?；?、集約化經營。在保護和尊重農民土地承包權和宅基地權益的基礎上，探索對農民進城后自愿退出的宅基地和承包地回購、置換等政策，采取土地換社保、提供免費培訓、廉租房或給予住房補

貼、享受城鎮最低生活保障等政策措施，鼓勵農民自愿退出承包地和宅基地。

四、結論

重慶設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區給重慶房地產行業帶來了新的發展契機和方向，許多開發商開始思考新的開發模式，不斷探索與農村鄉鎮企業搞聯合開發，這種行為既響應了國家關于新農村建設的號召，更與構建和諧社會的城市建設密不可分，政府在管制和引導開發商行為的同時，應支持、鼓勵開發商參與到城鄉規劃建設中來，使開發商在得到自身利益的同時，為城市建設和城鄉規劃做貢獻。

重慶房地產論文:從二元經濟理論看重慶房地產市場

提要　根據重慶房地產市場現狀，運用二元經濟理論，分析重慶房地產市場高熱的根本原因，提出相關建議，以達到國家宏觀調控房地產市場的初衷。

關鍵詞：二元經濟理論；資金轉移

2007年重慶作為西部大開發重點建設城市迎來了直轄10周年慶典，同時又作為城鄉統籌新政特區。在這些外部概念的刺激下，重慶的房地產迎來了其爆發式增長的一年。但是，與建設無關的其他行業的經濟卻無明顯增長。這就是重慶的“類似二元經濟”現象。針對此現象本文建立了二元經濟模型，并分析了模型背后的深層次原因，同時提出一些相關建議。

一、重慶房地產市場現狀

2007年全國房價普遍大幅度上漲。據國家發改委和國家統計局的最新調查數據顯示，2007年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5％，創下近兩年房價增幅的新高。另外一組來自國家權威部門的統計數據也同樣驗證了2007年房地產市場的熱度?！皣烤皻庵笖怠痹诮洑v年初的短暫下行后，從4月開始不斷高漲，從102.6上揚到11月的106.59。而1～11月份，全國完成房地產開發投資21，632億元，同比增長31.8％。

在全國房地產高熱度的大環境下，重慶的房地產也是如火如荼，2007年lO月22日市統計局前三季度房地產市場數據，指出重慶市在直轄十周年和城鄉統籌試驗區雙重效應下，全市商品房銷量同比大幅增長。統計顯示，重慶前三季度賣出2，198.65萬平方米商品房，同比增長89，2％。以下是重慶房地產2007年1～8月份的詳細數據。

(一)商品房住宅月度成交量及分布(圖1)

2007年8月主城區商品房住宅成交套內面積199.58萬平方米，較上月上升19.51％；與2006年同期相比，上升376.35％；從2006年以來達到最高峰。重慶成為特區新政的政策，繼續強有力地刺激主城區房市升溫，單月成交面積率創新高。

(二)商品房住宅月度成交均價(圖2)

2007年8月主城區商品房住宅物業套內成交均價為3，948元，平方米，較上月上升5.4％，與去年同期相比，上升29.1％，成為2006年以來單月最高的套內成交均價。

通過上面的統計數據看出，重慶房地產的發展熱度是非常高的。尤其是在實施特區新政后，房地產價格爆發式的上漲更是讓人瞠目結舌，最顯著的是江北區的房價在一個月間從3，500元左右飆升至6，000元。

二、劉易斯的二元經濟理論回顧

威廉?阿瑟?劉易斯在1954年發表的《勞動無限供給條件下的經濟發展》一文中，首次研究和提出了發展中國家的二元經濟結構理論：處于經濟發展早期階段的大多數國家，其經濟不是～元的，而是二元的，是高工資經濟和低收入經濟并存。劉易斯認為，發展中國家的經濟是由現代化的工業部門和傳統落后的農業部門組成。傳統部門的人均產量大都低于現代工業部門，但存在著大量的剩余勞動力，這就保證了現代工業部門規模擴大所需要的勞動力。由于勞動力供給是無限的，且農村的平均收入低，工資可以保持在低水平上，從而使現代工業部門可以獲得較高的利潤。這些高利潤再投資，又能使現代工業部門越來越擴大。因此，現代工業部門相對于落后的農業部門不斷擴大，形成了發展中的二元經濟結構。

三、結合二元經濟理論，分析重慶房地產市場在國家宏觀調控下保持高熱的原因

在當今中國，與房地產有關的行業是過熱的，重慶也不例外，尤其是在重慶直轄十周年和城鄉統籌新政雙重概念下，房地產爆發式的增長更是讓重慶房地產的熱度達到了前所未有的高度。但在重慶與房地產無關的行業相對于如火如荼的房地產業而言是過冷的。重慶經濟是同時過熱、同時過冷并存，這就是所謂的“類似二元經濟”。結合現在中國的房地產市場現狀和重慶自身特點，分析重慶房地產高熱的根本原因：

(一)市場方面。筆者并不贊同大多數人的觀點：房地產價格上漲是由于流動性過剩所造成。筆者認為，投資環境的急速惡化，使得很多企業家把應該投資而不投資的錢大量擠壓起來進入樓市、進入股市才是癥結所在。目前，在重慶購買地產的資金按照重要性可以分成三類。第一類，也是最重要的資金就是很多企業家把應該投資而不投資的錢擠壓出來的資金，打入房地產市場。第二類，重慶外的熱錢，很多外省投資者，看中重慶在未來幾年的發展前景，將剩余資金投入到重慶房地產。第三類，是我們老百姓的儲蓄款。目前，所有宏觀調控的政策所針對的資金基本上是針對國際熱錢和上述的第三項。目前并沒有任何政策對第一項資金進行調控，重慶也沒有相關政策限制外省虛擬資金進入重慶，所以會有大量的資金進入重慶房地產市場，造成重慶房價居高不下。

用經濟學分析：資金的效用差異導致資金的轉移。模型如下：(圖3)

用圖3來描述重慶城市經濟資金轉移模型，圖中O為投入的資金數額，TU為資金金的總效用，TU1為投資房地產相關行業的效用曲線，TU2為投資房地產無關行業的效用曲線，在任何時候均有TU1>TU2。由圖3可知，隨著資金投入量增加(K1移向K2)，TG與TU1的差距隨之增大。作為理性投資人必然希望自己的資金效用最大化，所以最后結果是大量資金流入房地產市場。

(二)政策方面。全國各地的地方政府都是以GDP為綱的理念推動地方建設，重慶作為西部重點開發城市和城市城鄉統籌新政特區，需要保證GDP的高速度增長，如此必然把重慶市內的有限資源誤導到與建設有關的部門上，導致與建設有關的部門是過熱的，其中最典型的就是房地產，而其他民營經濟是相對過冷的。

(三)國家的宏觀調控。國家在最近調控中不斷地提高利率，不斷地緊縮貨幣，會使得投資引商環境急速惡化。在宏觀調控下，銀行隨時隨地不講情面地抽緊銀根，這種資金成本以及銀行抽緊銀根的做法加大了項目投資的融資風險，使得很多企業家放棄項目投資，而把資金轉入到收益更高、風險相對小的房地產市場，也是導致重慶乃至全國房地產高熱的一個原因。

四、二元經濟所導致的后果

(一)產業結構失衡。二元經濟下，會使得過熱的產業持續過熱，而相對過冷的產業因為缺少資金而不斷萎縮，最終導致產業結構的嚴重失衡。

(二)資源浪費。由于過熱部門的火量投資建設而超出實際需要，就會導致大量的建設項目閑置，浪費有限的資源。尤其在重慶這種資源并不充裕的西部城市，這種浪費是令人痛心疾首的。

五、相關建議

(一)建議中央政府及重慶地方政府出臺針對第一類資金投資地產的政策，以遏止投資引商環境的惡化，為城市經濟的持續發展奠定基礎。增大投資性購房的稅率；相反，對于投資與房地產無關行業的給予一定的稅收優惠，盡量使他們的利潤率達到均衡。

(二)對現行的房產證管理和發放政策實行改革。對商品房的房產證實行限時交易，即購房者(不管是第一套還是第二套)從購房當日起10－30年內不得交易、過戶(該辦法實行前可有半年到一年的過渡期)。具體的限定時間由政府部門統一制定。打擊省際虛擬資金大量涌入重慶房地產(如類似溫州炒房團)，打擊外省游資哄抬房價的行為。

(三)在對政府官員的政績考核制度中，考慮非建筑相關產業對GDP增長的貢獻率。

總之，應當從市場和政策兩個角度減少投入房地產的資金，以達到中央宏觀調控房地產市場的初衷。

(作者單位：1、重慶大學建設管理與房地產學院；2、重慶市政設計院)

重慶房地產論文:重慶房地產周期波動實證研究

提要本文借鑒國外研究指標體系的思想,并結合國內的各種指標,從宏觀經濟和市場的角度,采取四類指標共11個具體指標,建立重慶市房地產周期波動指標體系。然后,用主成分分析法合成重慶市房地產周期波動綜合指數,并對其周期波動特征進行分析。最后得出結論,重慶市房地產市場受國家宏觀經濟政策影響很大,目前處于可控階段,且從長期來看,仍具有上漲趨勢。

關鍵詞:主成分分析;房地產周期波動

目前,國內對于區域房地產周期的研究正在興起,但是對于重慶市房地產周期波動的研究仍屬空白。本文的研究目的就是通過運用主成分分析這一多元統計工具,對重慶市房地產周期波動進行研究。

一、主成分分析的基本原理

主成分分析法是霍特林在1933年首先提出的,它是利用降維的思想,在損失很少信息的前提下把多個指標轉化為幾個綜合指標的多元統計方法。在本文中,利用主成分分析法進行重慶市房地產周期波動的綜合分析。將影響房地產周期波動的多個指標的數據標準化,以解決各指標的可綜合性問題;進行因子分析,計算特征根和特征向量表,形成指標的主成分表達式,進而計算得到合成指標。

二、重慶市房地產周期波動實證研究

1、指標體系的選擇。本文借鑒國外研究指標體系的思想,并結合國內的各種指標,從宏觀經濟和市場的角度,采取四類指標共11個具體指標來建立重慶市房地產周期波動的指標體系。(表1)

2、應用主成分分析法確定綜合指數。由于重慶市房地產周期波動屬于增長型波動,本文選擇各個指標的增長率進行主成分分析。

通過SPSS軟件進行主成分分析,得出主成分Fi的表達式。再以每個主成分所對應的特征值占所提取主成分總的特征值之和的比例作為權重計算得到主成分綜合模型如下:

根據以上模型即可計算各年份的綜合指數值,并根據時序繪圖。(圖1)

3、重慶市房地產周期波動的特征。根據圖1,可以看出重慶房地產業呈現出周期波動特征。重慶市房地產市場從1991年至今大致分為三個周期:第一個周期從1991年至1997年,1993年達到第一個高峰,1995年達到第二個高峰,此后逐漸衰退,1993年和1995年為繁榮階段;第二個周期從1998年至2000年,1999年達到谷底,2000年出現回升;第三個周期從2001年至今,2004年第一次到達谷底,2006年出現衰退的現象,出現又一次的谷底,2007年出現回升,但本輪周期的波峰至今仍未出現。

三、結論

1991～2007年的重慶市房地產市場明顯存在周期波動,且波動特征明顯。從對其波動特征的分析來看,重慶市房地產市場受國家宏觀經濟政策的影響很大。政府對房地產市場的經濟活動干預和控制能力強,構成了特有的政策周期。從而說明重慶市房地產市場仍處于可控階段。由于未找到第三周期(2001年至今)的波峰位置,說明重慶市房地產市場長期仍具有上漲趨勢。

(作者單位:1.重慶大學建設管理與房地產學院;2深圳市政府投資項目評審中心)

重慶房地產論文:重慶房地產空間分布均衡性研究

提要本文簡要介紹重慶房地產業近期發展概況,從重慶房地產投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房價格、房地產資源占有量等方面詳細說明重慶房地產業的區域發展狀況,重點分析重慶房地產空間分布不均衡的原因,并提出相應的調整對策。

關鍵詞:重慶房地產;空間分布;均衡性

一、重慶房地產發展總體狀況

直轄以來,重慶房地產業飛速發展。房地產開發企業從1997年的622個增加到2008年的2,280個;房地產業從業人員從1997年的2.49萬人增加為2008年的8.61萬人。2008年重慶房地產開發投資完成額991億元,占全社會固定資產投資比重達到24.50%,近十年平均增長率為27.54%;2008年全市商品房銷售面積2,872.19萬平方米,近十年平均增長率為25.86%;2008年房地產業增加值達191.21億元,近十年平均增長率為16.26%。

重慶房地產業在高速發展的同時也呈現出一些問題,如供求結構不均衡、房價有所波動且相對居民收入過高、房地產金融市場存在不足、房地產市場秩序略顯不規范、房地產行業管理分散等。

二、重慶房地產業各區域發展分析

2006年12月,重慶市提出“一圈兩翼”發展戰略:距離主城區大約1小時通勤距離半徑范圍內的區域為“一小時經濟圈”,占全市總面積的34.8%,占全市總人口的59.4%;以萬州為中心的渝東北地區、以黔江為中心的渝東南地區為“兩翼”。

(一)重慶房地產投資區域分布。重慶房地產投資主要集中在“一小時經濟圈”區域,2006～2008年累計達23,117,056萬元,占到全市總量的94%,“渝東北”和“渝東南”分別只占5%和1%左右。重慶市區域發展正由中心逐漸輻射到周邊,城鎮化的腳步正在加速。從表1可以看出,雖然在縱向上2006～2008年三年來“渝東北”和“渝東南”房地產投資的同比增速大于“一小時經濟圈”,但所占比例依然較小,絕對增加額更是無法和“一小時經濟圈”相比。(表1)

(二)重慶商品房竣工面積區域分布。重慶商品房竣工總面積穩步增長,2008年達2,367.94萬平方米,其中“一小時經濟圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年來,“一小時經濟圈”所占比例呈下降趨勢,但仍占據主導地位;相對所占投資總額比例,“渝東北翼”所占比例較大,并且呈逐年上升的趨勢;“渝東南翼”所占比例波動較大,不利于本地區房地產業的健康發展。(表2)

(三)重慶商品房銷售面積區域分布。2007年是重慶房地產業發展的巔峰時期,商品房銷售面積達3552.92萬平方米,其中“一小時經濟圈”突破了3,000萬平方米,占全市比例更是高達87.31%;“渝東北翼”及“渝東南翼”總量都在不斷上升,但所占比例依然較低。(表3)

(四)重慶各區域商品房價格情況。2008年重慶“一小時經濟圈”商品房均價為3,046.19元/平方米,遠高于“渝東北翼”1,596.97元/平方米及“渝東南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均價約為“兩翼”的兩倍,見圖1,表現出明顯的非均衡性。(圖1)

三、重慶各區域人均房地產資源占有量對比分析

從圖2可以看出,重慶房地產市場的三個區域在2006～2008年人均投資額、人均竣工面積及人均銷售面積都存在著較大的差距。在人均投資額方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的4.73倍及4.74倍,表現出極其顯著的非均衡性;在人均竣工面積方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.86倍及2.28倍,相對投資方面略有好轉,但非均衡情況仍相當嚴重;在人均銷售面積方面,“一小時經濟圈”分別為“渝東北翼”及“渝東南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝東北翼”及“渝東南翼”與“一小時經濟圈”仍然存在較大差距。(圖2)

(一)空間分布非均衡性原因分析。重慶房地產市場在“一小時經濟圈”、“渝東南翼”及“渝東南翼”三個區域表現出的嚴重非均衡性,主要是因為三個區域國民經濟發展的水平相差甚遠,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重慶GDP總量為5,096.7億元,一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼的GDP分別為3,959.3億元、857億元和280.4億元,在全市所占的比重為77.7%、16.8%和5.5%。而同期三個經濟區域的人口分別占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。財政收入是地方經濟實力的反映。2008年三個經濟區域的地方財政收入分別為382.3億元、48.3億元和23.5億元,在全市所占比重分別為84.2%、10.6%和5.2%。由三地區國內生產總值和財政收入的對比可知,“一圈”經濟實力最強,渝東北翼次之,渝東南翼較弱。

居民的收入和消費與經濟發展水平是同步的,由于取得資料的局限和時間關系,本文以城鎮經濟單位職工年平均工資代替城市居民可支配收入。2008年一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鎮經濟單位職工年平均工資分別為28,181元、22,323元和23,536元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼26.2%和19.7%。同期一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼農民人均純收入分別是5,183元、3,639元和3,242元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼42.4%和59.9%。2008年一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼社會消費品零售總額分別是1,639.9億元、311.8億元和112.4億元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼5.2倍和14.6倍。同期一小時經濟圈、渝東北翼、渝東南翼城鄉居民儲蓄余額分別是3,010.2億元、792.5億元和1,817.9億元,一小時經濟圈分別高出渝東北翼、渝東南翼270%和65.6%。無論是消費還是積累,一小時經濟圈均高于兩翼。

重慶市是大城市、大農村二元結構特征非常突出的直轄市,區域經濟差距的存在是不可避免的,也是造成房地產市場區域發展不均衡的重要原因,我們要正視差距的存在,但不可讓差距拉得過大,因為房地產市場差距不理性地擴大會造成社會不穩定,特別是渝東南地區是少數民族集聚區,需要采取一些措施對“兩翼”房地產市場進行調整扶植。

(二)調整對策

1、實施“強者更強、弱者變強”的差異化發展模式。針對二元結構非常突出的重慶,要想三個區域的房地產市場共同全面發展,各方面的條件還不成熟。因此,我們認為“一小時經濟圈”的加快發展,“渝東北翼”、“渝東南翼”發揮后發優勢,后來居上,實施“強者更強,弱者變強”的差異化發展模式是重慶縮小房地產地區差異的較好選擇。

2、加強“兩翼”基礎設施建設?；A設施是吸引投資的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“兩翼”在房地產投資方面存在著巨大差距,因此加強“兩翼”基礎設施的建設是優化投資環境、吸引更多房地產投資、縮短差距的重要手段。

3、加大財政轉移支付和扶植力度。對“渝東北翼”及“渝東南翼”,尤其是少數民族集聚區域,通過財政轉移支付等措施,促進這些地區房地產業的發展;出臺一些扶植性的區域傾斜政策促進這些地區房地產業的發展,比如在稅收上相對于“一圈”給予部分減免。

4、在“兩翼”加強政府服務性建設。相對“一圈”中政府在房地產開發中的服務理念,“兩翼”存在著明顯的滯后性。不僅要突出政府在房地產開發中的引導作用,更要發揮地方政府在房地產市場中的服務性。同時,這也是吸引投資、促進房地產市場健康發展的重要方面。“兩翼”地區應及時更新理念,突出政府在房地產開發中的服務作用。

(作者單位:重慶大學建設管理與房地產學院)

重慶房地產論文:重慶房地產企業營銷溝通渠道研究

摘要：本文通過研究目前重慶房地產企業營銷溝通的現狀，深入了解到目前房地產企業在營銷溝通渠道中存在的問題，并針對這一問題，有針對性地提出了新型的營銷溝通渠道模型。同時，作者還分析了該模型的特點和功能。這一新型的營銷溝通渠道模型從消費者需求的角度出發，從外而內地開展營銷工作。站在消費者角度去展開營銷，從而實現企業與消費者雙贏的局面。

關鍵詞：房地產企業；營銷；溝通渠道

一、房地產企業營銷溝通渠道現狀調查及結果分析

筆者以重慶市部分房地產企業為樣本點開展了一次關于房地產企業內部營銷溝通渠道的調查，關于企業內部營銷溝通渠道的調查結果如下：

1．被調查者所在公司各個部門的作業流程

目前大部分公司采用的開發作業流程是流水線式的或者沒有具體的流程規劃。流水線式的作業流程雖然符合整個房地產開發的程序，但是營銷策劃沒有從一開始就貫穿進來，從而沒有發揮營銷應有的作用。這從一個側面反映了目前重慶房地產企業在營銷理念上認識不準，房地產開發還缺乏規范的運作機制。

2．被調查者所在公司各部門之間的主要溝通渠道

溝通方式當然也會影響到溝通的效果。統計表明，大部分公司都有例會、例會會議紀要、電話溝通等方式。但不可忽視的是，有一定比例的公司以由合作單位代為轉達的方式進行溝通的，這種間接的溝通方式既影響溝通的效果又影響溝通的效率。

3．被調查者所在公司各部門會議由誰確定？

會議是一種很重要的溝通方式，那么由誰來決定是否開會也很重要。由老板來決定是否開會、何時開會帶有一定的主觀性和隨意性，并非所有的老板都對公司有一個客觀和全面的了解，所以這種方式不一定能夠產生好的效果。統計表明，還有較大比例的公司是經過各部門申請后，由總經辦審閱后組織，這種方式的缺陷在于手續過于繁瑣，一些急于馬上解決的問題可能會因此而錯過了時機。

4．被調查者所在公司例會制度的構成

從被調查公司的例會制度構成可以看出，絕大多數公司都有管理層例會制度，而設置相關部門例會制度的公司則相對較少，因此各相關部門缺少相互溝通的必要條件。

統計表明，被調查公司在例會頻率上有較大的差異，還有較大比例（20%）的公司例會不固定。這說明重慶的房地產企業在例會制度上還不太規范，還有待改進。

二、重慶房地產企業內部營銷溝通渠道研究

筆者基于前期的調查研究的數據統計和分析結果，提出如下營銷溝通渠道模型（見圖1）。

針對目前房地產企業內部營銷溝通渠道的弊端，本模型充分重視了營銷部門在信息收集和溝通中的地位和作用，加強了營銷部門和其他各部門的雙向溝通，以及營銷部門與消費者的雙向溝通。更為重要的是，這一模型是以消費者為導向的，它強調的是與潛在消費者溝通的本質意義上展開營銷活動，并且實行由外而內的決策過程，即企業是基于消費者的需要而做出決策，而不是基于企業自身做出決策，然后讓消費來接受。該模型有如下幾個特色：

（1）相對于傳統的房地產企業溝通而言，該溝通模型確立了營銷部的中心地位，強調了營銷溝通對企業決策部門的重要性。

（2）該模型也特別強調了營銷部門與其他各部門如市場調研部、人事部、財務部等部門的溝通，將營銷部門與其他部門的溝通作為企業決策的依據。營銷部門可以通過其與人事部門的溝通，提出他們對營銷人員的要求；通過與市場調研部的溝通，了解當前消費者最感興趣的戶型、房屋單價、總價，以及他們對小區配套及環境等方面的要求；通過與財務部的溝通，可以促使他們對營銷活動策劃的經費提供支持；通過與工程部的聯系，促進他們加快工程進度，強化工程質量，以便按質按時交房；通過與成本控制部的溝通，制定出一個既能讓消費者接受又可以讓企業最大程度地贏利的房價；等等。

（3）在這一過程中，營銷部不僅起到了項目信息收集的作用，還承擔著項目信息處理和反饋工作，更在項目開發過程中起到了信息交流和協調的作用。

（4）要達到以上目的，離不開決策系統的支持，也即項目決策部門必須賦予營銷部門足夠的權利，同時，還需要公關部門的支持。當然，為了防止營銷部門權力過大，企業也可以專門設置一個營銷監測體系，對營銷部門的活動進行監督和考核。

三、營銷溝通渠道的功能

1．為房地產企業內部營銷溝通建立體制保障

如前所述，目前大多數房地產企業內部營銷溝通不善的原因在于內部組織機構設置不合理，營銷部門處于和其他部門平行的地位，而不是處于一個統領的地位，這種組織結構不利于營銷部門有效地和其他部門實行溝通。作者通過研究這種新型的房地產企業內部營銷溝通渠道研究，試圖改變目前房地產企業內部組織結構的弊端，從組織結構上賦予營銷部門以權力，那么營銷部門在和非營銷部門進行溝通便有了制度上的保障，可以改變營銷部門名不符實的尷尬地位。

2．促進營銷部門與非營銷部門之間的有效溝通

由于傳統的營銷管理系統使得營銷部門和非營銷部門之間有一定的獨立性，雖然營銷部門花費了較多的時間和金錢投入到消費者需求的調查和信息的采集上，并且是從一開始就介入了項目的運作（也即全過程營銷），但由于營銷部門和非營銷部門的溝通障礙，無法把營銷部門的良好構思和營銷理念傳達給非營銷部門，從而無法真正發揮營銷的作用。

3．實現企業與消費者之間的雙向持久溝通

企業要發展壯大，必須要擁有一個相對穩定的顧客群。這需要企業和消費者之間建立一種持久和雙向的聯系，不間斷與消費者的互動交流，讓消費者一直保持對企業的關注和興趣，成為企業產品的潛在購買者。而這一模型能夠將消費者對產品的需求通過營銷部門傳達給企業內其他部門，如設計部、工程部、財務部、銷售部等等，讓這些部門及時并且準確地掌握消費者的真正需求，并把這種需求體現在產品的設計、工程質量、資金支配以及銷售策略等方面，不斷地對產品進行改進，這樣生產出來的房地產產品才會是適銷對路的。

作者單位:重慶工商大學管理學院

重慶房地產論文:重慶市住宅類房地產價格影響因素分析

［摘 要］房地產業對其他很多相關行業有著帶動作用而成為國家的支柱產業,對于房地產價格的合理評估對于國民經濟運行也有著十分重要的作用。本文在傳統的影響住宅類房地產價格的因素中選出對重慶住宅類房地產價格影響較大的因素,并通過結構方程模型對其中的建筑因素進行了相應的分析,為重慶市住宅類房地產動態評估打下基礎。

［關鍵詞］重慶；住宅類房地產；影響因素

1 引 言

房地產指土地、土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源,還包括與土地所有權有關的所有權或利益。住宅類房地產天然與所附著的土地、土地周圍的相關狀況有著聯系。不同狀況的房地產價格千差萬別,影響房地產價格的因素如何量化？國外學者使用房地產價格的享用模型,將影響房地產價格的因素代入相關線性回歸模型中進行度量；國內對于房地產價格的度量主要從房地產價格的影響因素體系著手,運用市場比較法進行修正評估。

2 重慶市住宅類房地產價格影響因素體系

2.1 因素體系的構建

張所地等人在城鎮土地的定級估價當中,在將古交市土地劃分為50個勻質用地單元后,通過可直接測算的子因子分數數據,測算出商服繁華度、基礎設施完善度、交通條件、環境條件、自然條件、資源開采影響度、人口密度這7個影響地價的因素,并在此基礎上進行單宗房地產價格的評估。戚曉曜使用模糊的神經網絡模型進行房地產評估,在評估中,他主要考慮以下房地產價格影響因素：國家宏觀經濟形勢、國家有關財稅政策、國家經濟結構、世界金融宏觀形勢、所處地段、設施與設備、交通狀況、周邊環境、建筑結構、室內裝修、工程質量、朝向、樓層。郭慶軍等人在房地產估價中考慮這些因素：自然條件、基礎設施條件、交通條件和行政條件。王秀麗、駱漢賓在運用市場比較法分析房地產價格時考慮住宅類房地產的主要特征因素有：地段等級、交通便捷度、服務設施、基礎設施、環境質量、建筑結構與質量、建筑物設施設備、成新、裝修與朝向。

將重慶市住宅類房地產影響因素體系分為8個大類：建筑因素、區位因素、人文因素、環境因素、自然因素、政策因素、經濟因素、預期因素。

2.2 基于結構方程模型的數據處理

根據結構方程模型的分析,再結合實際調查數據便可以得到重慶市住宅房地產建筑因素的指標狀況。

重慶房地產論文:重慶市解決房地產權證遺留問題的主要做法

房地產權證遺留問題一直是困擾國土房管部門的一大難題，一方面是合法購房老百姓日益強烈的辦證合理需求，另一方面是根源于開發建設各環節的不規范帶來的無法辦證情況。究其原因，既有開發主體行為的不規范，又有行政監管不到位和管理制度設計缺陷，也有部分購房群眾維權意識不足的問題。我市于2002-2003年集中開展了解決房地產權證遺留問題的工作，其后采取“一事一報、一事一議”方式協調解決權證遺留問題。目前，累計解決了近700萬平方米土地和1500萬平方米住房的房地產權證遺留問題，化解了多年積累的突出矛盾， 得到了社會廣泛好評。

一、政府主導，部門負責，合力推進房地產權證遺留問題的處理

重慶市委、市政府對解決“兩證”遺留問題高度重視，2002年10月16日，時任重慶市委常委、常務副市長黃奇帆主持召開專題會議，研究部署解決“兩證”（“房屋所有權證”、“國有土地使用證”）遺留問題，并隨即成立了解決“兩證”遺留問題申辦工作臨時辦公室。事后，重慶市國土房管局牽頭在對全市無法辦理房地產權證的項目進行全面清理和分類的基礎上，加大政策研究力度，確立了處理“兩證”遺留問題的原則、方式和措施。涉及主城區的，由所屬各區分局和土地房屋權屬登記中心具體辦理；遠郊區縣的，由所屬各區縣國土房管部門具體辦理。

（一）處理原則

1.尊重事實，特事特辦原則。已竣工出售但存在產權遺留問題的房屋，其客體違法性是肯定的。但其作為客觀存在的事物，應在建筑合法、結構安全的前提下，采取補救措施，盡量使其合法化。在解決房地產遺留問題時，國土房管、建設、規劃、消防等部門要采取“特事特辦，聯合會審”的原則處理，在各司其職的同時，加強協調和配合。

2.規費征繳與辦證分離原則。對拖欠土地出讓金和各種規費的開發建設單位，由各部門督促其限期繳清，逾期不繳的，按照規定處理。同時，實行規費征繳與辦證分離的原則，對目前確無能力繳納的，可采取掛賬方式，并制訂繳款計劃，在保留追繳權的同時，各部門立即完善相應手續，國土房管部門為購房人辦理房地產權證。

（二）處理方式

1.政府發文，社會公告，集中申請的啟動模式。市政府以渝府發[2002〕82號文正式全面啟動清理房地產權證遺留問題工作，并在《重慶日報》、《重慶晨報》上《關于加快申報主城區〈房屋所有權證〉〈國有土地使用證〉工作的通告》。

2.明確分工、劃清職責、部門聯動的辦理模式。對屬于申辦范圍內規劃手續不齊備的房屋，由規劃部門負責就其是否占規劃道路、公共綠地、重要市政設施用地，是否嚴重影響城市規劃等情況提出審查意見；對屬于申辦范圍內建設手續不齊備的房屋，由建設部門及所屬部門組織質量檢驗，對不影響住用安全的房屋及時補辦質檢驗證和備案手續；國土房管部門對屬申辦范圍內的土地房屋，及時審批確權發證。

（三） 處理措施

1.對房屋已竣工群眾已入住但未通過規劃、建設、消防等部門綜合驗收致使房屋未辦理初始登記的，采取規劃、建設、消防、國土房管部門聯合會審，國土房管部門依據聯合審批表上的審查意見頒發房地產權證。

2.對無開發建設單位申辦房屋初始登記的無主項目，依法代為申請。若前期資料齊全，則采取由房屋買受人書面委托物業公司，或業主委員會、或推薦業主代表，或委托中介公司，集中該項目房屋買賣合同，繳款憑證、房屋買受人身份證明、委托書等資料，填寫登記申請書，向房屋所在地登記機構申請辦理房地產權證；若前期資料不齊，則由房地產開發行政主管部門牽頭，組織規劃、建設、國土房管等相關部門，直接對竣工項目進行質檢會審，對不影響住用安全的，經聯合審批后辦理房地產權證。

3.對開發建設單位與施工單位或聯建單位存在糾紛，糾紛一方不提供相關資料影響驗收及辦理房地產權證的，由建設部門直接組織相關部門進行質檢會審，規劃部門負責提供相關資料，國土房管部門憑會審的質檢備案材料和相關手續對已售房屋部分辦理房地產權證；對未售部分由建設部門提請有權機關暫停其銷售、抵押登記，待糾紛雙方達成一致協議后，恢復辦理相關手續。

4.對未辦理合同備案登記導致的一房多賣，已售房屋被抵押或查封凍結的，房屋買受人應依法向人民法院申請，按法院生效的司法文書，由權利人申請辦理房地產權證；對房屋已被抵押，但未被查封凍結的，房屋買受人可與建設單位、抵押權人協商，采取用其他資產置換抵押方式，或由抵押權人書面同意解除抵押后，由實際購房人申請辦理房地產權證。

5.對國有大中型企業、行政事業單位或已批準列入破產計劃企業的房屋歷史遺留問題，如1989年7月13日前確因生產、居住需要修建的生產、辦公、業務用房、職工宿舍等永久性建筑，雖未辦理用地、規劃、質檢等建房手續，但不影響市容、交通、消防，也不影響鄰里通風、采光、進出道路的，由房屋安全鑒定部門出具住用安全證明的方式辦理，國土房管部門據此頒發房地產權證。

6.對開發建設單位拖欠土地出讓金和規費的處理，采取規費征繳和辦證分離的原則，對一次性繳清欠交的土地出讓金和各種規費確有困難的，開發建設單位向各征收部門申請，制定繳款計劃，經審批同意后，準予掛賬，完善相關手續后先行辦理房地產權證。

二、主要做法

一是統一思想，上下聯動，狠抓落實。從市到區各級政府、職能部門思想認識的高度統一是解決房地產遺留問題的根本。在各級部門認識統一下，市區上下聯動，形成高效工作機制，采取強有力的工作手段，切實推動了清理工作。

二是部門配合，各方協調，協同辦理。房地產權證遺留問題的處理涉及開發建設前期各部門，通過與規劃、建設部門共同制定《關于解決辦理國有土地使用權證和房屋所有權證遺留問題的通知》等文件，明確了各部門職責和會審程序，以及部門間協同工作等。同時，針對一房多賣、房地產標的上涉及多個權利人的案件，先后主動與金融部門協調83次、三級法院協調25次，得到了金融部門和人民法院的大力支持。市高院出臺了渝高法[2002]218號、渝高法[2003]48號文件，有力指導各基層法院審理工作，對涉及房地產權證遺留案件實行快立案、快審理、快執行，優先實現房屋買受人物權。

三是情況清晰，政策到位，分類辦理。房地產權證遺留問題由來已久，在全面啟動清理整頓工作前，通過摸清底數、明確情況、清晰思路，有針對性地分類制定政策，以不違反法律法規為原則，以保障群眾合法權益為最終目的，從實際出發，靈活制定政策，合情合理合法處理房地產權證遺留問題。

四是制度健全，責任落實，措施有力。解決房地產權證遺留問題工作由我局牽頭辦理，組織市級各部門和各區政府、部門，以及法院、金融機構認真貫徹落實市委、市政府指示精神聯合辦理。在處理過程中，市區都做到有分管領導負責，有工作人員經辦，有場地辦公，有責任機制，有進度管理，有疑難雜癥分析制度，有階段工作總結匯報，強有力地推進工作，取得良好成效。

三、登記效力

房地產遺留問題的集中清理，快捷有效化解了大量積壓的社會矛盾，維護了成千上萬戶老百姓的合法利益，但是由于在辦理中不可避免地存在執行程序和收取要件的非常規性，社會輿論對此種辦理方式是否會引發訴訟，是否會得到法律支持存有疑慮。

為此，我局積極主動與三級人民法院協調座談反映，經雙方達成共識，2007年6月，我局出臺的《關于房地產登記若干問題的處理意見》（渝國土房管發[2007]404號）中對此種特殊方式辦理的登記效力問題予以確認；2007年9月，市高院出臺《在審判工作中適用〈重慶市國土房管局關于房地產登記若干問題的處理意見〉所涉及相關問題處置意見的通知》（渝高法[2007]214號），明確指出此種方式是采取的特殊措施，對以此提出的行政訴訟案件，可根據案件情況裁定駁回起訴或判決駁回其訴訟請求。

四、下步工作思路

我市于2002-2003年集中開展解決“兩證”遺留問題的階段性工作結束后，按照市政府的工作安排，此后有關“兩證”的處理問題，由國土房管部門牽頭，會同規劃、建設、消防等部門參照渝府發[2002]82號文件精神，采取“一事一報、一事一議”的方式協調處理。近十年來，通過各方各部門共同努力，我市解決房地產權證遺留問題工作取得一定成績，維護了老百姓的合法權益，獲得來自社會認可。但自2007年起又不斷有購房人（被拆遷安置人）及企事業單位通過信訪、市長信箱、網絡媒體等方式反映辦不了房地產權證。尤其是《物權法》等相關法律法規頒布以來，社會各界對物權的保護意識增強，反映尤為強烈。為此，我們擬定下步工作思路。

一是建立健全“黑名單”管制制度。對違反相關規定、不履行合同約定或承諾的開發企業建立“黑名單”管制制度，用強制手段強化懲處效果。國土房管、建設、規劃、公安、工商、稅務等部門相互配合，對違反相關規定、不履行合同約定或承諾的開發企業建立黑名單，并在主流媒體上予以公示；同時，各部門按各自職責禁止其再進入房地產開發領域。

二是啟動問責制度。對轄區內出現重大違規建設行為，或因職能部門督促不力導致的建設項目完工6個月后仍未提交驗收備案、造成社會不穩定因素等重大后果的，應對當地區縣政府（管委會）和相關職能部門啟動行政問責。

三是建立新建房屋權屬登記追蹤催辦曝光機制。國土房管部門對新建商品房開發項目加強跟蹤監管，對竣工交房具備初始登記條件或已辦理初始登記的項目，通過催告程序督促開發企業及時履行申請辦證義務。對催告后無正當理由仍不履行的，由登記機構在公開媒體上予以披露。

重慶房地產論文:宏觀調控下重慶房地產企業的營銷策略設計

房地產業是我國國民經濟中重要的基礎產業、先導產業和支柱產業，在國民經濟中占有重要的地位，已成為國民經濟的“晴雨表”，對GDP的貢獻巨大。房地產業的健康發展，不僅能夠有力地拉動經濟增長，同時具有促進房地產資源的合理配置、增加財政收入、解決就業、維護社會穩定等重要作用。相反，房地產市場失靈、過度泡沫的聚集將嚴重影響經濟增長，危害到社會的民生問題。同時由于房地產市場的外部公共性、壟斷性、信息不對稱等原因導致“市場失靈”，這就使得房地產的市場機制大打折扣。因此，在一定程度上需要利用宏觀調控手段來對房地產市場進行糾正，引導其健康、合理、快速的發展。

一、我國宏觀調控背景概述

從2003年下半年開始，針對房地產市場存在的一些問題，如房價漲幅過快過大、樓市泡沫日趨膨脹，國家就連續出臺了一系列宏觀調控政策。 2006年更是房地產市場宏觀調控政策出臺頻繁的一年，有國六條、國六條細則、征收二手房交易所得稅、限制外資進入、銀行信貸緊縮等政策。但這些政策的執行力度不強，房價也沒能有效地抑制。

直到2007年，面對持續的房地產價格上漲，政府又頻繁的出臺調控政策，尤其是“9·27”新政的出臺，使得遏止房地產價格快速上漲的韁繩愈收愈緊。2007年底至2008年初，在前期緊縮性房地產宏觀調控政策逐漸產生作用的影響下，房地產市場終于開始冷卻。不料，國際金融危機爆發，對中國經濟的負面影響也愈發廣泛和深入。與此同時，百年不遇的“5.12”汶川大地震又令全國樓市雪上加霜，國內房地產業迅速進入了深度低迷期，絕大多數房企面臨嚴峻的形勢，尤其是資金鏈極度緊張的困境。為了抵御金融危機對國內經濟的巨大沖擊，國家又采取4萬億財政投資、降低利率等宏觀調控措施來帶動經濟的正常發展。房地產業作為國民經濟的支柱，此時也受到扶持。

金融危機后，在政府對經濟發展的的支持下，房地產也異常活躍，由之而帶來的問題也更加突出。

2009年以來，政府又陸續出臺了一系列的調控措施。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套以及上住房貸款；對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。相對以往對房地產市場不痛不癢的調控而言，此次調控被稱為是史上最嚴厲的一次調控。尤其是限購令以及銀行信貸的收緊對開發商而言更是致命的一擊。在政府持續不斷對房地產市場的調控下，大多數城市的房價都或多或少的出現了下降，房地產調控效果逐步顯現。

二、重慶市各主城區11年上半年銷售數據統計

在調控持續加緊的情況下，開發商的資金鏈越發的收緊，消費者的觀望情緒也異常高漲。在政策如此嚴峻的情況下，開發商都將采取什么策略來度過房地產市場周期的低迷期呢？下面就重慶市主城區的情況做個簡單的介紹分析。

首先來看看主城各區在2011年上半年的銷售數據，同時和2010年上半年作個比較。

通過上表可以看出，2011年上半年相對2010年而言，主城區的成交面積明顯下降了，但成交均價去上升了。這在一定程度上與宏觀調控的周期想吻合，出現了第一階段量縮價升的現象，也相應的反映了政府對房地產市場調控的決心。面對此次嚴厲的政策調控，重慶主城區的開發商都采取了哪些營銷策略來平穩的使自己度過這個房地產市場寒冬呢？

三、重慶主城區在宏觀調控政策下主要采取的營銷策略

下面對重慶主城區主要采取的營銷策略歸納如下：

1、打折促銷

在2011年歲末之時，重慶樓市的促銷大戰再次被推向高潮。金科地產打出了“來噻！2012”的廣告語，一次性推出旗下包括金科世界城、金科華巖萬人廣場螞蟻SOHO、金科廊橋水鄉、金科公園王府、金科太陽海岸、金科10年城6大樓盤，工2012套房源全部納入“清倉”，加入到年底促銷戰的行列，之前重慶保利地產也推出賀歲特惠房源，最高優惠達56萬。

2、老帶新政策

該策略即開發商向已購買或已訂房源的客戶承諾如果成功介紹一個新客戶將給予老客戶相應的費用補助。多介紹成交，費用將累計補助。如茶園新區銀翔翡翠谷項目的老帶新政策就是老客戶若成功介紹一位新客戶，老客戶將獲贈一年所購房屋的物業管理費，多介紹成交，多免物管費。

3、品牌推廣策略

政府對房地產市場持續調控的情況下，“現金才是王道”的道理，使得大多數開發商都開始陸續的打出降價優惠的旗幟。這種現象，使得消費者的觀望情緒甚濃。因此為了讓項目在眾多樓盤中脫穎而出，開發商更多的應該注重將項目與自身品牌聯系起來，讓品牌深入人心。畢竟買房就是買感覺，感覺醞釀出來了，房子自然就賣出去了。

4、特價房策略

如協信阿卡迪亞君臨天悅項目在2011年11月末推18套特價房，面積大小54-65平米，總價36-59萬，即可入住兩室現房。

5、團購優惠

如渝北區魯能星城項目為慶祝兩江新區成立一周年，特以特惠價格回報全城，12街區限量清盤特價房源，套內最高價僅7915元/平米?。潜P均價9500元/平米當時）套內面積為98-106平米，物業費為1.60元/平米.月，5街區園上98-106平米，團購優惠可達8萬元。

6、辦理VIP卡

如雅居樂國際花園雅郡將于12月11日加推20樓高層房源，戶型區間83-113平米，目前正在辦理VIP卡，繳1萬開盤可享10萬優惠再92折優惠。

四、重慶房地產企業營銷策略的發展趨勢

此次調控在一定程度上規范了房地產市場行為，使整個行業更透明化，減少了盲目追求暴利的投資行為，使得今后的房地產市場將更多的轉向理性消費。因此在未來的房地產市場，開發商應該更多的實施有效的營銷策略，將消費者的購買欲望轉化為有效的購買行為?；诖?，對重慶房地產企業在以后的營銷策略中，應注重一下幾個方面。

1、品牌戰略

開發商應該轉變觀念，不能總是以產品為主的自我觀念，而是以保證購房者滿意及廣大業主的長期利益為產品的訴求點，同時以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，真正把品牌戰略落實到營銷中去。將產品與品牌貫穿起來，使產品更深入人心。

2、注重項目前期策劃

其中對市場調研的深度以及客戶群體的分析及產品的定位直接影響產品的銷售情況。同時要注重策劃的科學性，使之形成整體性和系統性，同時需要對廣告效果進行跟蹤及監控，還有就是形成營銷策劃效果的后評估機制。“千里之行，始于足下”，只有打下堅實的基礎，才可能成就成功。而房地產前期策劃就相當于堅實的基礎，只有把它做好了，才能更好的促進產品的銷售。

重慶房地產論文:重慶房地產發展現狀及前景分析

摘要：重慶房地產業為改善當地居民的居住條件，推動地方經濟的快速發展做出了積極的貢獻，已成為重慶經濟的重要組成部分和支柱產業之一。受2011年國家調控政策的影響，重慶的房地產市場受到了巨大的影響，本文闡述了重慶房地產市場的發展現狀，對重慶房地產的商品房和二手房市場的發展趨勢進行了分析，并提出了在國家宏觀調控政策下開發商和市政府的應對措施。

關鍵詞：重慶 房地產 發展現狀 前景分析

前言

重慶房地產業為改善當地居民的居住條件，推動地方經濟的快速發展做出了積極的貢獻，已成為經濟的重要組成部分和支柱產業之一。1997年重慶成為直轄市，為房地產業的快速發展奠定了基礎，2012年第一季度主城區成交面積382萬平方米，同比增加19萬平方米。成交量的明顯回升主要來自于剛性需求的集中爆發。高端物業成交縮水、土地價格明顯回落、經濟基本面并不支撐樓市的快速回暖，資金面也尚未有根本改善，重慶樓市回暖缺乏長期的延續性和穩定性。

一、重慶房地產發展現狀

中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調整。2011年以來,當針對房地產市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀政策緊縮環境相疊加,當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加,當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行政化限購令直接干預措施相疊加，房地產開發企業正在面臨中國房地產市場起步以來最為嚴厲的市場和政策環境，中國房地產行業目前正逐步進入行業洗牌與結構調整階段,即將面臨第一次真正意義上的大調整。

自2010年國務院下發的“新國八條”開始，房產稅，差別信貸利率，地方房價調控目標等一系列的政策調控在第一季度相繼出臺重慶市開發市場在持續以政策為主的宏觀調控基調的環境中運行，總體呈現出建設投資于市場銷售雙雙回落的態勢。

第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏觀調控在“兩會”之后顯現出明確的延續性與穩定性，雖然這對房地產企業是一個利空消息，但是購房者在經歷了長期的宏觀調控之后發現只是成交量下降而價格相對穩定或小幅下降，這樣，相對明朗的政策環境使得潛在目標購房者的觀望情緒減弱，因此促進成交量一定上漲；另一方面，雖然整體調控依然嚴厲，但是局部有所微調，例如首套房貸款利率的回歸甚至下調，使得剛性需求購房者在經過長期的觀望后開始涌入市場。

成交均價從2011年開始，出現因成交結構變化而導致價格的紊亂波動，沒有明顯規律，這種走勢與2008年類似，但有本質上的區別。2009年房地產從第二季度開始成交增量，然后進入一個上升期，這與當時的“四萬億”經濟計劃與寬松的貨幣與信貸政策密切聯系，而現在的宏觀政策對房地產所起的作用恰恰相反。在目前的情況下，政策是影響房地產市場最重要的一個因素，雖然都是長時期地壓制需求集中爆發，但這次爆發的持久性會大打折扣。

1、開發投資增速方面

2012年1至5月重慶房地產開發累計完成投資238.68億元，比去年同期增長26.6%。其中住宅完成投資152.45億元，增長40.6%；辦公樓完成投資4.52億元，增長11%；商業營業用房完成投資21.15億元，增長3.2%。

2、新開工面積較快增長，經濟適用房保持快速增長趨勢

2012年1至5月全市商品房新開工面積1333.87萬平方米，同比增長28.1%。其中，住宅新開工面積1101.4萬平方米，增長28.8%，辦公樓新開工面積30.49萬平方米，增長43.7%；商業營業房開工面積117.15萬平方米，增長17.2%。前5個月，全市經濟適用房施工面積522.76萬平方米，其中新開工建設經濟適用房面積87.81萬平方米，增長98.7%，已成為推動全市房地產開發投資的重要因素之一。

3、商品房銷售市場有止跌回升的趨勢

2012年5月重慶樓市供應量開始下降，本月主城區新開盤項目（含組團）60個，推出房源8844套，總供應體量約為84萬㎡。供應量比4月減少約20萬㎡，供應套數減少2783套;同比去年5月，新增供應量下降8.7%。本月低密度物業的供應比例略增，占總供應的三成多。從需求上看，5月成交量和成交價格與4月比沒有太大變化，但與去年同期相比屬量漲價跌。5月商品房成交約19499套，成交面積約177.01萬平方米，成交套數比4月增加600套左右，成交面積則下降1.23%。與去年5月相比，商品房成交量卻有超過50%的增幅。商品房成交金額達到120.95億元，成交均價為6833元/平方米，比4月上漲了160元/平方米。盡管本月商品房成交均價已是2012年最高，但與去年5月相比，價格卻有7.3%的降幅。

4、購房者信心指數開始上升

每一個季度世聯地產都會聯合多家媒體一次購房者信心指數研究報告。2012年第二季度中國購房者信心總體指數為106.6點，在經歷了連續三個季度的下滑后首度止跌回升，創下自2010年二季度以來的新高。在信心指數的四個分項指數中，購房者對于現狀的滿意度在消費環境、購買力和供應水平三個指標上，均有不同幅度的上升。其中消費環境指數上升6.3個點，達到104.7點；購買力指數上升3.3個點，為104.2點；供應水平指數上升4.4個點，為103.2點；在預期信心方面，四個分項指數全線上漲，其中供應指數上漲最多，為108.8點，環比增長7.0個點。

二、未來重慶房地產的前景分析

1、國家房地產政策方面

從今年國內外的宏觀經濟情況看，國家不會出臺新的房地產調控政策。各地方政府會根據本地的經濟發展情況，放松對于房地產市場調控力度，以確保本地經濟不會出現大幅度的滑坡。

2、重慶的房地產市場的自身情況

近年重慶房地產取得了較快的發展，這主要得益于重慶市政府有一套清晰科學的城市建設整體發展思路。這套思路起點高、可操作性強，如重慶八小時工程、主城半小時工程等都取得了顯著成果。去年外環高速公路納入年票收費，把城市各個部分拉得更近。同時，房地產土地市場實施招標、拍賣、掛牌，避免了暗箱操作，給房地產商提供了公平競爭的機會。另一方面，政府為抑制房地產泡沫現象的產生，推出了諸多市場監管措施，使市場不穩定因素減少到最低限度。正是由于政府宏觀政策的正確，才出現了政府、開發商、消費者“多贏”的局面。政府土地收益提高了，有更多的財力提升基礎設施的建設水準；開發商得到了便利的交通環境，促進了樓盤的銷售；而消費者能以較實惠的房價買到滿意的住房。

3、經濟大環境方面

經濟增長速度放緩，今年第一季度經濟比去年第四季度下降，企業虧損面加大，經營困難，保就業和穩定局勢將會成為經濟工作的重點。房地產業是中國經濟的支柱性產業，因此，保經濟和保就業都包括了保房地產。金融機構放松銀根和增加流動性將是不可避免的，這些金融調整政策給開發商和購房者都帶來實際的利好。金融機構的政策調整一方面改善了開發商的資金狀況，另一方面也給購房者提供了數量更多的按揭貸款，從而達到刺激房市的目的。

4、房地產商方面

過去的兩年，房地產商減少了購地，放慢了開發建設的速度，使得房地產市場沒有出現大量的房地產企業倒閉和房價大幅下降拋售的情況。隨著國家調控政策的松動，房地產商最困難的時期已經過去，因此，房地產市場上不會出現大幅度的降價潮。

5、保障性住房建設方面

由于保障性住房在資金投入、建設速度、投入使用數量以及管理分配等方面存在的諸多問題，使得人們對于保障房的預期期望值下降，特別是公租房遭到了人們的普遍冷遇。

6、購房者心理方面

2010年以來，出于對房地產市場普遍的房價下降的心理預期，積聚了大量的剛性需求購房者。經過一段時期的觀察，相當多的剛性需求購房者會選擇入市，從而帶動房地產市場進一步走出低谷。

三、結論

伴隨著重慶經濟的快速發展，房地產業也將會面對著更大的挑戰和發展機遇。面對這一局面，只有經過國家政策的積極引導和支持，僅僅依靠在重慶經濟的推動以及開發商的共同努力，重慶房地產業才會向積極健康的方向發展。

重慶房地產論文:重慶市房地產泡沫度研究

[摘 要]近年來，關于重慶房地產業存在泡沫的呼聲愈來愈高。究竟重慶房地產市場是否存在泡沫，成為當下研究的重點。本文基于重慶市2005年～2010年房地產業數據，測度重慶房地產業是否存在泡沫，并就分析結果提出相應對策建議。

[關鍵詞]重慶 房地產業 泡沫度

一、引言

1998年之后，中國房地產市場非常繁榮，房價一路攀升。2003左右，國內“房地產泡沫”的呼聲日高，“中國房地產泡沫是否存在”之爭成為一時焦點。多數人認為，中國存在房地產泡沫，政府應采取調控措施，避免走上日本經濟衰退的老路。

2011年7月，在國家嚴厲的調控措施下，全國房價終于停止了快速增長，公眾對房價上漲的預期終于結束了。但這一輪調控會不會引起房地產泡沫的破裂？重慶市這樣相對低價位的市場是否存在泡沫？這些問題值得進一步研究。

國內外關于房地產市場泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測度研究，研究方法集中于定性說明和定量測度。但分析重慶市房地產泡沫度的文獻相對較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國房地產市場泡沫時，將重慶市作為研究對象之一，均研究2005年以前的房地產市場情況。近幾年房價快速攀升后，重慶房地產市場是否存在泡沫，泡沫是否嚴重等均未有學者進行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數據作為分析模板，測度重慶房地產市場泡沫度，并就測度結果提出對策建議，具有一定的理論和現實意義。

二、研究方法

目前，房地產市場泡沫測度主要集中統計檢驗法、指標指示法、理論價格法。

基于數據可得性的限制條件，國內研究大多選取指標指示法進行房地產市場泡沫度的計算和分析。指標指示法分為：“單一指標法”、“綜合指標法”。

單一指標法是“指運用房地產泡沫測度的單個指標的實際值與測定的標準值之間的對比來判斷房地產是否存在或者泡沫大小程度的一種測度方法”。

綜合指數法是一種常用的指數合成方法，第一步是確定各單項評價指標的標準值；第二步是對各項指標進行無量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項指標的實際值與其標準值相比得到同度量指標；第三步賦予權重值；第四步進行加權求和，計算出綜合指數值。當房地產泡沫測度系數100%時，表明房地產市場中開始出現房地產泡沫，系數值越大，房地產泡沫的程度越嚴重。

在上式中，B表示應用指數合成方法計算得出的綜合指數值，Fi表示某單項指數的實際值，Ci表示某單項指數的臨界值，ωi表示各單項指數權重，n表示指數合成中所涉及的指數個數。

本文基于重慶市的現狀，參照李維哲，曲波的指標分類，選取消費狀況類指標房價增長率與GDP增長率的比值和房價收入比，以及金融類指標房地產貸款增長率與貸款總額增長率比值三個指標來分別測度重慶市房地產市場泡沫，并運用綜合指數法測度綜合泡沫度。

三、實證分析

1.單項指標分析

(1)房地產價格增長率/實際GDP增長率

房地產價格增長率/實際GDP增長率能反映房地產泡沫的擴張程度，是測量虛擬經濟相對實體經濟增長速度的動態指標，用來監測房地產經濟泡沫化趨勢，指標值越大，房地產泡沫的程度就越大。大部分學者認為當房價上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時，房價很不正常，孕育著泡沫。

由表2分析結果可知，2005年到2010年重慶市房價增長率與GDP增長率的比值都小于臨界值2，即重慶市房價正常，未孕育泡沫。

(2)房價收入比

房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據美國和部分西方發達國家的經驗數據，房價收入比在3~6倍之間比較合理。考慮到我國居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認為我國的房價收入比的臨界點定為6.0比較合適。

由表2分析結果可知，重慶市的房價收入比整體表現為上升趨勢，2005年~2009年的數據顯示，重慶市的房價收入比小于國際臨界值6，即房價在居民收入能承受的范圍內，不存在泡沫。2010年房價收入比第一次超過了臨界值6，在重慶市房地產市場繼續升溫，而人均收入水平沒有大幅提升的情況下，房地產市場孕育著泡沫。

(3)房地產企業貸款增長率/金融機構貸款總額增長率

房地產貸款增長率如果明顯高于金融機構貸款總額增長率，則說明銀行信貸資金高度集中于房地產行業，在缺乏必要的風險控制的基礎上，開發商的投機活動便有了可乘之機。同時，個人住房信貸的大幅增加，也會放大購買者的投機需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說明泡沫程度愈大。

表3 重慶市2005年～2010年房地產企業貸款增長率與金融機構貸款總額增長率的比值

數據來源：重慶市統計年鑒

通過表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數據出現異常，與當時金融危機有一定關系。整體經濟下滑蕭條，房地產行業整體發展勢頭減弱，表現為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過2，大大高于1，存在嚴重泡沫。2007年重慶市被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場發展前景看好，開發企業獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房價已呈現為快速增長勢頭，居民選擇在房價進一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區掛牌成立，良好的市場氛圍為房企發展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過度集中于房地產市場，為從事投機活動提供方便，從而導致重慶市房地產市場存在泡沫。

2.綜合指數分析

通過計算上文三種指數的標準值，并根據指數合成法的公式（*）計算，得到綜合泡沫度指數。本文將各個指數的權重賦為三分之一,得出重慶市房地產泡沫綜合指數如右表4所示。

由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產泡沫綜合指數大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機影響，房地產市場不景氣，房地產泡沫綜合指數小于1，基本不存在泡沫。

四、對策建議

重慶市2007年被批準為統籌城鄉綜合配套改革實驗區，房地產市場也隨著高速發展，房價飛升，房地產市場存在一定的泡沫。2008年金融危機從虛擬經濟到實體經濟都受到了重創，房地產市場也受到影響，房價上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開始，經濟開始復蘇，房地產市場也恢復其快速發展勢頭，尤其是2010年發展更是如火如荼，房地產泡沫再次明顯。

本文基于重慶市房地產市場目前發展勢頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對降低房地產市場泡沫提出如下對策建議：

1.加強公租房等住房保障制度的實施

公租房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品。重慶市公租房建設發展勢頭迅猛，大量的公租房建設有利于解決市民的住房問題，減少了部分對商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過快增長而導致的房價上漲趨勢。

2.進一步完善房產稅等調控措施

重慶市是房產稅征收的試點城市，通過對別墅等高檔住房征收房產稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機資本進入房地產市場，從而緩解大量資本涌入房地產市場，削弱因大量投機資本涌入而產生的房地產泡沫。

3.加強監管和風險預警，控制房地產抵押貸款的風險

房地產抵押貸款不僅包括房屋購買者的按揭貸款，還包括房地產開發企業的貸款，加強監管和風險預警，可以有效控制房地產市場資產流向，保障房地產市場資本市場正常運轉。加強銀行等的風險預警管理，控制貸款大規模集聚于房地產市場，也可達到消除泡沫產生的作用。