序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇不動產登記規劃范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

篇(1)

1.房產測繪單位對相關技術規范理解、掌握差異性帶來的登記風險

根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產測繪行業面臨著由集中統一測繪逐步向市場放開轉變或在已經市場化的前提下結合登記職能的調整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統一測繪時，對相關技術規范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產登記職能分工，由于測繪項目所在區域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發現，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產測繪方法進行介紹。根據《房產測量規范》（GBT17986-2000），房產測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據《房產測繪管理辦法》，房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產登記機構仍要以房屋的規劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現狀一致的規劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規范、規章對于房產測繪現場實測的要求。當然，這種后補規劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。

登記職能下放、房產測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規劃變更圖紙的局面將不復存在，房產測繪成果資料將在法規和實際操作層面真正意義上實現“與自然現狀保持一致”。盡管《不動產登記暫行條例》中提出“不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業人員對房產測繪專業技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內尚不能完全消除。按現狀測繪導致的與規劃批準不一致或未經審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產登記帶來新的考驗。

3.規劃審批房屋面積與房產測繪面積計算依據差異給不動產登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險

目前，用于建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積數據各地多數依據《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據均依據《房產測量規范》（17986-2000）。兩規范在房屋面積計算的相關規定上存在諸多不同之處。規范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規劃許可面積與房屋預測算面積不同、規劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規范理解和掌握程度不同，不動產登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規模建設房屋，甚至是規劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規范不同造成的差異，在部門間協調配合、數據共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發企業絞盡腦汁東撞西碰，不動產登記機構也忙于部門間左右研究協調，給產生行政不作為風險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產登記帶來的風險

房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數據，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產登記的重要屬性數據，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統中起到不動產登記單元前后銜接、建立關聯、數據匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產生的前后面積差異也有依據可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現不同測繪單位對面積計算方法、根據服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產登記數據的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。

二、規避風險的措施

1.政策層面

根據《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產權登記面積測算應當依據GB/T17986-2000《房產測量規范》。該規范適用于房產測量，主要為房地產產權、產籍管理服務。關于規劃管理中有關面積計算問題，應由各地規劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規則》是編制工程預算、確定工程造價的依據”。目前，建設工程規劃許可審批和規劃驗收的房屋面積計算普遍依據的《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規則》的修訂。

因此，筆者認為政策層面可統一商品房銷售許可、不動產登記、建設工程規劃許可審批和規劃驗收關于房屋面積計算的依據為《房產測量規范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產發展的需求、避免規范條款的認知差異，應對《房產測量規范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規則。

2.房產測繪成果監管層面

根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。不動產登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產進行實地查看”。根據《房產測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理”。不動產登記機構可設立房產測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產測繪成果審核內容；負責結合房產測繪項目實際，不斷歸納總結和統一新建筑形式面積計算方法；負責結合經驗做法修訂當地的《房產測量規范》實施細則；負責制定和統一房產測繪成果樣式。只有將不動產登記審核工作做實，強化測繪成果的監督管理，方能更好的規避不動產登記風險。

3.操作層面

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一、關于簡化材料方面

《通知》第一條第一款的簡化申請材料分為四類情況：新建商品房首次登記時，不再要求申請人提供白蟻防治證明、消防驗收合格證明等材料；商品房轉移登記時，不再要求申請人提供房屋維修基金繳納憑證；企業類法人申請不動產登記時，不再要求提供公司章程、職代會或董事會（股東會）決議等材料；監護人處分被監護人的不動產而申請不動產登記時，不再要求對為被監護人利益而處分不動產的書面保證進行公證。

而按照原2008年實施的《房屋登記辦法》、2016年1月1日實施的《不動產登記暫行條例實施細則》以及《不動產登記操作規范》的規定可以看出，以上材料本身就不是登記法規所要求提供的材料，其要求本來就不符合法律規定，都屬于過度審查、違法要求和搭車審查內容。因此，根本不值得歡呼雀躍，其只是糾正過往的錯誤做法而已。

二、關于簡化申請方面

此類也存在著同樣的問題，根據前述相關法規，如《不動產登記暫行條例實施細則》第十二條規定，僅對于當事人處分不動產的時候，才需要提供經公證認證的委托書或者到登記機構進行面簽委托，非處分類的業務提供書面委托即可，而不是任何的登記程序都必須提供公證委托手續。因此，該規定也僅為糾正錯誤做法而已。

三、關于單方申請的情形

此款規定值得肯定，因為此類業務屬于相關法律、法規沒有明確規定，但屬于從房地分離登記到不動產統一登記的過渡期間的特殊情況，其做法也是有法律依據的。根據《物權法》第一百四十六、一百四十七條之土地使用權和房屋所有權一并處分的規定以及《物權法》第九條登記生效之規定，應當認為只要房產證完成轉移登記到新的權利人，即使土地使用權沒有及時辦理，但其權利也已經轉移為新的權利人，因此辦理按照換證程序來完成房地統一是沒有問題的。

四、關于不再審查婚姻關系的問題

其實這也是各地登記部門的一個共同難題，長期以來絕大多數登記機構都有根據《婚姻法》中關于夫妻法定共有等財產規定來審查申請不動產是否屬于夫妻共同財產的問題。但此種做法在實踐中也存在很多的問題。首先，法律并沒有明確授權登記C構進行審查，《物權法》第十二條僅賦予登記機構詢問職責。而其登記的具體操作法規中也均未對登記機構是否有權或者如何審查夫妻共同財產作出明確規定。其次，根據《婚姻法》以及《婚姻法司法解釋》的相關規定，其財產并不因為是婚前還是婚后取得就一定歸屬其中一方或者為共同所有，這也加大了登記機構的審查難度。再次，由于婚姻登記機構和不動產登記機構并沒有信息共享，且婚姻登記機構已經明確不再出具婚姻證明，也為不動產登記機構審查增加了難度。因此蘇州的此次改進不再審查婚姻關系的改進是值得肯定的。

五、關于用途界定的問題

首先，對于房屋用途登記為非居住，但土地用途登記為住宅用地的商業（辦公）房的，文件中規定可將土地使用起始日期調整為現登簿日期，土地使用年限調整為40年，但不得突破原終止日期。此種做法既違背了原《土地出讓合同》的約定，又違背了國土部2012年《關于規范土地登記的意見》第三條“國有建設用地使用權出讓年限的起算時點應當依據出讓合同的約定確定”的規定。變成人為減少了土地到期年限，對于非住宅類的土地使用權來說，即需要提前進行土地使用權續期，并支付相應的土地出讓金。

篇(3)

一、我國目前不動產機構制度主要弊病及流行的改革方案之拷問

我國不動產登記制度方面的癥狀被大多數學者診斷為：登記容易錯誤或者重復、登記的國家成本和私人成本高昂，登記效率和服務質量低下，重收費輕公示，重部門利益缺乏公共效應等。這種癥狀的原因被學者普遍地診斷為“五不統一”：不動產登記法律或依據不統一，不動產登記效力或后果的不統一，不動產登記程序或規則不統一，不動產登記機構不統一，不動產登記的權屬證書不統一。筆者以為，中國不動產登記目前主要的問題在于登記偏離了公示的初衷，抹殺了登記的真正本來，主要癥結是由于計劃經濟體制的慣性導致目前行政管理替代登記服務，不統一中法律依據和登記效果不統一是扭曲登記本來的關鍵所在。至于機構不統一和程序不統一主要帶來了成本加大和效率低下的后果。

目前各種形形的改革方案充斥著各種信息媒體，細細研究不難發現這些研究的主要不足；首先是研究大多采用比較學的方法，卻動不動導出與國際接軌的結論，針對性和具體性脆弱；其次是研究缺乏實證分析，缺乏動態性、系統性和全局性的分析，方案略顯蒼白；再次，經濟成本學分析和政治改革可行性分析，學院派”氣息濃重，改革方案缺乏操作性這些研究方案；最后，學術背后浮出的利益代言現象，這種短視主要表現為各種利益集團在為爭取局部的短期利益尋找喉舌，一些學者也不甘平庸，牽強地得出由某某系統負責今后的不動產登記，這樣導致站在部門利益的角度，方案就顯得不夠超脫。

二、設置新的不動產登記機構職能和價值的考量

我們對我國目前不動產機構設置現狀以及主要弊病以及設置不動產登記機構的價值考量的層面繼續進行分析。

（一）行政管理對物權登記的

其實物權登記原本是基于物權變化自身特點考慮的一種不動產物權變化的公示方式，動產的公示方式為交付，不動產的登記方式為登記，其公示產生物權登記的公信力，為民事主體的交易提供信用保證，達到降低交易風險的目的。但是其衍生出來的功能即行政管理功能卻由于經濟體制的原因一度成為基于滿足國家監督、規劃和稅收等行政事務的需要而占據了主要位置，但是我國實行市場經濟體制以來，這種行政管理價值侵吞私權價值的現狀已經產生了上文提到的嚴重的負面效應，登記的主流的原本的公示功能已經成為不可阻擋的改革趨勢。

（二）效益和中立價值的缺失

由于上述體制的原因，我國的物權登記制度的不合理以及登記機構設置的不科學導致登記效率嚴重滯后，部門利益考慮普遍，登記的成本高昂，而且現有的登記機構成為了行政管理的附屬品，其獨立性是不可想象的，其登記的監督價值的發揮就更無論謂也。

（三）價值的順序的重新建構

新的不動產機構的設置第一位的價值是公示功能和便民價值的考慮，其次是中立和效率價值，最后是制度成本和行政管理的考慮。

三、不動產機構設置的細節的全息式分析

（一）從物權的公法功能和私法功能的實現相關性角度看我國不動產登記機構的設置

在中國，被認為物權登記具有顯著的公法功能的，公法功能指通過不動產登記實現對不動產信息的掌握和適度的監控，私法功能指確認不動產權屬和保障不動產交易市場透明度的功能。當然這種涇渭分明的劃分是有爭議，從法理上一般來講，物權登記被認為是物權效力的發生的形式，即通過公示產生公信力，這是不動產登記的真正原因。筆者以為剝離兩種功能以后，從方法上還是完全可以實現公法的功能的，這種剝離可以減輕公權力對私權利侵蝕的程度，以彰顯不動產登記的初衷。

（二）從物權取得與行政管理的功能相關性角度看我國不動產登記機構的設置

目前我國不動產物權的取得方式主要有兩種，一種是依據法律規定的條件和程序通過行政許可賦予的物權，另外一種是私法主體之間通過民商事法律關系取得的物權。前者主要有出讓取得的建設用地使用權、采礦權等，后者主要有國有土地使用權的轉讓、房屋所有權的買賣等。前者物權的登記和不動產的行政管理有直接的銜接關系，而后者就沒有直接關系了，因此物權統一登記的話，至少后者是可以統一出來。

（三）從不同種類物權之間的相關性看我國不動產登記的設置

不動產物權種類繁多，從權利性質上分包括所有權，用益物權，擔保物權，從權利客體上分包括土地權、房產權、其他建筑物或附著物物權。還包括比照不動產登記的特殊動產物權和特許物權等，將所有這些不動產物權全部統一到一個登記機關，是缺乏對必要性和物權相關性考慮的。筆者的以為至少可以以土地登記為基礎，將土地物權（包括國有土地所有權和使用權、建設用地使用權、土地抵押權，其中集體土地使用權、農地承包經營權等可以考慮是否統一，因為目前中國城鄉二元結構的界限沒有真正消

除）、房產權（包括房屋所有權、房屋使用權和房屋抵押權等）的登記統一起來，由統一的登記機關進行登記，而且國內部分實行房地一體管理模式下一體登記的做法基本上成功的，何況物權法草案最后一條也證明了這種統一取向的底線。但特許物權、比照不動產登記特殊動產物權（包括所有權、使用權及抵押權）、林權（包括林地所有權、林地使用權、林木抵押權）、草原權（包括草原所有權、草原使用權）、水權等，由于不向房地交易那么頻繁和市場性凸顯，暫時也可不統一。

（四）從實質審查和形式審查分離與否的角度看我國不動產登記機構的設置

我們這里講的不是登記審查實質主義和登記形式審查主義的區分，而是不動產登記中登記審查的兩個階段的問題。不動產登記必然涉及一個基礎性的根本性的前提，就是要保證登記信息的真實性，形式審查主要是就登記申請者提交的登記材料的書面合法性和真實性的審查，實質審查是指對不動產登記的原因或者基礎性法律關系的真實性也進行審查。形式審查以實質審查為前提，兩階段的審查可以剝離也可以不剝離，分別由不同性質的機構或者相同性質的不同機構進行分別審查，建立起銜接機制就可以了。當然由同一個機構進行審查的做法在國際上也有效果不錯的。但筆者以為剝離兩種審查的效果在于兩種審查可以互相牽制，提高了登記的客觀性和中立性。

（五）從不動產登記機構的性質定位和織形式看我國不動產登記機構的設置

機構性質的考慮大致可以分為行政機關、司法行政機關、司法機關、事業單位（事業單位又分為全額財政撥款的和經費自籌的事業單位）和中介性質的社會團體。是將不動產登記機構推向社會呢，還是在吃皇糧的情況下盡量爭取其中立性呢？國內目前流行著各種機構性質的做法。組織形式的考慮主要是作為一個獨立的機構呢還是作為一個機構的部門呢，是條管還是塊管，還是雙重管轄的問題，是把登記人員派駐相關單位或部門呢還是其他等問題的考慮。

筆者以為，機構性質定奪的前提應該是對我國不動產登記機構目前存在的關鍵弊病的了解和對不動產登記本身的性質定位的認識以及基于對各種性質和組織模式對不動產登記專業性和中立性的契合以及機構自身發育的情況綜合考慮。這種設計必須保證不動產登記機構的中立性和專業性以及對私權服務色彩的保留。

篇(4)

根據調研安排，現將**開展易地扶貧搬遷安置住房不動產登記情況匯報如下：

一、生態移民易地扶貧搬遷情況

**是國家六盤山集中連片特困地區甘肅58個貧困縣之一，也是甘肅23個深度貧困縣之一。新一輪扶貧開發以來，針對南部山區“一方水土養不起一方人”的實際，縣委、縣政府高瞻遠矚、科學謀劃，堅持以脫貧攻堅統領經濟社會發展，舉全縣之力實施生態移民易地扶貧搬遷工程，對居住在生存條件惡劣、生態環境脆弱、自然災害頻發的新堡、干城、橫梁3個鄉鎮實施整鄉搬遷，對黑松驛、定寧、古豐等8個鄉鎮的58個完全干旱山區行政村實行整村組搬遷，新開發土地18萬多畝，沿省道316線兩側集中規劃建設12個移民新村和綠洲小城鎮，累計搬遷安置貧困群眾1.53萬戶6.24萬人，縣域內生產、生活和生態空間布局得到顯著優化，走出了一條高深山區貧困群眾易地搬遷脫貧致富和祁連山生態環境保護雙贏的扶貧開發新路子。

二、安置住房項目建設和分配入住情況

2011年以來，全縣累計建成易地扶貧搬遷安置點24個（行政村內就近安置點11個），建成房屋16997套，安置農戶16958戶，人口68979人（建檔立卡戶13167戶54906人，非建檔立卡戶3717戶14073人）。其中：“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內就近安置點11個），共建成房屋9227套（綠洲小城鎮4790套，黃花灘康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村2678套，黃羊川鎮、黑松驛鎮、古豐鎮、十八里堡鄉、西靖鎮行政村內就近安置點1759套），安置農戶9227戶34849人（建檔立卡戶6689戶26113人，非建檔立卡戶2538戶8736人。）

我縣易地扶貧搬遷工程由發改部門立項，自然資源部門負責辦理用地報批、征地供地手續，住房和城鄉建設部門負責辦理規劃許可、竣工驗收等手續，安置點工程建設由所在鄉鎮人民政府組織實施，安置住房的數量、分布、土地性質、土地取得方式等具體情況如下：

黃花灘生態移民區：共建設安置點13個，建成住房15583套。分別為：愛民新村747套，立民新村589套，富民新村1379套，為民新村926套，圓夢新村1000套，陽光新村1035套，感恩新村918套，富康新村335套，惠民新村768套，興民新村1259套，康樂新村779套，富源新村1058套，綠洲小城鎮4790套（小戶型792套）。綠洲小城鎮土地屬出讓國有建設用地使用權，其他12個安置點土地均為國有土地，以劃撥方式取得，其中圓夢新村、陽光新村、感恩新村、富康新村3288套為公共租賃住房項目。富康新村335套房屋屬商鋪，尚未進行移民安置。

行政村內就近安置點：共建設安置點11個，建成住房1759套。分別為：黃羊川鎮一棵樹村50套，菜子口村116套，周家莊村25套，石門山村131套，馬圈灘村185套；古豐鎮古豐村211套，西山堡村490套；黑松驛鎮黑松驛村249套；十八里堡鄉曹家臺村71套，東廟兒溝村181套；西靖鎮七墩臺村50套。土地均為即有集體建設用地。

三、安置住房手續辦理情況

黃花灘生態移民區和綠洲小城鎮13個集中安置點中，圓夢新村、陽光新村、感恩新村3個公共租賃住房安置點2953套住房規劃、用地審批、竣工驗收手續均齊全；綠洲小城鎮4790套安置住房規劃、用地審批、規劃手續齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續，剩余安置住房正在進行竣工驗收。上述4個安置點共有住房7743套，占易地扶貧搬遷安置總套數的45.56%。其他安置點因位于規劃區外，未辦理規劃手續，竣工驗收由有資質的第三方和住建部門進行工程質量鑒定后，出具了《**農村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續齊全，共7495套，占易地扶貧搬遷安置總套數的44.1%。11個行政村內就近安置點安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規劃手續、竣工驗收手續齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數的10.35%。

其中：**“十三五”期間共建設易地扶貧搬遷安置點16個（行政村內就近安置點11個），共建成房屋9227套。具體為：綠洲小城鎮安置住房4790套，規劃、用地審批手續齊全，已完成62幢1476套的竣工驗收備案手續，剩余住房正在進行竣工驗收，占51.91%。黃花灘生態移民區康樂新村、富民新村、興民新村、富源新村新建安置住房2678套，位于規劃區外，未辦理規劃手續，竣工驗收由有資質的第三方和住建部門進行工程質量鑒定后，出具了《**農村住房危險性定性鑒定報告》或《住房安全等級認定（鑒定）表》，用地審批手續齊全，占易地扶貧搬遷安置總套數的29.02%。黃羊川鎮菜子口村等11個行政村內就近新建安置住房1759套，土地屬即有集體建設用地，規劃手續、竣工驗收手續均齊全，占19.06%。

四、安置住房不動產登記情況

我縣農村不動產確權登記發證工作自2015年開始，在黃羊川鎮先行開展農村不動產權籍調查試點工作的基礎上，2017年全面鋪開農村不動產權籍調查工作。通過公開招標方式開展確權登記，招標金額874.92萬元，已支付532.04萬元，支付率60.81%。目前已全面完成70995宗農村不動權籍調查工作，其中：易地扶貧搬遷安置點完成權籍調查16997宗（“十三五”期間易地扶貧搬遷安置點完成4437宗）。綠洲小城鎮162幢3998套樓房已完成樓盤落宗，正在進行樓盤首次登記。

為切實解決易地扶貧搬遷安置點群眾“穩得住”和“后顧之憂”，我縣嚴格落實自然資源部辦公廳《關于做好易地扶貧搬遷住房不動產登記工作的通知》精神，因地制宜，精準施策，積極穩妥推進易地扶貧搬遷安置點不動產登記工作。一是明確責任分工。成立了由縣政府分管領導任組長，縣自然資源、農業農村局主要領導任副組長，住建、財政、林草等部門分管領導和各鄉鎮人民政府主要領導為成員的農村“房地一體”確權登記發證領導小組，建立易地扶貧搬遷登記發證聯席工作會議制度，先后2次組織召開全縣農村不動產確權登記發證工作推進會，結合實際印發了《關于進一步加快推進農村“房地一體”確權登記發證工作的通知》，明確各方職責，推動責任落實，為確權登記工作的順利推進奠定了堅實基礎。二是加強政策宣傳。充分利用廣播、電視、微信等新媒體和出動宣傳車、張貼宣傳標語、發放《給群眾的一封信》、召開座談會等形式，大力宣傳宅基地、地上建筑物、構筑物確權登記發證工作的重要意義、工作目標和政策法規，在移民區重點宣傳實施異地搬遷的相關政策和《新時期易地扶貧搬遷百問百答》，爭取干部群眾的理解和支持。累計向移民區群眾發放宣傳資料2萬多份，懸掛橫幅38幅，張貼發證通告200多張，向各村組微信群發送信息300多條，召開各類會議20多場次，使確權登記工作的目的意義、工作程序和所需資料做到了家喻戶曉。三是堅持試點先行。堅持“依法依規、房地一體”“應登盡登、能發盡發”的原則，充分利用鄉鎮、村組底子清、情況明的優勢，發揮鄉鎮的主體責任，在各移民鄉鎮設立不動產便民服務點，正在多方籌措資金架設專網、配備硬件設備、培訓業務人員，確定1個農村“三變”改革試點村或新型農村社區先行開展登記發證試點工作，熟練掌握和總結登記發證工作中出現的新情況新問題，探索解決辦法和措施，為全面鋪開農村房地一體不動產權登記發證積累工作經驗，培養登記隊伍，夯實工作基礎。2019年11月19日，全省農村宅基地房地一體不動產權證書頒證儀式在**黃花灘生態移民區富民新村舉行，現場為李應川等10戶村民代表頒發了《不動產權證書》。四是主動下沉服務。為方便群眾辦證，縣不動產登記服務中心工作人員組成“心連心辦證工作組”，利用節假日時間，攜帶筆記本電腦、打印機、高拍儀、復印機，到移民村現場進行拍照，對群眾提交的身份證、結婚證、戶口簿、房屋和土地權屬來源材料提供免費復印，指導填寫表格，咨詢解答疑惑，受理群眾不動產登記申請。針對老、弱、病、殘等無法到社區當面申請的群眾，工作人員主動上門服務，一對一進行辦理。自工作開展以來，已累計上門服務100余次，為1000多戶移民群眾發放了不動產權證，贏得了群眾的一致好評。五是分類辦理登記。對手續完備的安置住房，及時進行登記發證；對因規劃許可、用地審批、竣工驗收等手續不完善導致不能登記的，主動加強與發改、扶貧等部門的溝通協調，認真摸清情況，梳理問題清單，按照“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，采取聯合會審方式，努力完善相關手續；對缺少竣工驗收材料的，依據有專業資質的第三方鑒定機構出具的《**農村住房危險性定性鑒定報告》或住建部門出具的《住房安全等級認定（鑒定）表》，辦理登記發證；對產權比例一時難以明晰的，在不動產證書附記欄注明“該不動產權屬易地扶貧搬遷保障性住房，產權比例以縣政府易地扶貧搬遷相關政策為準”，先行辦理登記；對在行政村內即有集體建設用地上就近安置的，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認，公告15個工作日無異議，經鄉（鎮）人民政府審核后予以確權，房產登記依據已辦理的規劃手續和竣工驗收資料，為住戶及時辦理不動產登記，做到應發盡發。

截至目前，除1537套兜底戶安置住房外，全縣應登記易地扶貧搬遷安置住房15421套。其中：具備登記發證條件的5437套，占應登記任務35.26 %；暫無法登記的9984套，占應登記任務64.72%，主要為公共租賃住房2953套，缺少竣工驗收住房3314套，同步搬遷非建檔立卡戶住房3717套。已登記頒發不動產權證書1133本，占具備登記發證條件任務的20.84%。其中：“十三五”期間易地扶貧搬遷安置住房7890套，具備登記發證條件的2038套，占應登記任務25.83%；暫無法登記的5852套，占應登記任務74.17%，主要為尚未竣工驗收的3314套，同步搬遷安置的2538套。已登記663套，占具備登記發證條件任務的32.53%。

五、存在的問題

易地扶貧搬遷安置住房不動產登記工作量大面廣，政策性強，技術要求高，工作難度大，涉及農民群眾的合法權益和切身利益。盡管我們做了大量工作，但仍存在許多困難和問題，發證工作總體進展緩慢，離上級的要求和群眾的期盼還有很大差距。一是由于我縣易地扶貧搬遷工程整合了多項資金進行建設，搬遷安置方式較為復雜，村組之間存在差異，難以集中統一辦理。如4、5、6號3個易地扶貧搬遷安置點屬公共租賃住房項目，根據《新時期易地扶貧搬遷工作百問百答》要求，需回購后向移民搬遷戶頒發產權證書，但回購資金籌措困難，導致無法及時向農戶登記發證。二是黃花灘生態移民區安置點住房大部分屬統規聯建，各安置點內戶型面積基本一致，整鄉整村搬遷后移民群眾已實際搬遷入住，但部分建檔立卡戶安置住房面積超出控制標準25%或每戶超過20平方米，“十三五”期間同步搬遷安置的非建檔立卡戶每戶僅交納了1萬元房款，后期產權分割、戶型置換、改造住房結構及補繳房款等工作存在難度，致使登記發證難以推進。三是部分搬遷安置戶因住房資金未交納清，僅交納了部分房款，存在經濟糾紛，無法申請登記；同村同時搬遷安置戶因“十二五”和“十三五”政策存在差異，繳納的房款數額不同，群眾意見較大。四是黃花灘易地扶貧搬遷12個安置點和綠洲小城鎮安置點群眾原宅基地屬集體土地，而現搬遷安置住房占用的土地屬國有土地，向搬遷安置住戶頒發的不動產權證書為國有住宅用地，將不利于下一步集體資產折股量算等“三變”改革。五是我縣農村不動產登記發證涉及7.1萬宗，易地扶貧搬遷涉及24個易地扶貧搬遷安置點，安置農戶1.69萬戶，6.9萬人，量大面廣，加之農村不動產權屬來源證明材料嚴重缺失，各類矛盾糾紛較多，需在人力、物力、財力等方面大力投入，而我縣屬國家深度貧困縣，年初剛剛脫貧摘帽，登記發證所需經費嚴重不足，鄉鎮和各部門的工作重心集中在脫貧攻堅和產業扶貧，加之移民區群眾主要收入來源為外出務工收入，安置點內多為老弱病殘或鎖門戶，僅靠縣不動產登記中心10名干部開展確權登記發證工作困難重重。針對上述困難和問題，懇請上級部門在政策、經費方面給予協調支持。

六、下一步打算

下一步，我們將認真貫徹落實此次調研座談會和冷局長講話精神，進一步強化責任擔當，加快工作進度，確保按期完成易地扶貧搬遷安置住房不動產登記任務，讓搬遷群眾早日吃上定心丸，鞏固脫貧攻堅成果。

一是加強組織協調，確保問題及時解決。積極向縣委、政府匯報，爭取上級支持，建立健全易地扶貧搬遷安置住房登記發證聯席工作機制，定期召開工作會議，一月一調度，聽取各鄉鎮工作進展匯報，及時協調研究解決易地扶貧搬遷安置住房登記發證工作中出現的各類問題和矛盾，確保做到應發盡發，合法合規，切實維護搬遷群眾的合法利益。

二是強化責任擔當，確保工作有序推進。充分認識易地扶貧搬遷安置住房不動產登記工作的重要性、艱巨性，進一步增強責任感和緊迫感，堅決落實國家和省、市安排部署，堅持問題導向、目標導向、結果導向、堅定信心，不等不靠，各司其職、各負其責，上下聯動、群策群力、加快工作進度，充分發揮村、組干部的作用,引導村民積極參與，做到相互支持、相互補臺，形成強大工作合力。

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【Key words】Concept；Registration of real estate archives information resource；Characteristics；Management

1. 概念

（1）不動產包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記檔案是不動產登記部門在不動產權屬調查、登記、轉移、變更等工作中形成的真實記錄。

（2）不動產登記檔案信息資源的基本組成包括：不動產登記檔案、不動產登記簿和在不動產登記行為中產生的相關資料。

（3）不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為稱之為不動產登記。

（4）不動產登記檔案信息資源的完整性、準確性、安全性，是審查和確定產權、保障所有權人合法權益的必要條件，也是進行城市規劃和建設必備的基礎材料，它是體現一個城市管理和房地產管理水平的標志，也是城市房屋和土地現狀的縮影。

（5）不動產登記檔案信息資源的重要作用：無論是在國土資源保護、地籍調查、住房保障、法院訴訟、國家稅收，還是在戶籍管理、個人信用等管理等領域都起著不可替代的作用。

2. 特點

2.1憑證性。

（1）專業性要求高。如房屋面積的丈量、土地界限的認定、房地產平面圖的測繪等，都必須由具有專業資質的部門出具報告。

（2）提供可靠的法律依據。在實施產權管理和產權保障時，記錄和管理都是唯一能夠合法證明權利人與房屋土地之間權利關系的原始憑證。

2.2多樣性。 構成多樣，涵蓋了不動產登記的所有形式，由土地、房屋、草原、林地、海域等五大方面構成。形式復雜，傳統與現代相結合（紙質檔案與電子檔案相結合），原始檔案資料以紙質為主，現代電子檔案以圖像文件為主。信息多樣，既含有與地理分布有關的數據，也包括權利屬性、自然狀況等基本信息，可稱得上空間地理信息與屬性綜合信息相融合。

2.3連續性。 房屋土地登記與老百姓日常生活息息相關，現代社會市場經濟的高度發展，也促進了房地產市場的交易劇增。不動產登記檔案體現了房產全部：從土地的劃撥、流轉，房屋的買賣、過戶、繼承，房屋的司法拍賣，一宗土地、一處房產，反映了房屋產權的真實情況。在房地產交易市場中，產權轉移頻繁更替，甚至存在過戶辦理尚未完成而下一次的買賣轉移已促成。因此，不動產登記檔案信息存在動態常規性和連續必然性。

2.4增量性。 由于交易頻繁，不動產登記業務量不斷增加，不動產登記檔案不斷擴容。所以不動產登記檔案既要永久保存又必須要求高質量的保存條件。 以上幾點決定了不動產登記檔案信息資源管理模式要有專業性，復雜多樣性，管理模式要適應于連續性，保障高質量永久保存的管理。

3. 管理模式

2015年3月1日《不動產登記暫行條例》正式實行，不動產統一登記工作在全國展開。《物權法》規定，不動產物權歸屬和內容的根據是不動產登記簿。《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。可見，不動產登記工作的原始依據是不動產登記檔案，也是不動產登記工作開展的基礎。因此，不動產登記檔案信息資源管理模式的確定和建立非常重要。不動產登記檔案基本構成：電子檔案和紙質檔案，不動產登記檔案信息資源管理模式包括兩個方面：虛擬管理與物理管理。

3.1虛擬管理模式，是對不動產檔案信息資源中電子檔案信息資源的管理。虛擬管理必須符合對信息平臺建設的要求：建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現信息在有關部門間依法依規互通共享，消除孤立信息；推動建立依法公開查詢系統，保證交易安全，保護群眾合法權益。信息管理基礎平臺應當匯集管理行政區劃內的各類不動產檔案信息數據資源，成為登記檔案數據中心，建立統一查詢系統，并按管理層次和登記類別設置查詢權限、對外查詢服務，維護交易安全，保障個人隱私，確保信息數據準確、完整和安全。

3.2物理管理模式：主要指紙質檔案、權籍圖冊的管理。就目前全國各省市不動產登記檔案管理的現狀，面對不動產登記檔案管理問題，如館藏檔案、管理水平、庫房條件、規模、人員狀況等諸多情況，要采取不同的管理模式，符合檔案管理的基本原則，要因地制宜，統一領導、分級管理，維護檔案的完整與安全，便于社會使用。專業性程度較高，分為高度集中式和相對集中式兩種模式。

（1）高度集中式。 確保檔案保管條件符合國家標準，對本行政區劃內土地、房屋等不動產登記結果和原始資料進行集中存放與保管。 高度集中式管理模式的優點：檔案的完整與安全，同時要求高標準的檔案庫房。目前無錫房地產檔案館藏房產檔案約為240萬卷，庫房面積約為1500平方米，密集架總容量約為1600立方米，庫房壓力不小。要豐富館藏，也要優化館藏。如果采用高度集中式，需要科學合理建設庫房甚至新建庫房，相關方案的制定、審批、動工建設等手續需要一定的周期性，相關資金、人員也要及時到位。

（2）相對集中式。 比如房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與相應土地、海域登記檔案相關聯，可通過二維碼、物聯網等現代信息技術實現。 相對集中式的管理模式，可在現有庫房管理條件基礎上進行不動產登記檔案管理，可以在不動產登記檔案管理的實踐中尋找其適用性。缺點是庫房管理存在局限性，僅就某一類型的不動產登記檔案進行管理，分散的庫房存在一定的安全隱患，易出紕漏，甚至造成檔案資料遺漏、遺失。

4. 措施

兩種管理模式都應當執行標準化、規范化、一體化、實用化和科學化原則，建設符合標準的現代庫房，從而達到管理規范化、標準化、科學化。

（1）建立各項管理制度，包括歸檔、鑒定與銷毀、庫房管理等，規范檔案管理；

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福建不動產實施細則全文第一章 總 則

第一條 為規范不動產登記行為，細化不動產統一登記制度，方便人民群眾辦理不動產登記，保護權利人合法權益，根據《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)，制定本實施細則。

第二條 不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。

房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。

第三條 不動產登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動產登記的，應當在登記完畢后將不動產登記簿記載的不動產權利人以及不動產坐落、界址、面積、用途、權利類型等登記結果告知不動產所跨區域的其他不動產登記機構。

第四條 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理并會同有關部門辦理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法向權利人核發不動產權屬證書。

中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，依照國土資源部《在京中央國家機關用地土地登記辦法》等規定辦理。

第二章 不動產登記簿

第五條 《條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

沒有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。

前款所稱房屋，包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。

第六條 不動產登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內的全部不動產單元編入一個不動產登記簿。

第七條 不動產登記機構應當配備專門的不動產登記電子存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，保證電子數據安全。

任何單位和個人不得擅自復制或者篡改不動產登記簿信息。

第八條 承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當熟悉相關法律法規，具備與其崗位相適應的不動產登記等方面的專業知識。

國土資源部會同有關部門組織開展對承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員的考核培訓。

第三章 登記程序

第九條 申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書，并提交身份證明以及相關申請材料。

申請材料應當提供原件。因特殊情況不能提供原件的，可以提供復印件，復印件應當與原件保持一致。

第十條 處分共有不動產申請登記的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人共同申請，但共有人另有約定的除外。

按份共有人轉讓其享有的不動產份額，應當與受讓人共同申請轉移登記。

建筑區劃內依法屬于全體業主共有的不動產申請登記，依照本實施細則第三十六條的規定辦理。

第十一條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請。

監護人代為申請登記的，應當提供監護人與被監護人的身份證或者戶口簿、有關監護關系等材料;因處分不動產而申請登記的，還應當提供為被監護人利益的書面保證。

父母之外的監護人處分未成年人不動產的，有關監護關系材料可以是人民法院指定監護的法律文書、經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

第十二條 當事人可以委托他人代為申請不動產登記。

申請不動產登記的，人應當向不動產登記機構提供被人簽字或者蓋章的授權委托書。

自然人處分不動產，委托人申請登記的，應當與人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書，但授權委托書經公證的除外。

境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。

第十三條 申請登記的事項記載于不動產登記簿前，全體申請人提出撤回登記申請的，登記機構應當將登記申請書以及相關材料退還申請人。

第十四條 因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。

第十五條 不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：

(一)申請人、委托人身份證明材料以及授權委托書與申請主體是否一致;

(二)權屬來源材料或者登記原因文件與申請登記的內容是否一致;

(三)不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備，權屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準確;

(四)法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

第十六條 不動產登記機構進行實地查看，重點查看下列情況：

(一)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況;

(二)在建建筑物抵押權登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況;

(三)因不動產滅失導致的注銷登記，查看不動產滅失等情況。

第十七條 有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

(一)政府組織的集體土地所有權登記;

(二)宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;

(三)依職權更正登記;

(四)依職權注銷登記;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所進行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的，應當及時記載于不動產登記簿。

第十八條 不動產登記公告的主要內容包括：

(一)擬予登記的不動產權利人的姓名或者名稱;

(二)擬予登記的不動產坐落、面積、用途、權利類型等;

(三)提出異議的期限、方式和受理機構;

(四)需要公告的其他事項。

第十九條 當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。

有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：

(一)人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的;

(二)人民檢察院、公安機關依據法律規定持協助查封通知書要求辦理查封登記的;

(三)人民政府依法做出征收或者收回不動產權利決定生效后，要求不動產登記機構辦理注銷登記的;

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產登記機構認為登記事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

第二十條 不動產登記機構應當根據不動產登記簿，填寫并核發不動產權屬證書或者不動產登記證明。

除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發不動產登記證明外，不動產登記機構應當依法向權利人核發不動產權屬證書。

不動產權屬證書和不動產登記證明，應當加蓋不動產登記機構登記專用章。

不動產權屬證書和不動產登記證明樣式，由國土資源部統一規定。

第二十一條 申請共有不動產登記的，不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的，可以為共有人分別發放不動產權屬證書。

共有不動產權屬證書應當注明共有情況，并列明全體共有人。

第二十二條 不動產權屬證書或者不動產登記證明污損、破損的，當事人可以向不動產登記機構申請換發。符合換發條件的，不動產登記機構應當予以換發，并收回原不動產權屬證書或者不動產登記證明。

不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發。

不動產登記機構補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當將補發不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項記載于不動產登記簿，并在不動產權屬證書或者不動產登記證明上注明補發字樣。

第二十三條 因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

第四章 不動產權利登記

第一節 一般規定

第二十四條 不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記。

未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規定的除外。

第二十五條 市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產，組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。

依照前款規定辦理首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料，由人民政府有關部門組織獲取。

第二十六條 下列情形之一的，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

(一)權利人的姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發生變更的;

(二)不動產的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的;

(三)不動產權利期限、來源等狀況發生變化的;

(四)同一權利人分割或者合并不動產的;

(五)抵押擔保的范圍、主債權數額、債務履行期限、抵押權順位發生變化的;

(六)最高額抵押擔保的債權范圍、最高債權額、債權確定期間等發生變化的;

(七)地役權的利用目的、方法等發生變化的;

(八)共有性質發生變更的;

(九)法律、行政法規規定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

第二十七條 因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：

(一)買賣、互換、贈與不動產的;

(二)以不動產作價出資(入股)的;

(三)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產權利發生轉移的;

(四)不動產分割、合并導致權利發生轉移的;

(五)繼承、受遺贈導致權利發生轉移的;

(六)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;

(七)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發生轉移的;

(八)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;

(九)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;

(十)法律、行政法規規定的其他不動產權利轉移情形。

第二十八條 有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

(一)不動產滅失的;

(二)權利人放棄不動產權利的;

(三)不動產被依法沒收、征收或者收回的;

(四)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;

(五)法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

第二節 集體土地所有權登記

第二十九條 集體土地所有權登記，依照下列規定提出申請：

(一)土地屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民委員會代為申請;

(二)土地分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各集體經濟組織代為申請，沒有集體經濟組織的，由村民小組代為申請;

(三)土地屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)集體經濟組織代為申請。

第三十條 申請集體土地所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)其他必要材料。

第三十一條 農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料;

(三)本集體經濟組織三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意的材料;

(四)其他必要材料。

第三十二條 申請集體土地所有權變更、注銷登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體土地所有權變更、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

第三節 國有建設用地使用權及房屋所有權登記

第三十三條 依法取得國有建設用地使用權，可以單獨申請國有建設用地使用權登記。

依法利用國有建設用地建造房屋的，可以申請國有建設用地使用權及房屋所有權登記。

第三十四條 申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：

(一)土地權屬來源材料;

(二)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;

(三)土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證;

(四)其他必要材料。

前款規定的土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批準文件。

申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照本條規定辦理。

第三十五條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)房屋已經竣工的材料;

(四)房地產調查或者測繪報告;

(五)相關稅費繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十六條 辦理房屋所有權首次登記時，申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的，其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

第三十七條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)發生變更的材料;

(三)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(四)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議;

(五)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證;

(六)其他必要材料。

第三十八條 申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)買賣、互換、贈與合同;

(三)繼承或者受遺贈的材料;

(四)分割、合并協議;

(五)人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書;

(六)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;

(七)相關稅費繳納憑證;

(八)其他必要材料。

不動產買賣合同依法應當備案的，申請人申請登記時須提交經備案的買賣合同。

第三十九條 具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記，按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。

第四節 宅基地使用權及房屋所有權登記

第四十條 依法取得宅基地使用權，可以單獨申請宅基地使用權登記。

依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。

第四十一條 申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)申請人身份證和戶口簿;

(二)不動產權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;

(三)房屋符合規劃或者建設的相關材料;

(四)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(五)其他必要材料。

第四十二條 因依法繼承、分家析產、集體經濟組織內部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移申請登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書或者其他權屬來源材料;

(二)依法繼承的材料;

(三)分家析產的協議或者材料：

(四)集體經濟組織內部互換房屋的協議;

(五)其他必要材料。

第四十三條 申請宅基地等集體土地上的建筑物區分所有權登記的，參照國有建設用地使用權及建筑物區分所有權的規定辦理登記。

第五節 集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記

第四十四條 依法取得集體建設用地使用權，可以單獨申請集體建設用地使用權登記。

依法利用集體建設用地興辦企業，建設公共設施，從事公益事業等的，可以申請集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權登記。

第四十五條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)有批準權的人民政府批準用地的文件等土地權屬來源材料;

(二)建設工程符合規劃的材料;

(三)權籍調查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產界址、面積等材料;

(四)建設工程已竣工的材料;

(五)其他必要材料。

集體建設用地使用權首次登記完成后，申請人申請建筑物、構筑物所有權首次登記的，應當提交享有集體建設用地使用權的不動產權屬證書。

第四十六條 申請集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更登記、轉移登記、注銷登記的，申請人應當根據不同情況，提交下列材料：

(一)不動產權屬證書;

(二)集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權變更、轉移、消滅的材料;

(三)其他必要材料。

因企業兼并、破產等原因致使集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權發生轉移的，申請人應當持相關協議及有關部門的批準文件等相關材料，申請不動產轉移登記。

第六節 土地承包經營權登記

第四十七條 承包農民集體所有的耕地、林地、草地、水域、灘涂以及荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農用地，或者國家所有依法由農民集體使用的農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產的，可以申請土地承包經營權登記;地上有森林、林木的，應當在申請土地承包經營權登記時一并申請登記。

第四十八條 依法以承包方式在土地上從事種植業或者養殖業生產活動的，可以申請土地承包經營權的首次登記。

篇(7)

關鍵詞：不動產登記　登記機構 登記審查

制定物權法是為了實現財產關系基本規則的統一、完善，是落實新憲法關于“公民的合法的私有財產不受侵犯”精神的具體措施。物權法如果沒有就不動產登記制度的基本原則做出規定，或者規定得不盡合理和完善，那就不能算是一部好的物權法，公民、法人及其他合法組織的物權就不能得到妥善保護。盡管專家學者對于不動產登記制度論述頗多，筆者還是不贅淺陋，就物權法起草當中涉及的不動產登記制度，談談自己的見解。

一、關于不動產登記機構

專家學者對于設立統一的不動產登記機構沒有異議，全國主管房地產權屬和土地使用權權屬的建設部和國土資源部對于統一不動產登記的必要性也不能否認。但是，目前除了青島、上海、重慶、深圳、大連、廈門等城市的房屋和土地由同一個登記機關進行登記外，絕大部分省、市、區的房屋和土地的登記分別由不同的登記機關進行登記。房屋和土地分別由不同的登記機構進行登記，其弊端主要有：

1.房產管理部門和土地資源管理部門的權責不清、效率低下，不但增加了房地產交易的辦事環節，且直接導致房地產的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產交易的安全不能完全得到保障，已經嚴重影響我國經濟發展軟環境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產權。

2.基層金融機構對改變目前的不動產登記制度的呼聲強烈，因為目前的房地產雙重抵押給銀行的信貸資產帶來巨大的隱患，甚至在局部地區影響了金融的安全。

3.分離的登記制度給人民法院的執行工作帶來困境。分離的登記制度極可能導致土地使用權和其上的房屋所有權被登記在不同的主體名下，人民法院在執行程序中碰到這種情況時，往往無所適從。最高人民法院與國土資源部、建設部以法發[2004]5號文聯合頒布的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第六條規定：“土地使用權和房屋所有權歸屬同一權利人的，人民法院應當同時查封；土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋。”可見，人民法院對于土地使用權和房屋所有權歸屬不一致的房地產的查封、處置等執行工作，程序復雜，執行工作的效果堪憂，債權人受償的可能性極低。對于出現這種情況，最高人民法院的有關負責人指出：“這種不正常的現象是國家公權分權不盡合理、權利交叉運行造成的，不可能由人民法院在執行程序中解決。”

物權法立法的目的，不外乎通過保護物權來保護市場經濟主體的合法財產權，保護交易安全和降低交易成本，從而激發人民創業的激情，讓我們社會創造的財富如江水一般涌流。經濟分析法學的科斯定理給我們的啟示就是，法律保護權利的方法，“無論如何選擇，都應當以降低交易成本和促進效益最大化為準則。”〔1〕十年前在《房地產管理法》的立法當中，對于城市房地產權屬的統一登記問題，學者普遍贊成統一登記，但礙于行政機關的職能調整等問題，而最終有所妥協。《房地產管理法》第六條規定：“國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。” 《房地產管理法》同時規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。但歷經十年，全國多數地方均采納房地產權屬登記的分離式管理模式，實踐表明，其弊端顯現無疑，亟待改革。

立法機關創制物權法這樣一部基本民事法律，就是要改革國家公權分權不盡合理、權利交叉運行的現狀，改變目前房地產管理部門和國土資源管理部門的行政權力格局。建設行政、國土資源行政主管部門出于行政權力擴張的天然行政權力本性，很難就統一不動產登記機構問題達成共識。對于統一房地產權屬登記機構，法學家梁慧星指出：“有專家說，現在的登記機關，都是贊成統一登記機關的，他們所反對的就是統一到其他機關去。再說我們看到上海等大城市已經統一了登記機關，上海就統一了房屋和土地的登記機關。那這一個省、一個市都能辦成的事情，我們這樣一個號稱中央集權的國家的中央政府居然辦不了，使人覺得很可笑。”〔2〕因此，國家立法機關不僅要聽取建設行政、國土資源行政主管部門對于統一房地產權屬登記機構的意見，更要聽取廣大老百姓的意見，聽取法院、金融機構的意見。

完全實現包括城市房地產、農村集體土地及村鎮房屋、林地等在內的不動產統一登記，目前確有相當難度。但是，將房屋和土地的權屬登記加以統一，頒發統一的房地產權屬證書，應當是切實可行的。因此，對于房地產權屬統一登記機構，國家立法機關聽取建設行政、國土資源行政主管部門的意見，不是可不可行的問題，而是聽取統一登記機構的具體操作思路和辦法。物權法對于不動產當中的房地產登記制度，有這樣幾種選擇模式：

一是將在市、縣設立的房產管理部門和土地資源管理部門，撤并為“房屋土地資源管理局”，統一城鄉的房地產權屬登記機構，頒發統一的房地產權屬證書，這是上海、重慶模式。

二是將城市規劃范圍內的房地權屬登記管理統一到房地產管理部門，而將規劃區外集體土地上的房地權屬登記管理統一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資源管理部門在經營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。同時，城市規劃區內和規劃區外的房地產權屬登記管理，由政府兩個不同部門分別進行管理，有競爭有比較，管理得好的部門最終可以交由其履行統一不動產登記機構的職能。

三是將房地產的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產登記局。借鑒國家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土資源行政主管部門等有關部門，聯合房地產登記規則，出臺統一的房地產登記制度，研究統一不動產登記制度的具體問題，條件成熟時實現不動產的統一登記。單獨設立房地產登記局，其優點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統一房地產登記制度、登記規則，首先統一房地產權屬登記，為將來統一不動產登記進行準備。

二、關于登記機構的登記審查

對于登記機構的登記審查，究竟屬形式審查還是實質審查，在物權法起草當中亦有不同看法。目前世界上的不動產登記制度，大體上分為三種，即契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制，我國目前的房地產登記制度介于權利登記制和托倫斯登記制之間，近似于權利登記制。我國目前的國情與德國產生權利登記制的不動產登記制度時的歷史背景相似，就是社會信用缺失，個人和市場經濟其他主體的財產不夠穩定，急需保護交易安全，強化不動產登記的公信力，增強市場主體和國家的信用。因此，我國的不動產登記制度，應采登記要件主義的權利登記制。

登記機構的登記審查的性質與不動產登記制度緊密相關，契據登記制對應形式審查，而權利登記制對應實質審查。因此，我國的不動產登記機構對于不動產登記，應當屬于實質審查。當然，類似于“以事實為依據，以法律為準繩”當中的事實，不應當是客觀事實，而應為“法律事實”，是一種經過質證被法官采信的證據所表達的“事實”。登記機構的實質審查，絕不意味著登記機構對于所有的登記錯誤都應當承擔責任，這種實質審查，只能是盡到作為專家的登記官應當盡到的審慎、全面、盡職的審查義務。因此，物權法出臺之后，急需制定規定不動產登記官職責、申請登記人權利義務的不動產登記法，以規范申請登記人和登記機構的法律責任。

三、關于登記機構的過錯賠償

關于不動產登記機構的登記過錯，大體有幾種情形：梁慧星教授講到兩種情況，即“一是當事人故意所為，與登記機關無關，那登記機關不承擔責任；二是登記機關的過錯，造成了損害，應該承擔責任。”〔3〕以除此以外，還包括申請當事人并非故意但有過錯，登記機構盡到了審查的職責，仍然出現的登記錯誤。

追究登記機構的不動產登記錯誤的責任，有這樣幾個前提：一是登記機構有過錯，即并不是所有登記錯誤都要追究登記機構的責任；二是這種過錯給有關當事人造成了損失；三是對于當事人因登記過錯帶來的損失，登記機構僅按照其過錯的程度承擔相應的賠償責任，因為可能遭受損失的人自身也有過錯，或者第三人有過錯，共同導致登記錯誤并造成損失。

登記機構因為過錯而需要賠償，賠償機制的建立有幾種選擇：一是國家賠償，不動產登記機構造成的損害一般都較大，往往達幾十萬、幾百萬甚至更多，全部讓登記機構賠償不盡合理，根據國家賠償法的有關規定，這個賠償就有限制。二是登記機構賠償，但登記機構不可能有這個賠付能力，否則就要向申請登記人收取較高的登記費用。因此，需要建立專用賠償基金，從登記機構收取的登記費當中固定劃撥一定比例納入財政專戶管理。同時，建立登記官的職業責任保險制度，借助保險機構的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。登記官從事不動產登記工作雖然屬于公務員性質，但其工作確屬于專家工作，與醫師、律師、注冊會計師、評估師等專業人士的工作有相似之處，只不過前者為國家機關工作，其工作是為了賦予不動產登記以公信力，后者為自己工作，屬于自由職業者。專家的侵權責任不同于普通侵權責任，普通侵權責任的歸責原則是過錯責任原則，損害多少賠付多少，而專家侵權責任的歸責原則是故意或重大過失才需承擔賠償責任，且其賠償決不應當是損害多少賠付多少，而應當有一個限度，比如其收費的多數倍來確定賠付限額，不足部分借助于執業（職業）責任保險來彌補。

    參考文獻：

〔1〕谷春德主編《西方法律思想史》P522，中國人民大學出版社，2004年9月第一版；