序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇投資性房地產(chǎn)核算方法范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

第二條、發(fā)行人編制財(cái)務(wù)報(bào)表附注時(shí)，除應(yīng)遵循中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)證監(jiān)會(huì)）有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表附注的一般規(guī)定外，還應(yīng)遵循本規(guī)定的要求。

第三條、發(fā)行人在主要會(huì)計(jì)政策中披露如下內(nèi)容：

（一）在合并會(huì)計(jì)報(bào)表編制方法中說明對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目編制合并報(bào)表時(shí)采用的方法。

（二）在存貨的核算方法中增加披露：

開發(fā)用土地的核算方法；

披露公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算方法；

披露出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房的攤銷方法；

對(duì)不同類別存貨（如：庫(kù)存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的比例及依據(jù)。

（三）披露維修基金的核算方法。

（四）披露質(zhì)量保證金的核算方法。

（五）披露各類型業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則及方法：

房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則及方法。應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)確定具體的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)采用分期收款方式銷售、出售自用房屋、代建房屋和工程業(yè)務(wù)，應(yīng)單獨(dú)披露有關(guān)收入確認(rèn)方法。

出租物業(yè)收入的確認(rèn)原則及方法。

建筑施工收入的確認(rèn)原則及方法。

物業(yè)管理收入的確認(rèn)原則及方法。

其他業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)原則及方法。

（六）為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借入資金所發(fā)生的利息及有關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法。

第四條、發(fā)行人在存貨項(xiàng)目注釋應(yīng)披露：

（一）按性質(zhì)（如：庫(kù)存設(shè)備、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房）分類列示存貨余額。

（二）按下列格式分項(xiàng)目披露“開發(fā)成本”：

項(xiàng)目名稱開工時(shí)間預(yù)計(jì)竣工時(shí)間預(yù)計(jì)總投資期初余額期末余額合計(jì)注：對(duì)尚未開發(fā)的土地，應(yīng)披露預(yù)計(jì)開工時(shí)間。

（三）按下列格式分項(xiàng)目披露“開發(fā)產(chǎn)品”：

項(xiàng)目名稱竣工時(shí)間期初余額本期增加本期減少期末余額合計(jì)（四）按下列格式分項(xiàng)目披露“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”：

項(xiàng)目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額合計(jì)（五）應(yīng)按下列格式披露存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金計(jì)提情況：對(duì)于開發(fā)中項(xiàng)目，可以合并列示。對(duì)“停工”、“爛尾”“空置”項(xiàng)目，如果不計(jì)提或計(jì)提跌價(jià)比例較低，應(yīng)詳細(xì)說明理由。

項(xiàng)目名稱期初余額本期增加本期減少期末余額備注合計(jì)

第五條、發(fā)行人在預(yù)收帳款項(xiàng)目注釋中，除按賬齡列示余額外，對(duì)預(yù)售房產(chǎn)收款，應(yīng)按下列格式分項(xiàng)目披露。

項(xiàng)目名稱期初余額期末余額預(yù)計(jì)竣工時(shí)間預(yù)售比例合計(jì)

第六條、發(fā)行人在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入項(xiàng)目注釋中，應(yīng)分項(xiàng)目披露報(bào)告期內(nèi)各期間金額。

第七條、發(fā)行人的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及不同行業(yè)和地區(qū)時(shí)，應(yīng)按行業(yè)和地區(qū)披露收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、資產(chǎn)的分部資料。行業(yè)可以按照房地產(chǎn)、施工、物業(yè)管理、商業(yè)等分類；地區(qū)可以按境內(nèi)、境外披露，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境存在差異的省、直轄市，也應(yīng)分別披露。

第八條、發(fā)行人為商品房承購(gòu)人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險(xiǎn)程度。

第九條、本規(guī)則由中國(guó)證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十條、本規(guī)則自之日起施行。

證監(jiān)會(huì)關(guān)于《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則》第10號(hào)、第11號(hào)的通知

通知

各擬公開發(fā)行股票的從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司：

篇(2)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)核算 特殊性 問題 建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，涉及的生產(chǎn)開發(fā)部門較多，加之近年來房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，由此決定房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也具有一定的特殊性。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊性

會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)的特殊之處體現(xiàn)在其核算對(duì)象的復(fù)雜與多樣化，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的是房地產(chǎn)這一商品或者說是產(chǎn)品，這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅要開發(fā)建設(shè)房屋，還要負(fù)責(zé)房屋周邊的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括支撐所建設(shè)房屋的水、電、網(wǎng)絡(luò)等必備設(shè)施的鋪設(shè)與開發(fā)建設(shè)。另外，再加上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)前的種種勘測(cè)考察項(xiàng)目，以及一系列不可預(yù)知的耗費(fèi)資金的項(xiàng)目，這些均要客觀、全面、系統(tǒng)的進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

（二）會(huì)計(jì)核算周期的特殊性

房地產(chǎn)企業(yè)這一方面的特別之處主要表現(xiàn)為其核算周期長(zhǎng)，跨度大。從土地的勘測(cè)考察開始到最終一處房地產(chǎn)建設(shè)完畢完成銷售，這期間還要經(jīng)過房屋的設(shè)計(jì)與規(guī)劃、房屋周邊配套設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)劃、房地產(chǎn)的施工建設(shè)、房屋的裝修等一系列的程序與環(huán)節(jié)，耗時(shí)較長(zhǎng)，需要一至兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多樣性還意味著在一處房地產(chǎn)的整個(gè)開發(fā)過程中需要與多個(gè)相關(guān)的部門進(jìn)行業(yè)務(wù)往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行，有序、適當(dāng)?shù)馁Y金調(diào)度顯得尤為重要，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作周期較長(zhǎng)，工作任務(wù)重要且艱巨。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)收入的特殊性

收入的特殊點(diǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)存在一定的難度。根據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策，只要能夠取得預(yù)售許可的相關(guān)證明，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)其開發(fā)的房屋以及相關(guān)的地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)的意愿進(jìn)行處理，也就是說在房地產(chǎn)未竣工之前可以通過預(yù)售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應(yīng)按照規(guī)定繳納稅金。另一方面，按照房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收之后，才能確認(rèn)收入，兩項(xiàng)規(guī)定之間的矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中收入的確認(rèn)存在一定的難度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

（一）收入、成本核算

從前文敘述中我們了解到房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項(xiàng)內(nèi)容的核算既是房地產(chǎn)企業(yè)核算的難點(diǎn)同時(shí)也是其核算的重點(diǎn)工作。對(duì)于收入核算而言，房屋在預(yù)售過程中收受的預(yù)收款項(xiàng)計(jì)入收受預(yù)售款項(xiàng)的當(dāng)期還是計(jì)入簽訂正式合同的會(huì)計(jì)核算周期，在收入核算周期的確認(rèn)問題上存在實(shí)際操作過程中難點(diǎn)突出。一方面國(guó)家稅收法律與相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同時(shí)制約房地產(chǎn)收入核算，同時(shí)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作過程中操作各異，未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

另外，成本核算是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)內(nèi)容，文章反復(fù)提到，房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)涉及環(huán)節(jié)較多，項(xiàng)目繁多，與多種單位存在業(yè)務(wù)往來，如何確定其成本核算對(duì)象是成本核算工作的重點(diǎn)與難點(diǎn)工作。目前，合理地確認(rèn)成本核算的對(duì)象以保證房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的全面性、正確性是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問題。

（二）借款費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較大，一般均要涉及房屋的開發(fā)以及周邊設(shè)施的配套建設(shè)，并且可能會(huì)在不同的區(qū)域同時(shí)開展，源源不斷的資金供應(yīng)是必不可少的，此外，房地產(chǎn)從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長(zhǎng)，企業(yè)自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長(zhǎng)，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時(shí)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的借款費(fèi)用提出了更為細(xì)致和詳盡的要求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)注重分析企業(yè)借款的性質(zhì)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金使用效率的最大化，同時(shí)應(yīng)使企業(yè)的實(shí)際核算工作滿足國(guó)家相關(guān)會(huì)計(jì)核算的要求。

（三）預(yù)交稅費(fèi)的處理

房地產(chǎn)企業(yè)在一項(xiàng)項(xiàng)目中便要面臨種類繁多的稅費(fèi)，并且各種稅費(fèi)的上交時(shí)間存在差異。所以，稅費(fèi)的問題應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)除了要上交企業(yè)所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產(chǎn)稅等稅種，所以企業(yè)在處理稅費(fèi)的過程中，一方面要確保對(duì)當(dāng)期的稅費(fèi)進(jìn)行準(zhǔn)確的核算，同時(shí)也要對(duì)稅款的使用做合理的安排與規(guī)劃，盡可能保證有限的資金能夠發(fā)揮最大的使用價(jià)值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法的優(yōu)化分析

（一）收入核算方法

首先，明確收入的核算內(nèi)容。確保房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中收入核算的準(zhǔn)確性，首要的工作就是要明確收入的核算內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)所獲得的銷售收入均應(yīng)算作收入核算的內(nèi)容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關(guān)的房屋配套設(shè)施的收入，還包括在開發(fā)建設(shè)過程中一些非常規(guī)情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉(zhuǎn)房等情況獲得的收入均應(yīng)該算作收入核算的內(nèi)容。

其次，建立或完善收入的確認(rèn)制度。收入的核算內(nèi)容確定之后，另一項(xiàng)重要的工作便是建立或完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)制度。為了確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算的全面性與準(zhǔn)確性，尤其是開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，具備收入的確認(rèn)制度十分必要和重要，是收入核算優(yōu)化的重要環(huán)節(jié)。在建立或完善收入的確認(rèn)制度的實(shí)際操作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在企業(yè)內(nèi)部形成規(guī)范的制度以保證工作的規(guī)范性，另外要成立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專門負(fù)責(zé)此工作，同時(shí)可建立普通員工的監(jiān)督檢查機(jī)制，以全面準(zhǔn)確的確認(rèn)收入并且保證收入確認(rèn)工作的公開與透明。

篇(3)

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本核算；開發(fā)成本

我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐現(xiàn)已不斷向前推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)也自然成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱型行業(yè)，因?yàn)樗鼛?dòng)了相關(guān)幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。但相對(duì)于其它成熟行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)顯得相對(duì)缺乏很多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前發(fā)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的需要。眾所周知，房企要想獲得利潤(rùn)，除了需要銷售順利之外，還應(yīng)減少房產(chǎn)本身開發(fā)所需的成本。

一、房產(chǎn)開發(fā)的成本核算的主要內(nèi)容

企業(yè)會(huì)計(jì)在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的核算時(shí)，按照所發(fā)生的費(fèi)用歸集，主要從土地征用及房屋拆遷時(shí)的補(bǔ)償款、房企開工前的工程費(fèi)、用于基礎(chǔ)建設(shè)的設(shè)施費(fèi)、建筑工程安裝費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)和工程開發(fā)時(shí)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用等幾個(gè)方面進(jìn)行核算的。就拿工程開發(fā)時(shí)所產(chǎn)生的間接費(fèi)用為例，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還很不完善，滋生出來的腐敗也是習(xí)以為常，就拿政府官員的打理來說那也是一項(xiàng)開支相當(dāng)大的灰色成本，這種間接費(fèi)用的核算就是比較麻煩的一件事，因?yàn)楸仨毜陌堰@筆灰色開支通過賬目的轉(zhuǎn)嫁方式進(jìn)行抹平，否則難以健全的手續(xù)去進(jìn)行報(bào)賬和報(bào)稅。

二、房產(chǎn)開發(fā)的成本核算方法

眾所周知，所有企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法都是反映與監(jiān)督企業(yè)所進(jìn)行的相關(guān)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)，為企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理提供完善的核算資料，并且通過特定的組織程序去設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿，會(huì)計(jì)憑證以及會(huì)計(jì)報(bào)表的專門方法。在這里我就以房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程費(fèi)核算為例，我們會(huì)計(jì)人員要對(duì)不同施工方式而采用相應(yīng)的核算方法。如施工方式采用工程承包的形式，會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)依照承包企業(yè)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)所提交的“工程價(jià)款結(jié)算單”列出的承付工程款計(jì)入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目中；又如施工方式應(yīng)用自營(yíng)方式的，則所產(chǎn)生的各項(xiàng)建筑工程安裝費(fèi)用要直接計(jì)入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目中；再如房地產(chǎn)企業(yè)自身直接完成施工的，會(huì)計(jì)在建筑工程核算時(shí)采用創(chuàng)建賬戶的方式核算和歸集自身企業(yè)完成工程的建筑安裝費(fèi)用，在每月月未把實(shí)際成本轉(zhuǎn)入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目中；又如工程設(shè)備的領(lǐng)用，它本隸屬于工程本身實(shí)體的，成本會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)根據(jù)隸屬對(duì)象，在領(lǐng)用設(shè)備交付安裝的時(shí)候，要按其實(shí)際成本計(jì)入到“開發(fā)成本―――房屋開發(fā)”的對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目中。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的核算

房地產(chǎn)領(lǐng)域有很多特殊業(yè)務(wù)方面的會(huì)計(jì)工作需要會(huì)計(jì)人員進(jìn)行核算，常出現(xiàn)的特殊業(yè)務(wù)有合作建房、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目、“買一送一”的贈(zèng)送業(yè)務(wù)、售樓處（接待處）處理、“拆一還一”的處理等，下面我就以“買一送一”的贈(zèng)送業(yè)務(wù)為例：

我們的房產(chǎn)在售樓的時(shí)候常常打出這樣的促銷廣告，“買第五層送第六層”，其中第五層的面積有100平方米，第六層也有40平方米，經(jīng)過成本計(jì)算后核算出單位成本2000元平方米，單位售價(jià)3000元平方米。這時(shí)，我們會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行成本核算時(shí)，對(duì)賣五層的賬務(wù)處理應(yīng)做如下處理：

又如會(huì)計(jì)在核算時(shí)對(duì)售樓處的處理如下：

1.如果房產(chǎn)公司的售樓處有專門的工程概預(yù)算，而且在將來打算要單獨(dú)轉(zhuǎn)讓出去的，可專門作為會(huì)計(jì)成本核算時(shí)成本計(jì)算對(duì)象來進(jìn)行相應(yīng)的核算；

2.假如房產(chǎn)公司在樓房售完后要把售樓處作為物業(yè)方面的管理用房，而產(chǎn)權(quán)又使其歸全體業(yè)主所擁有，則我們會(huì)計(jì)在進(jìn)行成本核算的時(shí)候，可將其作為“開發(fā)成本―――公共配套設(shè)施”來進(jìn)行核算；

3.倘若售樓處是一處臨時(shí)用房，而且將來必須要拆除的，則我們會(huì)計(jì)人員可預(yù)先將其計(jì)入“在建工程”，然后將其再轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”來進(jìn)行預(yù)定核算，將來在拆除售樓處時(shí)，可將其通過固定資產(chǎn)清理來進(jìn)行相應(yīng)處理。

綜上所述，我們房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相比其它成熟行業(yè)的會(huì)計(jì)來說，業(yè)務(wù)要復(fù)雜許多，我們的會(huì)計(jì)人員不僅要熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些建筑知識(shí)，還要懂得各種情況下的會(huì)計(jì)核算，所以從事房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)的東西要比傳統(tǒng)會(huì)計(jì)要多得多。能準(zhǔn)確和科學(xué)的為房產(chǎn)公司核算出其相應(yīng)的成本，為企業(yè)利潤(rùn)的獲得提供切實(shí)可行的理論依據(jù)，這對(duì)我們的會(huì)計(jì)人員提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，我們這些工作在房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員化壓力為動(dòng)力，力爭(zhēng)讓該行業(yè)會(huì)計(jì)工作的實(shí)效性在會(huì)計(jì)領(lǐng)域中得到填補(bǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟德勝.淺談房地產(chǎn)營(yíng)銷策略及創(chuàng)新.內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2011年

篇(4)

財(cái)政部于2006年2月的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中，涉及土地使用權(quán)的核算的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》。其中第6號(hào)“無形資產(chǎn)”準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常確定為“無形資產(chǎn)”，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，取得確鑿證據(jù)（即：（1）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議，（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。）時(shí)應(yīng)將其轉(zhuǎn)為“投資性房地產(chǎn)”核算。第3號(hào)“投資性房地產(chǎn)”準(zhǔn)則限定投資性房地產(chǎn)的范圍為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，通常采用成本模式，滿足特定條件（即（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。）的情況下也可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。隨著我國(guó)人均土地面積的不斷減少，土地不斷增值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，導(dǎo)致需要征用土地的企業(yè)越來越多，企業(yè)不通過生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，而將取得的土地使用權(quán)用于出租或資本增值，往往會(huì)獲得較高的收益，甚至大于自行建造用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的收益。企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息既要反映資產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)值，又要保證損益計(jì)量的合理性。本文著力通過實(shí)際案例，分析非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)持有土地使用權(quán)進(jìn)行租售的不同會(huì)計(jì)處理，及不同會(huì)計(jì)核算方式下對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響。

二、非房地產(chǎn)企業(yè)土地使用權(quán)租售會(huì)計(jì)處理

（一）初始核算 當(dāng)企業(yè)持有土地使用權(quán)的初始意圖為自行建造用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)規(guī)定，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶中核算；如企業(yè)在持有土地使用權(quán)時(shí)的初始意圖為以備出售，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)規(guī)定，應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶中核算。但在我國(guó)實(shí)務(wù)中，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)這種情況較少。

（二）后續(xù)核算 企業(yè)擁有的土地使用權(quán)計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶進(jìn)行后續(xù)核算時(shí)，由于企業(yè)產(chǎn)品的生命周期、市場(chǎng)銷售狀況、房地產(chǎn)建造成本等因素的影響，暫停建造，臨時(shí)出租的尚未取得確鑿證據(jù)時(shí)不轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)核算方式。年末，由于土地資源的稀缺性及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，土地使用權(quán)一般不會(huì)發(fā)生減值，則會(huì)計(jì)核算主要體現(xiàn)在租金核算、無形資產(chǎn)攤銷及相關(guān)稅金的會(huì)計(jì)核算上。對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加項(xiàng)目上。

當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明自用的土地使用權(quán)用途發(fā)生變化，為保證會(huì)計(jì)信息反映真實(shí)的資產(chǎn)的性質(zhì)和價(jià)值，應(yīng)當(dāng)由“無形資產(chǎn)”核算方式轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”核算方式予以反映。 一般情況下轉(zhuǎn)換后的“投資性房地產(chǎn)”采用成本模式計(jì)量。在該計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)核算實(shí)質(zhì)沿用了無形資產(chǎn)的核算方式。則會(huì)計(jì)核算在轉(zhuǎn)換日沒有差額，不會(huì)影響當(dāng)期損益；后續(xù)則為租金核算、無形資產(chǎn)攤銷及相關(guān)稅金的會(huì)計(jì)核算。對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加項(xiàng)目上。 企業(yè)如同時(shí)滿足前述兩個(gè)條件，轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。會(huì)計(jì)核算上的主要的變化體現(xiàn)在一是初始轉(zhuǎn)換時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值與無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值之間的差額，如為借方差額，計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶，從而影響當(dāng)期損益。如為貸方差額，計(jì)入“資本公積”賬戶，在出售時(shí)影響當(dāng)期損益，后續(xù)核算不攤銷、不減值，且公允價(jià)值的變化會(huì)通過“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶影響當(dāng)期損益的變化。對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加、公允價(jià)值變動(dòng)收益項(xiàng)目上。

（三）出售時(shí)核算 在“無形資產(chǎn)”賬戶核算方法下，企業(yè)在借方確認(rèn)“銀行存款”、“累計(jì)攤銷”，貸方核銷“無形資產(chǎn)”原值及稅金，貸方差額計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”賬戶，借方差額計(jì)入“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶。對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)外收支項(xiàng)目，從而影響利潤(rùn)總額等指標(biāo)；在“投資性房地產(chǎn)”成本模式核算下，取得的收入借方計(jì)入“銀行存款”等賬戶，貸方計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，同時(shí)，借方核銷“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”及“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，貸方核銷“投資性房地產(chǎn)”原值，將差額計(jì)入借方“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶；在“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值模式核算下，取得的收入借方計(jì)入“銀行存款”等賬戶，貸方計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，同時(shí)，借方或貸方核銷“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”貸方核銷“投資性房地產(chǎn)——成本”原值，將差額計(jì)入借方“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，將“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 賬戶的余額和轉(zhuǎn)換日貸差形成的“資本公積”賬戶的金額 轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本” 賬戶。對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本、公允價(jià)值變動(dòng)收益項(xiàng)目，從而影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等指標(biāo)。

三、實(shí)例分析

下面通過一個(gè)綜合案例比較分析非房地產(chǎn)企業(yè)在不同方式下對(duì)持有土地使用權(quán)租售的會(huì)計(jì)核算及對(duì)當(dāng)期損益的影響。

[例]甲企業(yè)地處市區(qū)，為一般企業(yè)（非房地產(chǎn)企業(yè)）。于2012年1月1日簽訂合同購(gòu)入土地使用權(quán)，有效期50年，面積1000畝，每畝均價(jià)12萬元，款項(xiàng)已經(jīng)支付。購(gòu)入意圖為自建廠房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

2012年1月1日，購(gòu)入時(shí)會(huì)計(jì)處理為：（單位：萬元）

借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

貸：銀行存款 12000

2012年1月31日起，每月攤銷時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：管理費(fèi)用 （12000/50/12=20） 20

貸：累計(jì)攤銷 20

假設(shè)，土地使用權(quán)在購(gòu)入后，市場(chǎng)出現(xiàn)替代產(chǎn)品且建造資金尚未到位，未能動(dòng)工，期間土地使用權(quán)租賃價(jià)格較高，企業(yè)將土地臨時(shí)出租，于2012年7月1日與乙公司簽訂土地租賃協(xié)議，當(dāng)年收取租金180萬元，款項(xiàng)已經(jīng)收到，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加征收率為3%。

2012年7月1日，收到租金時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本 20

貸：累計(jì)攤銷 20

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會(huì)計(jì)處理為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.27

假設(shè)2012年11月15日，與乙公司簽訂協(xié)議將該土地使用權(quán)以15000萬的價(jià)格出售，假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)，款項(xiàng)已經(jīng)收到。

則2012年11月15日，出售時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 15000

累計(jì)攤銷 200

貸：無形資產(chǎn) ——土地使用權(quán) 12000

營(yíng)業(yè)外收入 3200

若租賃日，企業(yè)董事會(huì)批準(zhǔn)，土地使用權(quán)改變用途，提供確鑿的證據(jù)，但土地使用權(quán)公允價(jià)值不能可靠計(jì)量。

2012年7月1日，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

累計(jì)攤銷 120

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 120

2012年7月1日，收到租金時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日起，每月攤銷時(shí)的會(huì)計(jì)處理為：

借：其他業(yè)務(wù)成本 20

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 20

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會(huì)計(jì)處理為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 [180×5%×（1+7%+3%）] 9.9

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.27

2012年11月15日 出售時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 15000

借：其他業(yè)務(wù)成本 11800

投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷 200

貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

若租賃日，企業(yè)董事會(huì)批準(zhǔn)，土地使用權(quán)改變用途，提供確鑿的證據(jù)，且企業(yè)能夠提供與土地使用權(quán)公允價(jià)值相關(guān)的資料，如表1。

2012年7月1日，轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)——成本 12200

累計(jì)攤銷 120

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 12000

資本公積——其他資本公積 320

2012年7月1日，收到租金時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 180

貸：其他業(yè)務(wù)收入 180

2012年7月31日，相關(guān)稅金及附加會(huì)計(jì)處理為：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 （180×5%×（1+7%+3%））9.9

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 9

——應(yīng)交城建稅 0.63

——應(yīng)交教育費(fèi)附加 0.27

2012年7月31日，公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 300

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 300

2012年8月31日，公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 1000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1000

2012年9月30日，公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 200

2012年10月31日，公允價(jià)值變動(dòng)時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 700

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 700

2012年11月15日 出售時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款 15000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 15000

借：其他業(yè)務(wù)成本 13800

貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) ——成本 12000

——公允價(jià)值變動(dòng) 1800

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 1800

資本公積——其他資本公積 320

貸：其他業(yè)務(wù)成本 2120

現(xiàn)將不同會(huì)計(jì)核算模式下對(duì)企業(yè)當(dāng)期損益的影響對(duì)比如下：（表2）

四、結(jié)論

結(jié)合上述賬務(wù)處理和報(bào)表數(shù)據(jù)比較分析，可以看出，企業(yè)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”核算模式下和“投資性房地產(chǎn)”成本模式核算下，對(duì)企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額指標(biāo)、凈利潤(rùn)指標(biāo)的增減變動(dòng)沒有影響，由于出售核算時(shí)確認(rèn)的損益賬戶不同，則對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)產(chǎn)生影響。“無形資產(chǎn)”核算模式下營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)為負(fù)數(shù)，而若轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”核算模式下則營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)為正值。可見，若不轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)核算方式，會(huì)對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者傳遞企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力表現(xiàn)不佳，偶發(fā)獲利能力較強(qiáng)的會(huì)計(jì)信息。因此，筆者認(rèn)為在非特殊情況下，需及時(shí)調(diào)整企業(yè)土地使用權(quán)租售的會(huì)計(jì)核算方式，及時(shí)由“無形資產(chǎn)”的會(huì)計(jì)核算方式進(jìn)行“投資性房地產(chǎn)”計(jì)量方式的轉(zhuǎn)換，以保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。

當(dāng)企業(yè)能夠提供確鑿的證據(jù)說明其土地使用權(quán)用途發(fā)生轉(zhuǎn)換，且能夠提供投資性房地產(chǎn)活躍市場(chǎng)公允價(jià)值資料時(shí)，通過以上分析可以看出，根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)值量的“剛性”特征，若企業(yè)將土地使用權(quán)由“無形資產(chǎn)”核算模式轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值模式核算時(shí)，相比而言，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)可能出現(xiàn)較大的增加，從而影響企業(yè)利潤(rùn)總額指標(biāo)及凈利潤(rùn)指標(biāo)相應(yīng)的增加變化。因此，筆者認(rèn)為，為保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)在非特殊情況下應(yīng)盡量采用“投資性房地產(chǎn)”成本計(jì)量模式而避免采用公允價(jià)值計(jì)量模式。

參考文獻(xiàn)：

篇(5)

最近幾年，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展促進(jìn)各行各業(yè)也同時(shí)取得較大起色，而會(huì)計(jì)又是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不可或缺重要角色，人們對(duì)其重視程度也在逐漸加大。當(dāng)前對(duì)任何企業(yè)來講，企業(yè)不斷發(fā)展下去很大程度上取決于其會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，會(huì)計(jì)核算又是評(píng)估會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的金標(biāo)準(zhǔn)，因而它成為人們熱議話題也是情理之中的事情。作為會(huì)計(jì)相關(guān)工作當(dāng)中重點(diǎn)環(huán)節(jié)，會(huì)計(jì)核算也為會(huì)計(jì)工作開展前提條件，所以把會(huì)計(jì)核算當(dāng)作前提展開相關(guān)研究，這是會(huì)計(jì)人員工作重點(diǎn)內(nèi)容，不單能有效確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，還能確保企業(yè)維持正常經(jīng)營(yíng)效益。本文主要對(duì)會(huì)計(jì)信息和會(huì)計(jì)核算間關(guān)系展開系統(tǒng)研究，并從中探索房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要問題和相應(yīng)解決對(duì)策，希望對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)人員能夠有所幫助。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)信息；會(huì)計(jì)核算

房產(chǎn)行業(yè)為最近幾年國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)物，同時(shí)房產(chǎn)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生也促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展。而會(huì)計(jì)核算相關(guān)工作為財(cái)務(wù)部門及人員主要工作，同時(shí)管理企業(yè)大批經(jīng)濟(jì)與財(cái)務(wù)信息[1]。如今實(shí)際進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)還是有所欠缺的，因而加強(qiáng)改革已勢(shì)在必行。本文站在會(huì)計(jì)信息和完善房產(chǎn)業(yè)會(huì)計(jì)核算角度出發(fā)，認(rèn)真探索房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要問題，同時(shí)針對(duì)性提出房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算對(duì)策，可以看出本文在理論和實(shí)踐方面具有一定價(jià)值，是比較可行的。

一、會(huì)計(jì)信息質(zhì)量和會(huì)計(jì)確認(rèn)核算方法間的關(guān)系

會(huì)計(jì)確認(rèn)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的生機(jī)，也為企業(yè)提升競(jìng)爭(zhēng)力，與時(shí)俱進(jìn)關(guān)鍵所在。如今會(huì)計(jì)核算相關(guān)工作當(dāng)中，旨在解決各類交易及事項(xiàng)中存在實(shí)際問題，想把工作中蘊(yùn)含問題切實(shí)可行突顯出來，起到發(fā)展規(guī)劃的作用，這些都是做會(huì)計(jì)核算相關(guān)工作需要著重考慮的[2]。當(dāng)今企業(yè)選取與確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)一般如下：一是滿足會(huì)計(jì)要素內(nèi)涵。對(duì)核算方法予以確認(rèn)時(shí)，我們務(wù)必先明確某項(xiàng)目會(huì)計(jì)要素形成機(jī)制，還有工作理念與會(huì)計(jì)要素引進(jìn)原理。二是相關(guān)性。該標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際應(yīng)用時(shí)需要可以同使用人員決策項(xiàng)目融合構(gòu)建一系列管理體系，它同時(shí)也為會(huì)計(jì)計(jì)量決策前提，所以，該標(biāo)準(zhǔn)明確同會(huì)計(jì)信息的決策及決策工作整體質(zhì)量都存在直接關(guān)系。三是可靠性。該標(biāo)準(zhǔn)需要入賬以前用客觀態(tài)度對(duì)業(yè)務(wù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)數(shù)據(jù)可行性予以驗(yàn)證，避免使會(huì)計(jì)信息發(fā)生扭曲。

二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的主要問題

（一）設(shè)置會(huì)計(jì)科目不科學(xué)如今，房產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目有欠科學(xué)合理性，會(huì)計(jì)科目并非專項(xiàng)使用，較為混雜。當(dāng)前核算制度仍然為多樣化并存，新公布會(huì)計(jì)準(zhǔn)則當(dāng)中光會(huì)計(jì)科目就有一百多項(xiàng)，其中包含很多專業(yè)項(xiàng)，但房產(chǎn)企業(yè)卻并不具備[3]。房產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)仍未能統(tǒng)一，每個(gè)企業(yè)都是按實(shí)際狀況自行設(shè)置，很多企業(yè)效仿其它行業(yè)制定，這就導(dǎo)致了設(shè)置會(huì)計(jì)科目不科學(xué)、雜亂無序的現(xiàn)象發(fā)生。打個(gè)比方，安裝與建筑工程在建工程的有關(guān)科目，雖然新頒布會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)它做了一些強(qiáng)調(diào)，但在很多情況下卻不符房產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，無法應(yīng)用到實(shí)際中去。另外房產(chǎn)企業(yè)需要很長(zhǎng)時(shí)間開發(fā)，成本結(jié)算時(shí)將建設(shè)項(xiàng)目周期作為參考依據(jù)，同時(shí)記賬方式多為年終結(jié)算，這就會(huì)導(dǎo)致多賬目并存，使得會(huì)計(jì)工作人員工作量大幅增加，對(duì)企業(yè)投資計(jì)劃也會(huì)形成約束。

（二）房產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)相對(duì)復(fù)雜房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，具體到收入確認(rèn)方面也困難重重。通常看來房產(chǎn)企業(yè)銷售大致包括兩種模式，一類自行發(fā)售，另一類先同買方協(xié)商好，然后根據(jù)其所需開發(fā)。對(duì)按買方需求發(fā)售來講，非常容易確認(rèn)收入，凡事依照合同進(jìn)行就可以了[4]。但自行發(fā)售卻要比其它行業(yè)來得更為復(fù)雜，原因在于該類產(chǎn)品花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，投資巨大，具有較高價(jià)值，這就使其很大程度上有別于其它產(chǎn)業(yè)，具有按期接待與預(yù)售等形式。此外房產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)銷產(chǎn)品，要在預(yù)售與銷售方面先獲得許可證，同買方簽合同并收到定金以后，簽署正式購(gòu)房合同，然后等待工程完工獲批后，再把尾款交清，正式產(chǎn)權(quán)過戶等，這也就是房產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的主要原因。

（三）會(huì)計(jì)信息相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)未得到充分披露財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房產(chǎn)因?yàn)樨?cái)務(wù)惡化，企業(yè)報(bào)酬和投資金沒辦法如數(shù)收回。房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中也會(huì)蘊(yùn)藏各類風(fēng)險(xiǎn)，比如在土地和政策等方面，這便需要房產(chǎn)企業(yè)對(duì)相應(yīng)信息風(fēng)險(xiǎn)充分披露。國(guó)家明令指出企業(yè)不可以將商業(yè)機(jī)密當(dāng)成借口，拒絕有關(guān)信息的公開。但由現(xiàn)如今我們國(guó)家房產(chǎn)企業(yè)所披露信息看來，部分主要信息包含企業(yè)戰(zhàn)略利益與財(cái)務(wù)利益披露欠缺，缺少真實(shí)與完整性，針對(duì)自愿披露信息，企業(yè)披露隨意性則更大。另外從會(huì)計(jì)制度出發(fā)，并未針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量確保金提取加以相應(yīng)規(guī)定。雖然證監(jiān)會(huì)對(duì)提取保證金也有所涉及，但受到抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)約束，房產(chǎn)企業(yè)還并未對(duì)保證金相應(yīng)問題予以披露，這樣就導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)信息反映不夠真實(shí)有效。

（四）不規(guī)范借款費(fèi)資本化因?yàn)榉慨a(chǎn)項(xiàng)目通常需要很大投資，因而相關(guān)企業(yè)會(huì)選擇舉債方式募集資金，同時(shí)大型房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期久，因而想要把債務(wù)資本收回來也需要用較長(zhǎng)時(shí)間。在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公布出臺(tái)以后，借款費(fèi)資本化范疇被拓展開來，但同時(shí)所提要求卻非常嚴(yán)苛，要求借款費(fèi)需同時(shí)確保資產(chǎn)已開始支出，已生成借款費(fèi)等方能做資本化處理。我們站在房產(chǎn)企業(yè)角度看對(duì)借款費(fèi)資本化處理是非常困難的，況且就算可以確定，也不可以把長(zhǎng)時(shí)間未經(jīng)過開發(fā)土地資源中包括借款費(fèi)進(jìn)行資本化處理，不然便會(huì)對(duì)當(dāng)時(shí)盈利構(gòu)成很大影響。

（五）商品成本和售價(jià)配比不均衡通常來講，建設(shè)一處房產(chǎn)要花很久時(shí)間，相應(yīng)的人力物力等投資也會(huì)比較大，假如項(xiàng)目未建設(shè)完成，就算產(chǎn)品全部預(yù)售完畢，也無法確認(rèn)預(yù)售款全部收入，致使會(huì)計(jì)核算配比原則沒辦法很好貫徹落實(shí)下去。另外房產(chǎn)成本針對(duì)工程項(xiàng)目整體而言，但是經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品時(shí)還會(huì)遇到樓層和戶型不同等問題，產(chǎn)品實(shí)際價(jià)格也會(huì)千差萬別，致使開發(fā)項(xiàng)目時(shí)涉及到大量成本投入，收入?yún)s不會(huì)很大，導(dǎo)致開發(fā)期房產(chǎn)企業(yè)投入和產(chǎn)出結(jié)構(gòu)欠缺合理性。通常來講房產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)成本方法并不包含采光、戶型等因素在內(nèi)，但是這些卻又是實(shí)際交易時(shí)必須要考慮的事宜，因而所得結(jié)果沒有切合實(shí)際，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和銷售配比性不高。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算對(duì)策

（一）會(huì)計(jì)科目設(shè)置應(yīng)合理房產(chǎn)企業(yè)設(shè)置會(huì)計(jì)科目一般會(huì)由兩個(gè)層次入手，其一財(cái)政部需要對(duì)房產(chǎn)企業(yè)一級(jí)科目進(jìn)行設(shè)置，方便使用信息有關(guān)人員把不同企業(yè)進(jìn)行對(duì)比；其二房產(chǎn)企業(yè)中參照一級(jí)科目對(duì)下屬科目進(jìn)行設(shè)置，方便將會(huì)計(jì)信息聚攏到一起展開分析與會(huì)計(jì)報(bào)告歸納整理。比如參照企業(yè)項(xiàng)目規(guī)模，數(shù)量與企業(yè)內(nèi)控需要對(duì)成本進(jìn)行核算。打個(gè)比方，當(dāng)企業(yè)某項(xiàng)目不用單獨(dú)核算的時(shí)候，間接花費(fèi)賬表便無須單獨(dú)構(gòu)建，只在成本賬目表中單獨(dú)設(shè)立一欄即可，因?yàn)殚g接費(fèi)主要包含利息和管理費(fèi)等，想要更為精準(zhǔn)方便進(jìn)行核算，可考慮把代建工程，房屋和土地開發(fā)設(shè)置成一級(jí)賬，下屬再具體劃分。對(duì)會(huì)計(jì)科目合理化設(shè)置，以最大化提升工作效率。

（二）對(duì)收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范因?yàn)榉慨a(chǎn)企業(yè)漏報(bào)收入情況也較常發(fā)生，所以應(yīng)對(duì)企業(yè)收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范。對(duì)收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范可考慮由銷售收入明晰入手。房產(chǎn)業(yè)銷售收入含有房屋、土地及相應(yīng)配套設(shè)施等方面，具體細(xì)分還包括有商品房和土地轉(zhuǎn)讓等這些都屬于銷售收入范疇，除對(duì)銷售收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范以外，企業(yè)會(huì)計(jì)核算還需對(duì)整體收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范與應(yīng)用。房產(chǎn)產(chǎn)品銷售時(shí)包含諸多環(huán)節(jié)，而當(dāng)中核心環(huán)節(jié)便在于預(yù)售銷售收入與簽署合同以后產(chǎn)權(quán)過戶涉及到的款項(xiàng)[5]。此時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)稅收同稅務(wù)局會(huì)存在差異，原因是政府稅收根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)而來，但企業(yè)稅收卻是由實(shí)際銷售得來，所以為限制差異，房產(chǎn)核算部門就需要對(duì)收入確認(rèn)指標(biāo)予以規(guī)范。

（三）加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露房產(chǎn)商品費(fèi)用的制定應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)化原則，不應(yīng)硬性規(guī)定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可以采用固定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與變動(dòng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的方法。為了防止一些公司對(duì)會(huì)計(jì)信息相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不充分披露的現(xiàn)象監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)要求上市公司在年報(bào)中客觀真實(shí)披露相關(guān)會(huì)計(jì)信息，但實(shí)際上，上市公司并未這樣做到。所以建議監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，強(qiáng)化上市公司對(duì)有關(guān)各項(xiàng)業(yè)務(wù)具體會(huì)計(jì)核算情況的披露，同時(shí)要求房產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本與土地儲(chǔ)量信息有效披露，因?yàn)檫@些因素都關(guān)乎企業(yè)未來命運(yùn)。同時(shí)還應(yīng)督促企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流相關(guān)信息做合理披露，包含所有經(jīng)營(yíng)涉及現(xiàn)金流，比如銷售收取現(xiàn)金與開發(fā)環(huán)節(jié)支付工資等。還有就是上文提到由于房產(chǎn)行業(yè)特殊性，導(dǎo)致它具有較高風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息也應(yīng)當(dāng)及時(shí)披露，讓信息的使用者能有個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。

（四）借款費(fèi)核算體系應(yīng)予以完善站在房產(chǎn)企業(yè)角度看，由于開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生借款費(fèi)和成本間存在緊密關(guān)系，聯(lián)系費(fèi)用配比和歷史成本相關(guān)原則，我們應(yīng)該了解開發(fā)的間接花費(fèi)中是包含借款費(fèi)的，同時(shí)借款費(fèi)也屬于房產(chǎn)成本之一。對(duì)房產(chǎn)借款費(fèi)進(jìn)行核算，需要對(duì)配比原則展開分析，先將借款費(fèi)成本對(duì)象確定下來，把沒有完工同時(shí)成本積累比項(xiàng)目將收取費(fèi)用各項(xiàng)目視作均攤借款費(fèi)成本對(duì)象，進(jìn)一步對(duì)費(fèi)用核算體系加以完善，將存款利息減掉與臨時(shí)投資取得收益之后，依據(jù)實(shí)際占據(jù)資金的比例對(duì)建設(shè)項(xiàng)目總成本進(jìn)行核算。

（五）促使成本收入配比規(guī)范化房產(chǎn)企業(yè)通常采取簡(jiǎn)均成本法方法，但是因?yàn)榻ㄔO(shè)時(shí)間久，把建設(shè)工程整個(gè)算作成本載體，但是銷售卻是把戶型和樓層視作基本單位，同時(shí)結(jié)構(gòu)、透光度等方面都會(huì)對(duì)售價(jià)構(gòu)成影響，讓企業(yè)在建設(shè)前便會(huì)形成大量成本花費(fèi)，這就是所謂的售價(jià)和成本配比不均衡，而經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性也會(huì)大打折扣。房產(chǎn)企業(yè)房屋可被售出時(shí)，企業(yè)會(huì)依據(jù)朝向，樓層，地段和花費(fèi)成本等設(shè)置預(yù)期售價(jià)，即依據(jù)成分分配對(duì)售價(jià)進(jìn)行合理估算，而不至于使售價(jià)制定不合理，過高或過低。進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)，在這里提供兩種核算方法以做參考，即計(jì)劃售價(jià)和實(shí)際售價(jià)的成本率方法，最終達(dá)到成本收入配比規(guī)范化的整體目標(biāo)。

四、結(jié)語：

綜上所述，房產(chǎn)企業(yè)主要從事房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，不單為房產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)出者，還為房產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者。房產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民第三產(chǎn)業(yè)主要構(gòu)成，整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中也占有一席之地。因?yàn)樵撔袠I(yè)經(jīng)營(yíng)比較特殊，當(dāng)前其在會(huì)計(jì)核算方面有一些比較明顯的問題存在。會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量受會(huì)計(jì)核算所左右，想要提升會(huì)計(jì)質(zhì)量并強(qiáng)化會(huì)計(jì)信息關(guān)聯(lián)與真實(shí)有效性，房產(chǎn)企業(yè)就需要依據(jù)新公布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，用實(shí)際交易與事項(xiàng)當(dāng)作參考標(biāo)準(zhǔn)然后進(jìn)行確認(rèn)、核算與披露，需要企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理與管理層對(duì)會(huì)計(jì)核算體系進(jìn)行不斷完善，改變監(jiān)管理念，實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)督，由根本上把會(huì)計(jì)核算相關(guān)問題解決掉。

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篇(6)

一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

本稿“ 第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示

根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。

（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)

600萬元

累計(jì)折舊

300萬元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

50萬元

投資收益

50萬元

貸：固定資產(chǎn)

1000萬元

例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)

1200萬元

累計(jì)折舊

300萬元

固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

50萬元

貸：固定資產(chǎn)

1000萬元

投資收益

550萬元

2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補(bǔ)償。

3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

（3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

篇(7)

隨著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其也是我國(guó)稅收的主要來源性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的自身經(jīng)營(yíng)較為復(fù)雜、生產(chǎn)周期較長(zhǎng)、相應(yīng)的項(xiàng)目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風(fēng)險(xiǎn)性。然而，在該行業(yè)中，實(shí)際的會(huì)計(jì)處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國(guó)家的稅務(wù)收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對(duì)此差異進(jìn)行處理是非常重要的。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法之間所存在的差異及相應(yīng)的解決方法進(jìn)行相關(guān)論述。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；稅法；差異

由于房地產(chǎn)行業(yè)在建設(shè)期、銷售期會(huì)對(duì)很多行業(yè)產(chǎn)生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)有著一定的拉動(dòng)性作用，同時(shí)也于一定程度上影響到國(guó)家的稅收。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售形式上的多樣化及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法相關(guān)規(guī)定上的不一致情況，致使房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算與稅法規(guī)定下的相關(guān)處理方面產(chǎn)生了較大的差異，這使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)地反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，處理好會(huì)計(jì)核算與稅法核算上的差異對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)有著一定的促進(jìn)性作用，是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅法核算所存在的差異

（一）會(huì)計(jì)與相應(yīng)稅目間存在的差異1.會(huì)計(jì)核算與營(yíng)業(yè)稅間的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生收入后應(yīng)相應(yīng)地繳納營(yíng)業(yè)稅。但是，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于收入的確定存有不同，進(jìn)而在營(yíng)業(yè)稅的繳納、計(jì)量上便產(chǎn)生了差異。這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)的銷售中存有預(yù)售情況，進(jìn)而在會(huì)計(jì)賬務(wù)上出現(xiàn)了預(yù)收賬款情況，而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是不將預(yù)收賬款確認(rèn)為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的計(jì)量。但是，在稅法的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于這一情況進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定，明確對(duì)于該類情況同樣應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)附加費(fèi)用，但是卻無法得到確認(rèn)。2.會(huì)計(jì)核算與所得稅間的差異。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)繳納的所得稅額應(yīng)以應(yīng)納稅所得額為基礎(chǔ)來進(jìn)行計(jì)算。而應(yīng)納稅所得額是按照會(huì)計(jì)核算中的利潤(rùn)總額為依據(jù)，以稅法規(guī)定為準(zhǔn)則來進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整后獲得的。然而，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，預(yù)收賬款下的金額則不應(yīng)被確認(rèn)為收入，按會(huì)計(jì)的配比性原則，因此也相應(yīng)地不存在與預(yù)收賬款相對(duì)對(duì)應(yīng)的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認(rèn)收入的預(yù)收賬款同樣也存在毛利情況，應(yīng)按相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行所得稅申報(bào)處理。例如：某市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2013年的預(yù)收賬款下有預(yù)收賬款2000萬元，并未達(dá)到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤(rùn)率為10%，所得稅率30%，相關(guān)的處理如下：會(huì)計(jì)核算上的毛利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤(rùn)=預(yù)售收入（預(yù)收賬款金額）*成本利潤(rùn)率=2000*10%=200萬元會(huì)計(jì)核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會(huì)計(jì)核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產(chǎn)生的所得稅差異情況。

（二）會(huì)計(jì)核算下的后續(xù)計(jì)量與納稅調(diào)整上所存在的差異在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上存有兩種計(jì)量方法，一是成本法計(jì)量，一是公允價(jià)值模式法。不同的計(jì)量方法下與稅法的相應(yīng)核算呈現(xiàn)出不同的差異形式，而會(huì)計(jì)核算與稅法核算所出現(xiàn)的差異主要是針對(duì)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量中，我國(guó)的稅法中對(duì)投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。其指出：當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，所形成的可抵扣性的暫時(shí)差異，應(yīng)相應(yīng)地來調(diào)增此時(shí)的應(yīng)納稅所得額；而當(dāng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)時(shí)，則應(yīng)相應(yīng)地調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：對(duì)于已確認(rèn)了的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是不允許轉(zhuǎn)回的。因此，這種按可抵扣的暫時(shí)性差異所確認(rèn)的遞延資產(chǎn)只有在處置房地產(chǎn)時(shí)才能全部轉(zhuǎn)回。例如：2010年A企業(yè)購(gòu)入一寫字樓準(zhǔn)備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購(gòu)買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購(gòu)買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關(guān)合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計(jì)提減值準(zhǔn)備200萬元，A企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。2.公允價(jià)值模式法下的后續(xù)計(jì)量處理。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在采用公允價(jià)值法進(jìn)行后續(xù)的賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價(jià)值的變動(dòng)。在會(huì)計(jì)核算時(shí)予以確認(rèn)而稅法不予以確認(rèn)時(shí)所形成的變動(dòng)損益，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整；其二，對(duì)于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進(jìn)行抵扣。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何來應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)處理與稅法處理上所產(chǎn)生的差異

（一）針對(duì)預(yù)收賬款問題而引發(fā)的會(huì)計(jì)與稅法的差異情況進(jìn)行調(diào)理為了同時(shí)滿足會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在對(duì)預(yù)收賬款進(jìn)行處理時(shí)，可在收到預(yù)收賬款時(shí)不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，而在實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。處理的分錄為借“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)科目名稱”、貸“銀行存款（現(xiàn)金）”，但并不對(duì)該稅金進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。年末時(shí)，將此類稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)到遞延所得稅科目下，相關(guān)分錄為借“遞延稅費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅金及附加”、貸“應(yīng)繳稅費(fèi)-相應(yīng)稅費(fèi)名稱”，并在報(bào)表中加以說明。這種會(huì)計(jì)處理方法既符合了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則，又達(dá)到了稅法要求，同時(shí)考慮到了報(bào)表的需求。

（二）進(jìn)一步協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)核算下與稅法規(guī)定所產(chǎn)生的差異在對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，按照相關(guān)規(guī)定可將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益，并計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，對(duì)可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會(huì)計(jì)核算與稅法核算間的差異。

三、結(jié)語

由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)模式的原因，致使其在以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)與稅法核算之間產(chǎn)生了較大的差異。因此，相關(guān)人員應(yīng)充分地了解差異產(chǎn)生的原因，有針對(duì)性地、恰當(dāng)?shù)貋磉M(jìn)行調(diào)整，盡量將二者協(xié)調(diào)一致，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序化的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

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